现行财产和行为税税收优惠

税法之现行财产和行为税税收优惠知识梳理，包括城市维护建设税、土地增值税、印花税、房产税、城镇土地使用税等等。

税收优惠

• 城市维护建设税
  • 免征
    • 国家重大水利工程建设
    • 被撤销金融机构清理及处置财产，用财产清偿债务的
    • 黄金交易所会员单位，增值税即征即退，城建税免征
    • 经营性文化事业单位转制为企业免税
    • 对进口货物、因境外单位和个人向境内销售劳务、服务、无形资产代扣代缴增值税的--不征
  • 特殊事项
    • 中国海洋石油总公司海上油田--1%
    • 中油公司自营油田--7%
    • 中国铁路总公司--5%
    • 撤县建市
      • 所在地为市区的--7&
      • 所在地为市区以外其他镇的--5%
      • 从行政区划变更的当月起适用新的税率,次月申报时适用新税率
    • 先征后返、先征后退、即征即退的退还的增值税--不退城建
    • 跨省开采的油田，生产单位与核算单位不在一个省的--在油井所在地缴纳
    • 管道局由取得收入的各管道局所在地缴纳
    • 中央主管部门集中缴税的--缴纳增值税时同时缴纳
    • 中国铁路总公司的分支机构在按1%预征增值税时，由总公司按季度向北京市税务局缴纳城建税
    • 免抵退税的增值税税额--应计入城建税计税依据
    • 留抵退税额允许从次月申报时扣减，但仅限一般计税方法下扣减
• 土地增值税
  • 免征
    • 个人销售住房
    • 个人之间互换自由居住用房，经税务机关核实
    • 普通标准住宅增值率≤20%
    • 转让旧房作为改造安置住房且增值率≤20%
    • 非房地产企业改制重组
  • 不征
    • 房屋继承
    • 房屋赠与
      • 赠与直系亲属/承担直接赡养义务的人
      • 通过相关部门赠与公益事业
• 印花税
  • 购销合同
    • 电网与用户之间签订的供电合同
      • 不征
    • 调拨单/要货单据/企业集团内部使用的凭证--具有合同性质的凭证时--征税
    • 书报期刊发行单位之间/发行单位与订阅人之间
      • 免征
    • 免税优惠
      • 农民专业合作社与本社成员签订的农产品购销合同
      • 国家指定的收购部门与村委会/农民个人签订的农产品收购合同
      • 商品储备管理公司及其直属库
        • 免征资金账簿印花税
        • 免征相应购销合同
      • 飞机租赁企业购机环节购销合同
      • 国家石油储备基地（大连/黄岛/镇海/舟山）第一期项目建设过程中的购销合同
      • 金融资产管理公司收购/承接/处置不良资产--免征购销合同和产权转移书据印花税
      • 供气企业与用户签订的供用气合同
  • 借款合同
    • 仅限与银行等金融机构签订的合同才征税
    • 融资租赁合同--征税
      • 融资性售后回租合同
        • 不征
    • 先签订分合同后签订总合同
      • 应按分合同分别贴花，最后签订的总合同，只就借款总额扣除分合同借款金额后的余额计税贴花
    • 拨款改贷款业务合同
      • 凡直接与使用单位签订的--暂免
      • 委托金融单位贷款--征税
    • 中国人民银行向专业银行发放贷款--暂免
    • 金融机构与小微企业签订借款合同--暂免
  • 技术合同
    • 专利申请权
    • 非专利技术转让
  • 产权转移书据
    • 个人无偿赠与不动产登记表
      • 征税
    • 税收优惠
      • 赠给政府、福利机构、学校的财产
      • 县级以上政府批准，改制签订的产权转移书据
      • 个人销售或购买住房免征
      • 农村集体产权制度改革免征
      • 支持易地扶贫搬迁
  • 货物运输合同
    • 国际运输业务
      • 境内托运方就全程运费纳税
      • 境内的承运方就其所持本程运费纳税
      • 境外承运方免税
    • 以运费结算凭证作为货运的应税凭证
    • 代办方有代理纳税的义务，但其与委托方之间办理的运费清算单据--不征
    • 铁路货运凭证
      • 铁路运输企业必须代征托运方应纳印花税
      • 汇总缴纳
      • 税务局支付税款5%的代征手续费
    • 优惠政策
      • 承运快件行李/包裹--暂免贴花
