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民法典物权编
民法典是市场经济的基本法，是社会生活的百科全书，本图详细整理了民法典物权编的重点难点，一起花时间梳理吧。
编辑于2023-02-14 15:51:49 浙江省- 物权
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物权
第一分编 通 则
第一章 一般规定
205本编调整因物的归属和利用产生的民事关系。
物之归属
1、因物权的设定或取得而产生的关系
（1）法律行为引起的物权归属问题。 《民法典》第208条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”该条是关于物权设立转让的一般性规定。《民法典》第209条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”《民法典》第224条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。”上述两条是对《民法典》第208条的细化，取得不动产物权应当依法登记，取得动产物权应当在交付后受领。
（2）基于法律规定取得物权的情形。 例如，根据《民法典》第229条，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，可以导致物权设立、变更、转让或者消灭。《民法典物权编解释（一）》第7条对法律文书进行了限制性规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。” 又如，因继承、合法建造房屋或者拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权。以上三种情况，即使不动产物权没有登记，动产物权没有交付，也不影响其归属关系发生变动，但实际权利人处分因上述三种情况取得的不动产物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记不发生物权效力。
2、因物权的变更、放弃而产生的关系
民事法律行为和相关事实行为可以导致物权的内容或范围发生变更或者使物权因放弃而消灭。例如，依据《民法典》第409条第1款的规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。物权的变更、放弃将对利害关系人的权益发生影响。例如，《民法典》第409条第2款规定，债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
3、因物权的转让而产生的关系
物权的转让将导致所有权以及其他物权的移转，导致原物权的相对消灭和新物权的产生。对于物权因交易而转让是否发生归属的变化，受到物权法的调整。
4、因为确权和侵害物权而发生的关系
如果物权在归属上发生争议，或者他人侵害物权的，物权法就要通过一系列的规则来确认物的归属、定分止争，这也是物权法的基本功能。《民法典》物权编第3章规定了“物权的保护”。第234条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。可见，确定物权的归属往往是判断物权是否受到侵害的前提。
物之利用
1、利用他人财产之使用价值。
2、对交换价值的利用。
3、物之利用与公共利益及第三人权益保护。
206国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展,按劳分配为主体、多种分配方式并存,社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。 国家巩固和发展公有制经济,鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。 国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
207国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护,任何组织或者个人不得侵犯。
208不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。
物权公示原则涉及两个方面的问题。 第一个方面，物权人享有物权、物权的内容变更或者物权消灭以什么方式确定。比如，购买房屋或者购买电视，买受人什么时候拥有该房屋或者电视的所有权，以什么方式确定？某人决定将其所有的房屋与他人共有，以什么方式确定共有权？房屋出售什么时候丧失所有权，以什么方式确定？这些都是物权的设立、变更、转让和消灭的方式问题，称为物权变动。 第二个方面，由于物权是排他的“绝对权”“对世权”，成千上万的义务人负有不作为的义务。因此，必须让广大的义务人清楚地知道谁是权利人，不应该妨碍谁。而且，权利人转让自己的物时，也要让买受人知道他有无资格转让该物。这都要求以令公众信服的特定方式确定物权变动，让社会公众很容易、很明白地知道该物是谁的，以维护权利人和社会公众的合法权益。这是物权的公信问题。
物权变动包括物权的主体、客体、内容变更。物权主体的变更包括物权移转、所有变为共有、共有变为所有、设定他物权、他物权消灭等。物权客体变更主要是物权之标的物在量上有所增灭，如所有权之客体因附合增加，抵押权之标的因部分毁损而灭失或减少。物权内容的变更是物权之内容或作用有所变异，如抵押权次序之变更。 司法实践中，因交易而导致物权主体争议最为常见，尤其是在大宗动产观念交付、预售商品房销售等领域矛盾多发。 总的来说，确定物的归属，不动产看登记，动产看占有。除登记错误需要依法更正的外，不动产登记簿上记载的人就是该不动产的权利人。不动产登记簿是公开的，有关人员都能查阅、复制。因此，不动产登记簿的公示性是最强的，最能适应市场交易安全、便捷的需要，能最大限度地满足保护权利人的要求，同时也是利用他人之物的制度基础。一般来说，动产的占有人就是权利人。
