导图社区 第三章物权法第六节用益物权2
马工程民法第三章第六节用益物权2笔记，包括建筑用地使用权、宅基地使用权以及地役权三部分内容。
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第三章第六节用益物权2
三.建筑用地使用权
（一）概念和特征
1.概念：指自然人法人或其他组织依法享有的在国有土地上及其上下建造建筑物、构筑物及其附属设施的用益物权
2.特征
(1)客体为国家所有的土地，不包括集体所有的农村土地
（2）目的是建造并保有建筑物、构筑物及其附属设施
（3）内容具有限制性：范围上、有期限（居住用地70年、工业用地50年）
（二）取得
1.出让
（1）概念：指国家以土地所有人的身份将建设用地使用权在一定期限内出让给土地使用人，有土地使用人向国家支付土地出让金的行为
（2）特征
A 交易性
B有偿性
C 期限性
（3）方式
A 协议出让：以协议方式将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为
B 拍卖出让：出让人发布拍卖公告，由拍卖人在指定时间、地点以公开竞价的形式将建设用地使用权出让给最高应价者的行为
C 招标出让：出让人发布招标公告，邀请特定或不特定的自然人法人和其他组织参加建设用地使用权招标，根据投标结果确定建设用地使用权人的行为
D 挂牌出让：出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定建设用地使用权人的行为
（4）合同:书面
2.划拨
（1）概念：县级以上人民政府依照相关法律规定的权限和审批程序，将国有土地无偿地交付给符合法律规定条件的土地使用者使用，土地使用者因此获得建设用地使用权的行为
A 公益性
B 无偿性
C 无期限性
D 限制流通性:原则上不能进入市场进行交易
（3）建设用地使用权划拨的适用范围
3.建设用地使用权的登记：严格的登记要件主义，即建设用地使用权出让合同的生效，并不直接发生建设用地使权这一用益物权设定的效力，而仅发生债的效力，即出让方有权请求受让人支付土地出让金；受让人有权清酒出让方交付土地并办理建设用地使用权登记，只有完成登记才发生效果
（三）建设用地使用权的分层设立
地表、地上、地下
（四）建设用地使用权的内容
使用权人
1.权利
占有使用收益；出让方式的可以依法转让互换出资赠与或抵押
2.义务
（1）支付出让金等费用
（2）合理使用土地
（3）按土地用途使用土地
（4）恢复土地原状
（五）建设用地使用权的流转
1.建设用地使用权的转让：指建设用地使用人不改变权利的客体和内容，将其权利以合同方式再行转移的行为，包括互换出资赠与等形式
（1）建设用地使用权转让合同：书面
（2）以出让方式设立的建设用地使用权转让条件
A按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并获得土地使用权证书
B 按照出让合同约定进行投资开发
（3）以划拨方式设立的建设用地使用权转让条件:须有批准权的人民政府审批，并办理建设用非使用权出让手续
（4）建设用欧冠第使用权的变更登记：是使用权发生变动的要件
2.抵押：指抵押人以其建设用地使用权向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行到期债务或出现当事人约定的实现抵押权的条件时，抵押权人有权依法从抵押的建设用地使用权的变价款中优先受偿。
3.出租：指建设用地使用权人作为出租人，将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行为
客体：应当是已经完成了合同约定的开发任务的土地
（六）建设用地使用权的消灭
1.事由
（1)存续期间届满
（2）国家因公共利益征收土地
（3）土地灭失
（4）建设用地使用权被收回
1.建设用地使用权人违反按照约定用途使用土地的义务
2.建设用地使用权人未按照合同约定开发土地达一定程度，国家可以无偿收回
（5）其他
2.法律后果：出让人应当及时办理注销登记，登记机构应当收回建设用地使用权证书
四.宅基地使用权
（一）宅基地使用权的概念和特征
1.概念：宅基地使用权指以建造住宅及附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利
（1）主体仅限于农民
（2)客体仅限于集体所有的土地
（3）用途仅限于依法建造个人住宅及其附属设施
（4）初始取得具有无偿性：带有集体福利性质
（5）没有期限限制
（6）宅基地的流转受到严格限制：可以，但很多限制
3.与相关权利的区别
（1）与土地承包权：内容——宅基地是在集体土地上建造住宅及其附属设施的权利，土地是在集体土地上从事农业生产经营活动的权利 存续期间——宅基地无，土地有
（2）与建设用地使用权：权利主体身份限制——宅基地自然人且限于集体经济组织的成员；无限制 权力内容：宅基地可以流转但受到很多限制；建设用地可以转让抵押出资 取得方式不同：宅基地审批；建设出让或划拨，且要登记 存续期间不同
（二）宅基地使用权的取得
1、设立：基于农民作为农村集体经济组织成员的成员权
（1）设立条件：因子女结婚等原因确实需要分户....