      • 军事物资运输/抢险救灾物资运输/新建铁路临管线运输等特殊运输
  • 财产保险合同
    • 企业财产保险
    • 机动车辆保险
    • 货物运输保险
    • 家庭财产保险
    • 责任保险/保证保险/信用保险--暂按定额5元贴花
    • 优惠政策
      • 农牧业保险--免征
      • 证券投资者保护基金公司与保险公司签订的--免征
      • 保险保障基金与保险公司签订的--免征
  • 财产租赁合同
    • 超过1角不足1元的，按1元贴花
    • 租赁承包经营合同--不属于财产租赁合同--不征
  • 仓储保管合同
    • 仓单/栈单--作为合同使用的--按合同贴花
  • 营业账簿
    • 实收资本+资本公积
    • 未实缴的认缴资金不纳印花税
  • 免税
    • 副本、抄本
      • 视同正本使用时应补税
    • 财产赠与政府等部门的
    • 金融投资
      • 无息、贴息贷款合同
      • 外国政府/国际金融组织想我国提供优惠贷款
      • 投资者买卖封闭式证券投资基金
    • 租房住房
      • 房管部门与个人签订的居住用房合同
      • 个人租房合同
      • 高校学生公寓租赁合同
    • 公租房/安置房
      • 购买、租赁、建造均免税
    • 经县级以上政府批准改制的企业签订的产权转移书据
    • 农村饮水工程
      • 建设取得土地使用权签订的产权转移书据
      • 与施工单位签订的建设工程承包合同
  • 特殊事项
    • 在办理不动产登记前，权属转移合同不生效、无效、被撤销、被解除的，纳税人可以申请印花税/契税退税。--印花税只有此种情况允许退税，其他都不可
    • 代理合同/出版合同--不征
• 房产税
  • 免税
    • 1-国家机关、人民团体、军队自用
    • 2-国家拨付经费的事业单位自用
    • 3-企业办的学校、医院自用
    • 4-高校学生公寓--免征
    • 5-宗教寺庙、公园、名胜古迹自用
    • 7-毁损不堪居住的房屋和危险房屋，停止使用后--免征
      • 房屋大修导致连续停用半年以上，大修期间--免征
    • 8-基建工地的各种临时性房屋，施工期间--免征
      • 从转交次月起征税
    • 10-银行、保险系统
      • 只有中国人民银行总行的房产--免税
      • 中国人民银行省分行及其所属机构的房产--征税
    • 11-集贸市场--各省自行确定征免
    • 12-农贸市场
      • 专用于经营农产品的--免征
      • 同时经营其他产品的按各自场地面积的比例征免
      • 办公区、生活区、餐饮区及其他非直接为农产品交易的房产--征税
    • 13-体育场馆
      • 非企业单位用于体育活动的房产、土地--免征房产土地
      • 企业拥有并运营管理的大型体育场馆，用于体育活动的--减半征收
    • 14-司法部所属的劳改劳教单位
      • 自用--免税
      • 生产经营用--征税
    • 15/16-非营利性医疗卫生机构（血站）自用
    • 17-老年服务机构自用
    • 18-社区养老、托育、家政等机构自用
    • 19/20-出租公租房/廉租房/经济适用房租金收入--免征
    • 21-非营利性科研机构自用
    • 22-被撤销金融机构清算期间自有的--免税
    • 23-中国铁路总公司所属铁路运输企业自用
    • 24-军队空余房产租赁收入
    • 25-专用于天然林保护工程的--免征
      • 与其他房产、土地划分不清的--征税
    • 26-商品储备
      • 商品储备管理公司及直属库自用的承担商品储备业务的房产--免征
    • 27-孵化器、科技园用地--免征
    • 28-居民供热
      • 为居民供热所使用的--免征
        • 不能分开的可收入占比分摊享受
    • 29-去产能、调结构减免房产、土地
    • 30-文化单位转制
      • 事业单位转制为企业--5年内免征
    • 32-大飞机研制
      • 纳税人及其全资子公司从事大型客机研制项目自用的科研、生产、办公--免征
    • 农村饮水工程运营管理单位自用
  • 特殊事项
    • 加油站罩棚/玻璃暖房--不属于房产
    • 无租使用其他单位房产--使用人依照房产原值从价计征房产税