（一）公示原则 公示原则，是指物权内容的变动必须依据法定的公示方法进行方发生物权变动的法律效果，同时，公示方法应当足以使任何第三人能够了解物权变动的情况。与债权的义务人是特定人不同，物权的义务人是不特定人。绝对权为公示性权利，权利人行使权利，以义务人履行义务为前提，而义务人履行义务，以义务人知悉义务为前提，权利必须表现，无表现者非权利。 物权的公示方法必须由法律明确规定，不能由当事人随意创设。关于公示方法原则上应当采用两种方式：一是不动产登记制度。二是动产交付制度。三是对动产、不动产之外的其他权利，《民法典》也规定了相应的公示方法。例如，《民法典》第445条规定，以应收账款出质的，质权自办理出质登记时设立。第443条规定，以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立。
（二）公信原则 所谓公信原则，是指对于通过法定的公示方法所公示出来的权利状态，相对人有合理的理由相信其为真实的权利状态，并与登记权利人进行了交易，对这种信赖法律就应当予以保护。表现为两方面内容。一是登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。二是凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行的交易，在法律上应当受到保护。
在期房买卖交易中，经常出现“一房二卖”的情形；为了保护消费者的合法权益，实践中存在三种方式阻却第三人善意取得。一是预告登记，《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第1款规定：“有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。”二是房地产交易领域中的网签制度。三是购房合同备案制度。《城市商品房预售管理办法》第10条第1款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”
公报案例
【2015】根据我国《物权法》规定，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。夫妻双方签订的离婚协议中对不动产归属的约定并不直接发生物权变动的效果，一方仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。在不动产产权人未依法变更的情况下，离婚协议中关于不动产归属的约定不具有对抗外部第三人债权的法律效力。
【2011】《中华人民共和国物权法》第二十三条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”同时，该法第二十七条规定：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”依据上述规定，动产物权的转让，以交付为公示要件，无论交付的方式是现实交付还是以占有改定方式交付。当事人之间仅仅就物权的转移达成协议，但未就该动产达成出让人继续占有该动产的占有改定协议的，不能构成物权法第二十七条规定的占有改定，故不能发生物权转移的效力。
第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
第一节 不动产登记
209不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
不动产，即土地以及房屋、林木等土地附着物，对整个社会都具有重大的政治意义、经济意义。
在公示生效主义下，物权具有对抗力不言而喻，物权的公示有推定（登记真实）力、决定力（又称为物权变动的形成力）和公信力（德国法称之为善意取得的效力）
在土地承包经营权一章中规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”同时还规定，“土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 地役权一章规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。” 在宅基地使用权一章，也没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，而是规定“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”
210不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。
《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》
根据《不动产登记暂行条例》第3条的规定，主要包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。
211当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。
《不动产登记暂行条例》对此作出了较为具体的规定，其第16条第1款明确：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”
212登记机构应当履行下列职责: (一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料; (二)就有关登记事项询问申请人; (三)如实、及时登记有关事项; (四)法律、行政法规规定的其他职责。 申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。
213登记机构不得有下列行为: (一)要求对不动产进行评估; (二)以年检等名义进行重复登记; (三)超出登记职责范围的其他行为。
