导图社区 第一章建筑与房地产市场
中级经济师·建筑与房地产经济：（1）建筑产品是需求者向供给者进行预先订货式交易的产品；（2）建筑产品交易持续时间长。
《建筑与房地产经济专业知识和实务》：第一节建筑与房地产市场运行机制：一、建筑市场运行机制，二、房地产市场运行机制，三、宏观调控和市场监管与诚信体系建设。
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第一章·建筑与房地产市场
第一节·建筑与房地产市场运行机制
一、建筑市场运行机制
（一）建筑市场供求
1.建筑市场需求
（1）政府
（2）企事业单位
（3）个人
2.建筑市场供给
（二）建筑市场运行特点
（1）建筑产品是需求者向供给者进行预先订货式交易的产品
（2）建筑产品交易持续时间长
（3）建筑市场存在显著的地区性
（4）建筑市场竞争较为激烈
（5）竞争方式以投标竞争为主
（6）供求不均衡普遍存在
（7）建筑产品交易计价方式独特
（8）建筑市场风险大
（三）建筑产品计价特点
1.单件计价
2.多次计价
3.分部组合计价
二、房地产市场运行机制
（一）房地产市场供求
1.房地产市场需求
（1）房地产市场需求构成
1）生产性需求
2）消费性需求
3）投资性需求
（2）房地产市场需求影响因素
1）国民经济发展水平
2）房地产资本收益
3）利率水平
4）通货膨胀
5）消费者对未来的预期
6)消费者收入水平和结构
7)房地产商品价格、其他商品价格及消费结构
1.房地产市场供给
（1）房地产市场供给构成
1）增量房市场供给
2）存量房市场供给
（2）房地产市场供给影响因素
1）土地供应量
2）房地产市场价格
3）房地产开发成本
4）房地产开发建设技术水平
5）政府政策
6）房地产开发企业和拥有者对未来的预期
（二）房地产市场运行特点
（1）区域性市场
（2）周期性波动
（3）不完全竞争性
（4）层次性
（5）多重性
（6）多样性
（7）价格确定的复杂性
（8）风险性
（三）房地产价格影响因素
1.房地产自身因素和周边环境因素
2.行政与政治因素
3.区域社会因素
4.区域经济因素
三、宏观调控和市场监管与诚信体系建设
（一）宏观调控和市场监管
1.宏观调控
（1）制定法律、法规
（2）制定规范与标准（国外大多由行业协会或专业组织编制）
（3）对建筑市场承包商、专业人员的资质资格进行管理
（4）安全和质量管理（国外主要通过专业人员或机构进行监督检查）
（5）利用行业资料进行分析统计
（6）公共工程管理
（7）国际合作和国际市场开拓
2.市场监管
（1）市场准入管理
（2）工程项目审批管理
（3）政府投资项目（公共工程）管理
（4）企业资质和专业人管资格管理
（5）“双随机、一公开”监管
（6）实行联合审图和联合验收
（二）诚信体系建设
1.工程建设领域诚信体系建设
（1）工程建设市场信用法规制度建设
（2）建筑市场各方主体和从业人员信用标准指定
（3）推进工程建设领域项目信息公开
（4）开展工程质量诚信建设
（5）建设企业和从业人员信用评价结果与资质审批
（6）建立科学、有效的建设领域从业人员信用评价机制和失信责任追溯制度
2.个人诚信建设
（1）加强个人诚信教育
（2）推进个人信用记录建设
（3）建立个人信息安全、隐私保护与信用修复机制
（4）规范推进个人信用信息共享使用
（5）完善个人守信激励和失信惩戒机制
第二节·工程建设程序
一、投资决策
（一）编报项目建议书
（二）编报可行性研究报告
（三）项目审批、核准或备案
1.政府投资项目审批
（1）项目建议书提出的项目建设必要性
（2）可行性研究报告分析的项目技术经济可行性、 社会效益及项目建设资金等主要建设条件的落实情况
（3）初步设计及提出的工程概算是否符合可行性研究报告 批复及国家有关标准和规范要求