    • 房地产开发企业的样板房--征税
    • 房屋转租--不再缴纳房产税
    • 契税应计入房产原值
    • 相应印花税不计入房产原值
    • 容积率低于0.5，计算土地价款的单价，再用建筑面积的2倍乘以土地单价计入房产原值
• 城镇土地使用税
  • 法定免税
    • 1-国家机关、人民团体、军队自用
    • 2-国家拨付经费的事业单位自用
    • 3-宗教、寺庙自用
    • 4-公园、名胜古迹自用--免税
      • 5-公园内的索道公司经营用地--征税
    • 6-市政街道、广场、绿化等公共用地
    • 7-农林牧渔
      • 直接用于农林牧渔的生产用地
      • 农副产品加工厂/相应生活办公用地--征税
      • 15-直接用于经营采摘、观光的种植、养殖、饲养的
    • 8-自行开山填海整治的/改造的废弃土地
    • 9-农民居住用地
    • 10-事业单位、企业办的学校、医院自用
      • 集体和个人办的各类学校/医院/托儿所/幼儿园用地
        • 省级税务局确定的减免优惠
    • 11-个人所有的居住房屋及院落用地
      • 省级税务局确定的减免优惠
    • 12-个人出租住房--免税
    • 13-安置残疾人就业单位--免税
      • 一个纳税年度内月均残疾人人数≥25%
      • 且实际安置≥10人
    • 16-非营利性医疗机构自用--免税
      • 营利性的医疗机构用地，自执业之日起3年内免征
    • 17-老年服务机构自用
    • 18-养老、托育、家政等社区服务自用
    • 19-非营利性科研机构
    • 22-被撤销金融机构清算期间自有的--免税
    • 纳税单位和免税单位共用土地的情况
  • 民生行业自用免税
    • 31-水利设施及其管护用地--免税
    • 32/33/34福利房
      • 棚户区改造安置住房建设用地
      • 廉租房、经批准开发建设经济适用房用地
      • 公租房建设用地
    • 35-商品储备
      • 商品储备管理公司及直属库自用的承担商品储备业务的房产--免征
    • 36-农村饮水工程运营管理单位自用
    • 37/38-城市公共交通
      • 公交场站、道路客运站场、城市轨道交通系统运营用地--免征
    • 39-农贸市场
      • 专用于经营农产品的--免征
      • 同时经营其他产品的按各自场地面积的比例征免
      • 办公区、生活区及其他非专用于经营农产品的按比例--征税
    • 40-体育场馆
      • 非企业单位用于体育活动的房产、土地--免征房产土地
      • 企业拥有并运营管理的大型体育场馆，用于体育活动的--减半征收
    • 42-1国、省级孵化器/大学科技园/国家备案的众创空间--免税
    • 46-大飞机研制
      • 纳税人及其全资子公司从事大型客机研制项目自用的科研、生产、办公--免征
    • 中国铁路总公司所属铁路运输企业自用的土地
    • 居民供热
      • 为居民供热所使用的--免征
        • 不能分开的可收入占比分摊享受
    • 去产能、调结构免征房产、土地
    • 同房产税
  • 厂区及特殊行业用地
    • 厂区内用地征，厂区外免
      • 28-企业铁路专用线、公路等
      • 企业绿化用地
      • 机场道路
    • 特殊行业用地
      • 20-地质勘探、钻井、井下作业、油气田地面工程等施工临时占地
      • 23-林业系统运材道、防火墙、防火设施等--免征
        • 与其他房产、土地划分不清的--征税
      • 24-盐场、盐矿
        • 盐滩、矿井用地--免征
          • 其他生产、生活、办公用地--征税
      • 25/26/27-矿山
        • 采矿场/排土场/尾矿厂/炸药库的安全区，以及运矿运岩公路、尾矿输送管道及回水系统用地
      • 29-危险品仓库、厂房安全防范用地--免征
        • 仓库库区、厂房本身用地--征税
      • 30-电力行业
        • 火电厂
          • 厂区围墙外--灰厂、输灰管、输油管道、铁路专用线--免征
          • 厂区围墙内
          • 厂区围墙外其他用地
          • 征税
        • 水电站