214不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
215当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
216不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 不动产登记簿由登记机构管理。
司法实践中，除在不动产确权、给付之诉中普遍适用本条外，在以下其他几类案外人特殊救济程序之中涉及物权归属和内容争议的，同样不排除本条的适用。 第一，第三人撤销之诉。《民事诉讼法》第59条第3款规定了第三人撤销之诉，《民事诉讼法解释》第298条对此作了细化规定，明确根据三种不同情形分别进行处理。该规定明确了在第三人撤销之诉中，在当事人提出撤销生效裁判内容的请求之外，人民法院对当事人提出的确认其民事权益请求也可以一并进行审理和裁判。 第二，执行异议之诉。《民事诉讼法》第234条规定了执行异议之诉。《民事诉讼法解释》第310条第2款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《民商审判会议纪要》第119条进一步对是否作出具体确权判项予以明确，即以案外人是否提出确权或者给付诉讼请求为准。 第三，案外人申请再审。《民事诉讼法》第234条规定，案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。也即案外人认为原判决、裁定错误的，可以申请再审。进入再审程序后，根据《民事诉讼法解释》第422条第1款以及第420条第2款的规定，人民法院因案外人申请而裁定再审，按照第一审程序再审的，应当追加其为当事人，作出新的判决、裁定。既然是按第一审程序再审，自然应允许案外人在第一审程序中提出确权的诉讼请求。
217不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。
218权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料,登记机构应当提供。
219利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。
220权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记,申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
221当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的,预告登记失效。
预告登记没有体系性的、统一规定的司法解释，散见于《民法典物权编解释（一）》第4条、第5条、第15条和《执行异议复议规定》第30条，《民法典担保制度解释》第52条等。其中，《民法典物权编解释（一）》第4条、第5条和第15条沿袭并完善了原《物权法解释（一）》对应条款，对预告登记的保全效力和失效情形进行了解释，适用范围较为广泛，属一般规定。《民法典担保制度解释》第52条规定了预抵押首次登记后的优先受偿权、顺位效力和破产保护效力；《执行异议复议规定》第30条主要涉及预告登记对抗执行效力。
预告登记物权性质的体现 《执行异议复议规定》第30条和《民法典担保制度解释》第52条体现了这样的规则：办理了商品房预告登记的不动产被查封，在符合物权登记条件的情况下，预告登记被赋予排除强制执行的效力，并不考虑原不动产权利人的意思表示，无论原不动产权利人（预告登记义务人）是否同意，都视为此项不动产属于预告登记权利人的足以排除执行的责任财产；预告登记抵押权利人可在所有权首次登记后就抵押财产优先受偿，并认定抵押权自预告登记之日起设立。只要具备办理抵押登记的条件，预告登记权利人即可申请办理抵押登记，可以获得较之其他担保物权人或债权人更为优先的顺位；在抵押人破产时，即使预告登记权利人仍不具备办理抵押登记的条件，也应认为其就约定的抵押物享有优先受偿的权利。
222当事人提供虚假材料申请登记,造成他人损害的,应当承担赔偿责任。 因登记错误,造成他人损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。
从司法实践情况来看，不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致的情形主要还有：第一，夫妻共同所有不动产（主要是房屋）登记在一方名下情形；第二，作为遗产的不动产物权在被继承人死亡之后，仍登记在被继承人名下，或者登记在继承人、受遗赠人以外的人名下情形；第三，人民法院生效裁判文书确认的不动产物权权利人与不动产登记簿上登记的权利人不一致的情形；第四，仲裁委员会的仲裁书确认的不动产物权权利人与不动产登记簿上登记的权利人不一致的情形等。上述情况导致不动产登记簿内容与实际不符，但并非当事人提供虚假材料申请登记的结果，亦难言登记机构登记错误，除非出现特殊情况，一般不应适用本条的规定。
223不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
第二节 动产交付
224动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但是法律另有规定的除外。
本条规定的“法律另有规定的除外”主要指的是： （1）本节对动产物权的设立和转让的一些特殊情况。主要有简易交付、指示交付和占有改定三种，统称为观念交付，分别在《民法典》第226条至第228条作了规定，这些情形将在有关部分论述。 （2）对非基于法律行为而发生的物权变动问题所作的规定，如《民法典》第229条至第231条的规定情形，均非自交付时发生物权变动的效力。 （3）关于船舶、航空器和机动车等特殊动产以及动产抵押权和留置权的相关规定。如《民法典》第225条规定：“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。”即特殊动产以登记而非交付作为物权变动的对抗要件。《民法典》第403条规定：“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”即在动产抵押情况下，以抵押合同生效作为动产抵押权变动的构成要件，以登记作为动产抵押权变动的对抗要件。