（2）程序：农户申请——农村集体经济组织讨论——乡镇人民政府审核——县级人民政府批准
（3）限制：一户只能拥有一处宅基地
3.登记：不强求，可以以占有为其公式方式
（三）内容
1.宅基地使用权人的权利
（1）有权在宅基地上建造房屋和其他附属物
（2）权利人有权处分宅基地使用权
限制A 农村村民只能拥有一处宅基地
B 受让人只能是本集体经济组织成员
C 受让方的宅基地面积不得超过省自治区直辖市规定的标准
2.义务：按照规定的用途使用宅基地：村民如果只是利用自家住房附带地从事小规模家庭式的生产经营活动，则不改变用途
（四）流转
1.我国法律不允许宅基地使用权单独处分
2.宅基地经处分后，原宅基地使用权人就不能再申请宅基地使用权
3.宅基地使用权的受让主体受到限制
4.一户一处
（五）消灭
1.因自然原因消灭：洪水... 2.因宅基地的收回和调整：土地所有权人根据城镇或乡村发展规划必要时可以收回 3.征收 4.其他：宅基地使用权人长期闲置、权利人抛弃权利
五.地役权
（一）概念
是指不动产权利人为某特定不动产使用的便利，经他人的同意而使用他人不动产的物权。
地役权产生于两个不动产之间，其中接受使用便利的不动产称为需役地，提供便利的不动产则称为供役地，享有地役权的人称为地役权人，供役地权利人称为供役地人。
（二）特征
从属性
地役权设立的目的就是为了便于需役地所有人或者使用人利用需役地，因此，地役权依附于需役地所有权或使用权而存在，与需役地不可分离，具有从属性。
（1）地役权的设定，以需役地的存在为前提。
（2）地役权不得与需役地相分离而单独转让。
（3）需役地所有人设立用益物权时，原地役权当然转归用益物权人享有。
（4）地役权随需役地所有权或使用权的消灭而消灭。
我国物权法规定，地役权不得单独设立抵押，供役地之上的土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，实现抵押时地役权一并转让。
不可分性
是指地役权存在于需役地和供役地的全部，不能被分割为各个部分或仅仅以一部分单独存在。
（1）地役权设定时的不可分性。在地役权设定时，需役地为数人共有的，各共有人不得仅就自己的应有部分取得地役权，而是整体取得地役权。供役地为共有的，各共有人也不能仅就自己的应有部分为他人设定地役权，一旦设定，效力及于供役地整体。
（2）地役权享有或负担上的不可分性。需役地分割或部分转让时，地役权就各个部分而存在；供役地分割或部分转让时，地役权就各个部分而存在。
（3）地役权消灭时的不可分性。当需役地的所有权或者使用权为两人以上共有时，任何共有人不能仅为自己的份额而消灭地役权。对于供役地而言，如果其所有权或使用权为两人以上共有时，各共有人不得仅为自己的份额而消灭地役权。
（三)地役权与相邻关系的异同
地役权是为自己土地的便利而利用他人土地的权利；相邻关系是指相邻不动产的所有人或使用人之间在对不动产进行使用时，彼此间给予便利或者接受限制而产生的权利义务关系。
相同
产生原因相同。地役权是缘于调和不动产利用过程中的冲突而产生的，与相邻关系的产生原因类似。
在权利内容方面，二者也有重合之处，如都涉及通行、排水、通风、采光、越界建筑等问题。
在法律救济途径上，由于两者同属于物权的范畴，因此，两者的权利人都可以请求适用物权的保护措施或者债权的保护措施。
差异
权利的产生原因及登记的效力不同
相邻关系依法自动产生，而地役权依合同产生。
相邻关系不是一种独立的物权类型，是不动产所有权的当然内容，是不动产所有权内容的当然扩张或限制，基于法律的直接规定而产生。
地役权则是为了增加需役地的利用价值而支配供役地的权利，地役权是一种独立的权利，是用益物权的一种类型，其产生是基于双方当事人之间的合意。
相邻关系无须登记即可成立，并可以对抗第三人；地役权虽然自地役权合同生效时设立，但其以登记为对抗要件，未经登记，不得对抗善意第三人。
调整范围和方法不同