          • 发电厂房、生产、办公、生活用地
            • 征税
          • 其他用地
            • 免税
        • 供电部门--输电线路用地、变电站用地--免征
        • 21-核电站
          • 核岛、常规岛、辅助厂房和通信设施，生活、办公--征税
          • 其他用地--免税
      • 43-兵器工业企业
        • 除办公、生活区用地外，全免征
      • 生产核系列产品的厂矿的其他用地
      • 港口码头用地
      • 民航机场
        • 飞行区--跑道/滑行道/停机坪/安全带/夜航灯光区
        • 场内外通信导航设施用地
        • 飞行区四周排水防洪设施用地
        • 免税
        • 工作区--办公、生产、维修、候机楼、停车场
        • 生活区用地
        • 绿化用地
        • 征税
  • 减半征收
    • 单独建造的地下建筑用地
    • 核电站基建期内
    • 41/42-物流企业自有的、承租的大宗商品仓储设施用地--减半
      • 不包括办公、生活、非直接用于大宗商品仓储的土地
    • 企业拥有并运营管理的大型体育场馆，用于体育活动的
  • 省级税务局确定的减免优惠
    • 免税单位职工家属的宿舍用地
  • 特殊事项
    • 集体土地--由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人缴纳
    • 房管部门经租的公房用地，产权归房管部门的由其缴纳
      • 注意与公租房建设用地进行区分
    • 实际占用土地面积的确认顺序
      • 1.省政府确定的单位组织测定的面积
      • 2.证书确认的土地面积
      • 3.无证的，由纳税人据实申报，出证后再调整
    • 共用--按实际占用的土地面积/也可按建筑面积的占比
• 契税
  • 免税
    • 1/2/3/4/5/6国家机关、人民团体、军事（含预备役部队）、事业单位自用
      • 14-经营性事业单位--征税
    • 7-非营利性学校、医疗、科研、养老、社会福利机构自用
      • 7-私立医院等非事业性质的医疗单位--征税
      • 9-社会力量（私立）学校--免税
    • 10-售后回租
      • 金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋的
      • 合同期满，承租人回购原土地房屋
    • 11-其他资产增资导致股权比例增加的不发生权属转移，不征税
      • 公司股权转让--不征税
    • 12-个体工商户的经营者将房屋在个人和企业之间互转--免税
      • 以自有房产作价入股个人独资企业--免税
      • 合伙企业的合伙人将房屋在个人和企业之间互转--免税
    • 13-安居房/经济适用房--征税
    • 15-公租房/回购安置住房经管单位购买住房作为公租房/安置房
    • 16-政府根据规定征收的居民房屋（拆迁/棚户区改造）
      • 货币补偿用以重新购置房屋的
        • 超额部分--征税
        • 未超额的--免税
      • 房屋安置的同货币安置
    • 18-农村饮水工程运营管理单位为建设饮水工程承受土地
    • 19-被撤销金融机构在财产清理中取得的--免税
    • 21-北上广深居民购买第二套及以上住房不享受契税优惠
      • 只有第一套才能享受
    • 26-两个及以上家庭共同购买住房
      • 以每个家庭为单位分别认定房屋套次对应的税收优惠政策
    • 27/28/29/30-婚姻家庭
      • 婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属
      • 房屋赠与（非法定继承人承受死者之前的房屋/父母赠与子女）--征税
      • 法定继承--免税
    • 31-推进农村集体产权制度改革过程中的--免税
    • 32-企事业单位改制重组
      • 企业改制
        • 原企业投资主体存续，且持股比例＞75%，且承继原企业权利、义务--免征
      • 事业单位改制
        • 原投资主体存续，且出资比例＞50%--免征
      • 公司合并、分立