225船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。
司法实践一般认为，善意第三人不包括普通债权人。在第三人仅为一般债权人的情况下，该第三人尚未因特定物的交付而成为物权人，不应认为其与未经登记之特殊动产所有权人之间存在竞争对抗关系。实际上，此种争议也并非广泛存在于所有债权人场合，关键是对于强制执行债权人、人身损害债权人等特殊债权人是否需要排除在外。 具体来说，《民法典》本条所讲的善意第三人不应包括强制执行债权人，任何一个普通债权人都有可能成为强制执行债权人，强制执行债权人与一般债权人并无本质区别；就不动产物权而言，没有办理过户登记尚且不能查封、扣押、冻结，而机动车等特殊动产物权变动采纳的是登记对抗主义，本着举重以明轻的原则，机动车等特殊动产已经交付但尚未办理登记的，也不应查封、扣押、冻结，即不能成为强制执行债权的标的。对人身损害债权人，如果将其作为绝对不可对抗的第三人，则破坏了物权优先于债权的基本原则，人身损害属于侵权法领域，应由相应的制度机制去解决，比如目前国际上通行的通过保险分担侵权责任风险的办法等。担保物权人就抵押或质押担保的财产享有优先受偿的权利，因此，享有抵押权或质押权的债权人在担保范围内不属于《民法典物权编解释（一）》第6条规定的“转让人的债权人”的范畴，即抵押权人或质押权人应可以成为本条所讲的善意第三人。
尤其值得注意的是，“未经登记，不得对抗善意第三人”中的第三人应受到一定的限制，也就是说，物权变动即使未进行登记，也可以对抗某些第三人。如一般债权人、不法侵害或占有交易标的物的人、无效的登记名义人、基于无效行为受让物权的人等。在上述情况下，就要注意区分不同情况，依法支持物权受让人的请求。例如，甲将轮船出售给乙，但未办理登记手续。乙在使用轮船期间，被丙毁坏。轮船虽然登记在甲的名下，但乙已取得其所有权，因此，应当认为乙对丙有损害赔偿请求权。
善意第三人不应包括债务人。
226动产物权设立和转让前,权利人已经占有该动产的,物权自民事法律行为生效时发生效力。
简易交付又称无形交付，是指受让人在动产物权变动前已先行占有该动产的，让与人如设立和转让其动产物权，受让人依据法律行为取得其物权的情况下，动产物权的公示已经在事先完成，物权受让人已经能够依物权的排他性行使物权，无须再为现实交付。
在简易交付情形下，当事人之间不仅要有物权让与的合意，而且该合意生效之时，才发生物权变动的效力。简易交付实际上是以当事人之间物权让与的合意代替动产的现实交付，但对该物权让与的合意，是必须生效还是只要存在即可，则有不同的做法。从许多国家和地区的规定看，只要当事人之间存在物权让与的合意，即可替代现实交付发生物权变动的效力，而不强调物权合意必须生效，如德国、日本、俄罗斯、韩国都不要求物权让与的合意必须生效。与这些国家和地区的规定不同，本条则要求动产物权设立或转让的合同必须生效，才发生物权变动的效力。因此，审判实践中，要注意按照有关法律行为生效要件的规定，审查当事人之间的动产质权设立或动产所有权转让合同是否生效，并据此判断物权变动是否发生效力
227动产物权设立和转让前,第三人占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
指示交付，又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三人占有，让与人可以将其享有的对第三人的返还请求权让与给受让人，以代替现实交付。
指示交付中让与人所让与的返还请求权的性质应如何认定？通说认为，指示交付中要求第三人返还原物的请求权，既包括物权的返还请求权，也包括债权的返还请求权。
返还请求权的让与是否需要通知第三人？ 《民法典》虽然未明确规定让与人通知第三人的义务，但在实际操作中，让与人在让与返还请求权之后，可以及时通知第三人，以防止第三人再将该动产返还给让与人，导致交易过程复杂化；同时也便于受让人向第三人主张权利时，第三人向受让人履行义务。但是，通知第三人并非动产物权变动的生效要件，未通知第三人不影响动产物权变动的效力。如果第三人因未接到通知而将该动产返还让与人的，让与人应当将该动产及时交付受让人。
228动产物权转让时,当事人又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力。
占有改定是指动产物权的让与人使受让人取得对标的物的间接占有，以代替该动产现实移转的交付。【可以是将来取得的动产】
质权人依据占有出质物保障自己的优先受偿权，如果质物由出质人占有，则质权人的优先受偿权无法实现。禁止以占有改定方式设定质权，并不意味着质物必须由质权人直接占有。质权人可以实际占有质物，也完全可以由第三人占有质物，但质权人不能丧失对质物的控制权。
《民法典》第311条的规定，善意取得的要件之一是“转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。值得探讨的是，这里所说的“交付”是否包括占有改定，也就是说，善意受让人能否以占有改定方式取得动产所有权。我们倾向于认为，占有改定下不能发生善意取得。
第三节 其他规定
229因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