（4）依照法律、行政法规和国家有关规定应当审查的其他事项
2.非政府投资项目的核准和备案
（1）核准制
1）项目申请报告
2）项目审查核准
（2）备案制
二、建设实施
（一）勘察设计
1.工程勘察
2.工程设计
（1）初步设计
（2）技术设计
（3）施工图设计
（4）施工图设计文件审查
1）是否符合工程建设强制性标准
2）地基基础和主体结构的安全性
3）消防安全性
4）人防工程（不含人防指挥工程）防护安全性
5）是否符合民用建筑节能强制性标准
6）勘察设计单位和注册人员以及相关人员 按规定在施工图上加盖相应的图章和签字
7）法律、法规、规章规定必须审查的其他内容
（二）建设准备
1.建设准备工作内容
（1）征地、拆迁和场地平整
（2）完成施工用水、用电、通信、交通等准备工作
（3）组织招标选择工程监理单位、施工单位及设备、材料供应商
（4）准备必要的施工图纸
（5）办理工程质量监督和施工安全监督手续
2.办理工程质量和施工安全监督手续
（1）办理工程质量监督手续
1）施工图设计文件审查报告和批准书
2）中标通知书和施工、监理合同
3）建设单位、施工单位和监理单位工程项目的负责人和机构组成
4）施工组织设计和监理规划（监理实施细则）
5）其他需要的文件资料
（2）办理施工安全监督手续
1）工程概况
2）建设、勘察、设计、施工、监理等单位及项目负责人等主要管理人员一览表
3）危险性较大的分部分项工程清单
4）施工合同中约定的安全防护、文明施工措施费用支付计划
5）建设、施工、监理单位法定代表人及项目负责人安全生产承诺书
6）省级住房和城乡建设主管部门规定的其他保障安全施工具体措施的资料
3.办理施工许可证
（三）施工安装
（四）生产准备
三、竣工验收
第三节·房地产开发流程
（一）房地产开发机会选择
（二）房地产开发项目决策
（1）市场分析
（2）财务评价
（3）项目决策
二、前期准备
（一）取得建设用地土地使用权
1.土地使用权出让
5种情形可申请协议方式出让（P14）
2.土地使用权划拨
（1）建设用地划拨范围
（2）建设用地申请
（3）建设用地预审与选址
（4）建设用地规划许可
（二）委托场地勘察
（1）地形测量
（2）工程勘察
（3）地下水勘察
（4）地表水勘察
（5）气象调查
（三）委托规划设计
1.规划设计的主要控制性指标
（1）容积率
（2）建筑高度
（3）建筑密度
（4）绿地率
（5）建筑间距
（6）建筑后退
（7）居住人口密度
2.组织规划设计和组织建筑设计
（1）组织规划设计
1）设计说明书
2）设计图纸
（2）组织建筑设计
1）合理确定层高和层数
2）正确设计房屋的长和宽
3）合理确定户型和居住面积
（四）申请规划设计方案审查和建设工程规划许可
1.申请规划设计方案（建设项目方案）审查
2.申领建设工程规划许可证
（五）工程建设准备
（1）组织准备
（2）现场准备
（3）物资和资金准备
（4）建设管理准备
（5）销售准备
（六）申请施工许可
三、开发建设
（一）施工管理
1.质量控制
1、2
2.安全及环保管理
3.投资控制
4.进度控制
（二）商品房预售
已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证全书
持有建设工程规划许可证
按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
各地根据情况要求的其他条件
向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明
（三）竣工验收和备案
竣工验收
竣工验收备案
（四）商品房初始登记
不动产权属证书或者土地权属来源材料
建设工程符合规划的材料
房屋已经竣工的材料
房地产调查或者测绘报告
相关税费缴纳凭证
其他必要材料