        • 合并为一个且原投资主体存续/相同--免征
      • 企业破产
        • 债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地房屋--免征
        • 非债权人
          • 安置原企业全部职工且签订不少于3年用工合同--免征
          • 安置原企业超30%职工且签订不少于3年用工合同--减半征收
      • 同一投资主体内部资产划转
        • 同一投资主体内部所属企业之间
          • 包括母公司与其全资子公司之间
          • 母公司向全资子公司增资
        • 同一公司所属全资子公司之间
        • 同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间
        • 免征
      • 债权转股权后新设立的公司承受原企业的房屋土地--免征
      • 以出让方式或国家作价入股方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的--征税
    • 45-为社区提供养老、托育、家政等服务机构自用
      • 同房产税
    • 承受荒山、荒地、荒滩土地用于农林牧渔生产
    • 非经营自用
    • 外交
      • 外国驻华使馆、领事馆、国际组织驻华代表机构
    • 易地扶贫搬迁工作中取得的安置住房--免征契税、印花税
    • 省级政府决定免税
      • 被县级以上政府征用，重新承受房屋的
      • 因不可抗力灭失住房，重新承受住房的
  • 特殊事项
    • 计税依据
      • 出让
      • 出售
      • 合同记载成交价格
        • 为取得该土地使用权而支付的全部经济利益（含拆迁补偿费、市政建设配套费等）
        • 包括：土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等
      • 房屋买卖
        • 合同记载成交价格
          • 装修费用作为计税依据
      • 土地房屋交换
        • 等价互换--免税
        • 非等价交换--支付差价的一方以差价计税
        • 不区分房屋性质，注意和土增区分
      • 赠与
        • 核定价格
      • 划拨经批准再转让
        • 卖方--按补交的土地出让金及其他出让费用或土地收益补缴契税
        • 买方--正常缴纳契税
      • 22-房屋附属设施
        • 分期付款方式购买--合同总价款计税
        • 附属设施单独计价--按适用税率单独计征
        • 与房屋统一计价--适用房屋的税率
      • 买卖已装修的房屋，装修费用作为计税依据
    • 征税范围
      • 以项目换土地--约定投资额度、投资特定项目
        • 征税
      • 社会保险征收机构承受抵缴社会保险费的土地、房屋权属
        • 免税
      • 城镇居民委托开发商“双包代建”--实际是一种以预付款方式购买商品房的行为
        • 征税
      • 合作建房，分房自用
        • 免税
      • 商品房用以支付补偿征地款
        • 征税
      • 房屋使用权≠房屋所有权
        • 不征
      • 借名购房确权
        • 正常征税
      • 代政府建设保障性住房
        • 正常征税
      • 以出让方式或国家作价入股方式承受原改制重组企事业单位划拨用地的
        • 征税
      • 已购公有住房补交土地出让金及其他费用成为完全产权住房的
        • 免税
    • 纳税义务发生时间
      • 抵押贷款方式购买房屋
        • 从银行取得抵押凭证时
      • 根据国家房改政策购买公有住房
        • 以购房合同的失效时间
        • 房款收据的开具日期
        • 房屋产权证上注明的时间
        • 熟先原则--国税发〔2005〕172号
    • 依据法院执行裁定书办理契税
      • 无法取得销售不动产发票的，持法院执行裁定书原件及相关材料办理契税
    • 房开企业已注销或被列为非正常，致使纳税人不能取得发票的，核实后，应予受理