从法律文书的形式看，法律文书既包括法院的判决、裁定、决定、调解书、命令、通知等，也包括仲裁裁决和仲裁调解书。从法律文书的性质看，也可分为确认性裁判、给付性判决和形成性判决。 是否人民法院、仲裁机构作出的所有法律文书都可以直接引起物权变动？对此，《民法典物权编解释（一）》第7条规定：“人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。”其明确了能够导致物权变动的法律文书指形成性文书，给付性文书和确认性文书不能导致物权变动。
在人民法院或仲裁机构作出的法律文书或者政府的征收决定生效后，虽未进行不动产登记或者动产交付，仍应认定所有权已经发生转移，应注意依法保护当事人的合法权益。
在因人民法院或仲裁机构作出的法律文书或者政府的征收决定引起物权变动的情况下，要注意保护善意第三人的合法权益。在新权利人未办理不动产登记或者未占有动产的情况下，如果善意第三人受让该不动产、动产或者在其上设定限制物权的，依据公信原则，出于对不动产权利登记簿或动产占有状态的信赖而从原权利人处受让该不动产或动产的第三人，可以对抗和排斥真正权利人的物权，法院对该善意第三人的权利请求，应当依法予以支持。
230因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。
根据《民法典》第1121条的规定，继承从被继承人死亡时开始。据此，继承开始的时间应当以被继承人死亡的时间为准。被继承人的死亡既包括自然死亡（生理死亡），也包括宣告死亡。被继承人自然死亡的，死亡的时间如何判断，一直存在争论，主要有脑死亡说、心脏停搏说、脉搏停止说、脉搏停止且心脏停搏说、呼吸停止说等观点。在我国，一般是以呼吸、心脏、脉搏均告停止且瞳孔放大为自然死亡的标准。如果自然人在医院死亡的，应以死亡证上记载的时间为准。
还应注意的是，实践中可能存在相互有继承关系的几个人在同一事件中死亡而无法确定死亡先后时间的情形，对此，应当按照《民法典》第1121条的规定确定死亡时间，即推定没有其他继承人的人先死亡。死亡人各自都有其他继承人的，如几个死亡人辈份不同，推定长辈先死亡；几个死亡人辈份相同的，推定同时死亡，彼此不发生继承，由他们各自的继承人分别继承。
231因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
232处分依照本节规定享有的不动产物权,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。
依据《民法典》第335条的规定，土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 地役权合同自地役权人与供役地权利人自愿达成协议即为生效，地役权合同一经生效，地役权即为设立，地役权设立以地役权合同生效为要件。 浮动抵押不以登记为生效条件，而是自合同生效时设立
第三章 物权的保护
233物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
所谓“等途径”是指和解、调解、仲裁、诉讼之外的其他救济途径。其他救济途径主要指我国《民法典》第181条规定的民法上的正当防卫行为，第182条规定的紧急避险行为，以及第1177条所规定的自助行为。
234因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。
物权确认纠纷主要包括所有权确认纠纷、用益物权确认纠纷及担保物权确认纠纷等。
物权确认请求权不适用诉讼时效。物权确认请求权是一种程序上的诉权，并非实体法上的请求权，而诉讼时效针对的是实体上的请求权，从这一角度看，确实不应适用诉讼时效。
235无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
《民法典》第196条第2项规定，“不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产”的请求权，不适用诉讼时效。对于未登记的一般动产，为了保护与返还财产义务人交易的第三人的信赖利益，维护交易安全，一般动产的返还原物请求适用诉讼时效。
236妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
237造成不动产或者动产毁损的,权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。
238侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以依法请求损害赔偿,也可以依法请求承担其他民事责任。
修理、重作、更换或者恢复原状应由相对人或其委托的专业人员承担。修理、重作、更换或者恢复原状的费用，原则上由相对人承担。
239本章规定的物权保护方式,可以单独适用,也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
第二分编 所 有 权
第四章 一 般 规 定
240所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第一，所有权具有整体性。所有权不是占有、使用、收益和处分等各种权能在量上的总和，而是一个整体（浑然一体）的权利。
第二，所有权具有社会性。
第三，所有权具有观念性。
第四，所有权具有弹力性。所有权的弹力性又称归一性或归一力，是指所有权的单一内容可以自由伸缩，其权能可以于一定情况下往复分出、回归。在所有权之上设定限制物权时，所有人对所有物的全面支配权将因受到限制而减缩，而于该限制解除时，所有人又恢复了对所有物的圆满支配状态。
第五，所有权具有恒久性。所有权的恒久性又称为永久性、无期性，是指所有权因标的物的存在而永久存续，不得预定其存续期间。因此，所有权是无期物权。
241所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。