相邻关系发生在相邻的土地所有人或使用人之间，而地役权的主体可以是相邻的，也可以是不相邻的，只是基于需役地的需要去寻找能够实现其价值的供役地即可。
相邻关系在调整权利义务关系时注重习惯的运用，而地役权在调整权利义务关系中侧重的是当事人的自治性，可以限制或排除当地习惯而另外约定相互间的权利义务。
调节限度不同
相邻关系作为不动产所有权或使用权的法定扩张，是法律基于自身的强制性对邻近不动产使用给予最低限度调节，避免当事人因细枝末节进行协商，从而大大节约社会成本。
而地役权作为当事人意定而产生的他物权，法律规定的目的是赋予当事人在不动产所有和利用关系中的自治权，允许他们自由约定其权利义务，更加充分地实现不动产的利用价值。较之于相邻关系，地役权制度赋予了当事人在相邻权之外的自治空间，其调节利用的限度更大。
是否有偿不同
相邻关系是对不动产利用的最低限度的调节，被视为所有权内容的当然扩张，所以通常是无偿的。
地役权是为了自己土地的便利而利用他人土地的物权，其设立既可以是有偿的，也可以是无偿的，取决于双方当事人的合意。
存续期间不同
相邻关系具有永久性和一时性相结合的特性，永久性表现在有不动产相邻的事实就有相邻关系的存在，而一时性表现在具体相邻关系的行使，可因一次行使就能实现，如相邻危墙的拆除。
地役权的存续期间可由当事人约定，并可设定长期的地役权。
（四)地役权的取得
地役权的设立
订立地役权合同
地役权通常由需役地权利人与供役地权利人之间以合同方式设定。地役权合同一般包括下列条款：当事人姓名或名称及住所，供役地和需役地的位置，利用目的和方法，利用期限，费用及支付方式，解决争议的方法。
地役权的设立登记
地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记的，不得对抗善意第三人。因此，地役权的登记效力为登记对抗主义。
地役权的转让
地役权是一种从属性的权利，因此地役权不能被单独转让。单独转让，是指地役权脱离了供役地和需役地的关系而成为单独的转让标的。如果当事人约定用益物权等权利移转而地役权不随之移转的，此约定有效；但是如果当事人约定单独将地役权移转的，此约定无效。
(五）地役权的内容
地役权人的权利
使用供役地的权利
地役权是权利人为其土地的便利而利用他人土地的权利，地役权人可以按照地役权设定合同约定的使用目的、范围、方法，行使其使用供役地的权利。供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。地役权人既可以与供役地权利人共同利用供役地，也可以与其他地役权人同时或依次利用供役地。
从事附属行为的权利
地役权人为实现其权利，可以在供役地上为必要的附属行为。例如，地役权人为实现其取水权，需要从供役地上通行。
设置附属设施的权利
地役权人为了实现其权利，可以在供役地上修建一些必要的附属设施。例如，为了取水可以在供役地上修建水泵等。这些设施，可以由地役权人自行修建，也可以由地役权人与供役地人共同修建，双方协商确定出资比例和管理方式。
地役权人的义务
合理使用供役地的义务
地役权人必须按照地役权设定的合同的内容使用供役地，不得随意扩大其使用范围。地役权是供役地为需役地所承受的负担，因此，地役权人应当采取对供役地损害最小的使用方法，地役权人使用供役地时，不能脱离需役地的需要而使用。
支付费用的义务
地役权的设立如果是有偿的，地役权人应当按照约定的数额、期限和支付方式，向供役地人支付费用。
维持工作物或设置物的正常状态和对供役地权利人使用工作物的容忍义务
地役权人应维持工作物或设置物的正常状态，以防损害供役地的利用。在供役地上设置的工作物，在不妨碍地役权人便利使用的前提下，地役权人应当允许供役地权利人的合理使用。当然，如果当事人之间另有约定的，则依约定。
供役地权利人的权利
对附属设施的共同使用权
费用支付请求权
利用场所及方法的变更请求权
供役地权利人的义务
允许地役权人利用土地
分担共用设施的维持费用