一、他物权的行使限制 虽然他物权可以优先于所有权行使，但是他物权人行使他物权亦不得损害所有权人的利益。其一，根据物权法定原则，他物权人只能在法律规定的范围内行使物权，不得超越权利范围支配标的物损害所有权人的利益，如担保物权人不得就标的物进行使用和收益；其二，他物权人应当按照标的物的性质和用途合理利用标的物，不得违反法律规定或者当事人的约定擅自改变标的物的用途损害所有权人的权益；其三，用益物权在期限届满或者担保物权在债权实现后，他物权人应将标的物返还所有权人，以恢复所有权人对标的物的全面支配状态（此所谓所有权的弹力性或者归一性），不得设定无期限的用益物权或者以其他方式损害所有权人的权益。
明确他物权为物权的重要类型，就意味着他物权与所有权一样，都具有排他效力、追及效力等物权相应的效力。排他效力是一种对世效力，既可以对抗其他不特定第三人，也可以对抗所有权人。这对于解决实践中所有权人擅自违反合同约定问题具有积极意义。 因此，人民法院在处理他物权人与所有权人权利冲突问题上，也要充分考虑他物权的物权属性，依法对他物权人进行保护。
242法律规定专属于国家所有的不动产和动产,任何组织或者个人不能取得所有权。
243为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。 征收集体所有的土地,应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。 征收组织、个人的房屋以及其他不动产,应当依法给予征收补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。 任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
，诚然，公共利益本身具有不确定性，法官在遵循一定规则的前提下行使自由裁量权来进行个案解释或确定公共利益也是具有积极意义的，但是现实中，由于行政权具有效力先定性，司法权对公民私权的救济是事后性的，由于行政权的行使较司法权会更多涉及公共利益问题，所以为了有效防止行政权的滥用，公共利益之界定应该走最大限度的确定化之路。
244国家对耕地实行特殊保护,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
245因抢险救灾、疫情防控等紧急需要,依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后,应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的,应当给予补偿。
《宪法》以及《戒严法》的有关规定；《突发事件应对法》第12条规定：；《传染病防治法》第45条规定
第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权
246法律规定属于国家所有的财产,属于国家所有即全民所有。 国有财产由国务院代表国家行使所有权。法律另有规定的,依照其规定。
247矿藏、水流、海域属于国家所有。
248无居民海岛属于国家所有,国务院代表国家行使无居民海岛所有权。
249城市的土地,属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地,属于国家所有。
250森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,但是法律规定属于集体所有的除外。
251法律规定属于国家所有的野生动植物资源,属于国家所有。
252无线电频谱资源属于国家所有。
253法律规定属于国家所有的文物,属于国家所有。
254国防资产属于国家所有。 铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施,依照法律规定为国家所有的,属于国家所有。
255国家机关对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。
256国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产,享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。
257国家出资的企业,由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责,享有出资人权益。
258国家所有的财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。
259履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员,应当依法加强对国有财产的管理、监督,促进国有财产保值增值,防止国有财产损失;滥用职权,玩忽职守,造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。 违反国有财产管理规定,在企业改制、合并分立、关联交易等过程中,低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的,应当依法承担法律责任。
260集体所有的不动产和动产包括: (一)法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂; (二)集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施; (三)集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施; (四)集体所有的其他不动产和动产。
261农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有。 下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定: (一)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的组织或者个人承包; (二)个别土地承包经营权人之间承包地的调整; (三)土地补偿费等费用的使用、分配办法; (四)集体出资的企业的所有权变动等事项; (五)法律规定的其他事项。
262对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等,依照下列规定行使所有权: (一)属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会依法代表集体行使所有权; (二)分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组依法代表集体行使所有权; (三)属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
263城镇集体所有的不动产和动产,依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。
264农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。集体成员有权查阅、复制相关资料。
265集体所有的财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏。 农村集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
266私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。
267私人的合法财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏。
268国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产投到企业的,由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。
269营利法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。 营利法人以外的法人,对其不动产和动产的权利,适用有关法律、行政法规以及章程的规定。
270社会团体法人、捐助法人依法所有的不动产和动产,受法律保护。
第六章 业主的建筑物区分所有权
271业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《物业管理条例》、《建筑物区分所有权解释》和《物业服务纠纷解释》
272业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。
就摊位而言，此摊位与彼摊位能够明确区分，存在于地上、地下或者楼层上画的四条线所形成的一个空间内。这四条线围绕可于平面内形成一定的使用面积，垂直到上面一定高度可以形成一定的立方体空间范围，这就是摊位所有权人的权利行使范围。这一特定空间，同样具备司法解释规定的专有部分的三个条件：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。因此，符合条件的摊位属于专有部分。
也就是说，专有部分不仅存在于建筑物内，小区内的建筑物本身也是专有部分。《建筑物区分所有权解释》将原《物权法》中所称的房屋，进一步明确指出包括整栋建筑物。
露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：（1）符合规划，规划需经过规划行政主管部门批准。经主管部门批准，露台才可能成为合法建筑。否则，建设单位违规建设的露台或者某部分业主私自加建的露台，都是违法的，也不可能取得登记机关的登记。（2）物理属性上专属于特定房屋，是该特定房屋的附属物。只有该特定房屋的所有权人才能对该露台享有所有权，才能对该露台进行使用，其他人对该露台不享有所有权，也不能对该露台进行使用。换言之，特定房屋的所有权人可以对该露台进行排他使用。（3）建设单位销售时已经将根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台进行了约定，即露台要成为某特定房屋的组成部分，必须要有合同依据。也就是说，房地产开发企业与购房人签订房屋买卖合同时，已经明确约定出售的部分包括露台。实践中，如果某套房屋有露台，那么，房地产开发企业在出售该套房屋时，几乎都会对露台的权属作出约定。
273业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
注意与共有部分专有使用权的区分。所谓共有部分专有使用权，是指根据法律规定和区分所有权人约定，某一个或数个区分所有权人享有排他独占使用共有部分的权利。共有部分专有使用权主体为特定区分所有权人或特定第三人，产生方式有以下三种：（1）全体区分所有权人共同约定而产生，如允许某人在外墙悬挂广告牌，楼顶由某人加盖房屋；（2）房地产开发企业在出售商品房时，保留了某一部分（如地下停车场）的所有权，以后在这一部分上设立专有使用权；（3）区分所有权人经全体同意将某些共有部分提供给区分所有权人以外的其他人使用。需要注意的是，并非所有的共有部分均可设定专有使用权。在构造上若有固定的使用方法，而且属于区分所有权人生活利用上不可或缺的共有部分，如公共楼梯、公共走廊等，不得设定专有使用权。
我国对人防工程实行多元投资，即不仅仅由国家兴建，而且在城市商品房开发当中也要求建设单位为了国防利益和国家安全应修建一定的地下防空工事。例如，为配套建设人防工程，有的地方在土地出让时政府进行地价减免；有些地方的政府给予建设单位其他的优惠措施，也有完全由建设单位和业主投资兴建的人防工程。因此，判断人防工程的产权归属，应当视具体情况而定，既不能简单地认定都属于国家所有，也不能全部认定归建设单位所有或全体业主所有。人民法院在审理这类案件时，可以参照上述观点处理。对于实践中人防工程变更用途为地下车库的，其权属应当按照人防工程的权属规则来处理，而不能按照车库的权属规则来处理。
274建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
275建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
当事人之间就建筑区划内的车位、车库问题没有约定或者约定不明时的权属处理问题。 应当在查明事实基础上，视不同情况作出认定：如果车位、车库的建设成本未分摊至业主购房费用中，而是建设单位自行负担的，权属归建设单位；反之，如果建设成本已经分摊至建筑区划内众多业主的，即使双方无约定，权属也应当归全体业主；另外，由建设单位承担证明上述事实的举证责任，如果无法证明，权属也归全体业主共有。
276建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
277业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。 地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
278下列事项由业主共同决定: (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (五)使用建筑物及其附属设施的维修资金; (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金; (七)改建、重建建筑物及其附属设施; (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动; (九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
279业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。
实践中，有的“住改商”业主以其已经办理工商登记并取得了营业执照为由主张其行为的合法性，用以对抗有利害关系业主的反对意见。“住改商”业主已经办理了工商登记取得营业执照的事实，不能改变其行为欠缺合法性。办理工商登记并取得了营业执照的事实属于行政登记及许可范围，其不涉及当事人“住改商”民事行为效力问题。该事实不能限制本条规定的效力。
280业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
281建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。 紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
282建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有。
第一，认定共有部分的收益时，应注意扣除必要的管理成本。实践中，建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主共有部分从事经营活动获取的收益，业主或者业主委员会作为原告起诉请求归还的，人民法院应当予以支持。但需要注意，这里的收益应扣除物业服务企业或其他管理人管理共有部分产生的合理成本。物业服务企业或其他管理人主张扣除合理成本的，应当提供对共有部分进行管理的收入和支出报表等证据证明所发生的费用是合理的、必要的。 第二，业主或业主委员会起诉请求返还共有部分收益，物业服务企业或其他管理人主张以共有部分收益抵销部分业主欠付的物业费的，人民法院不予支持。共有部分产生的收益由全体业主共有，该收益的债权人为全体业主。欠付物业费的债务人为部分业主。两个债权债务的主体不同，不符合法定抵销的条件。
283建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定。
实践中最常见的就是高层住宅小区中的电梯运行费的问题。高层住宅小区中，低楼层的业主往往会以不使用电梯为由，拒绝分担电梯的运行费和维修费。在建筑物中，电梯属于业主共有部分，不论业主属于低楼层住户还是高楼层住户都对电梯享有共有权，因此对于电梯产生的运行费用，全体业主都有分摊的义务。低楼层业主不得以不行使权利为由不履行义务。
284业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。
285物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。 物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。
286业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,业主应当依法予以配合。 业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。 业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。
2.有关当事人和有关行政主管部门的界定 有关当事人原则上是指损害他人合法权益行为的受害人或利害关系人，包括业主、业主大会、业主委员会、物业服务公司等主体。这些当事人均可向有关行政主管部门报告或者投诉，从而制止损害他人合法权益的行为，维护自身的合法权益。不过在一些例外情形下，报告、投诉主体可以不受利益关联性的限制。例如，《城乡规划法》第9条第2款规定：“任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门或者其他有关部门举报或者控告违反城乡规划的行为。城乡规划主管部门或者其他有关部门对举报或者控告，应当及时受理并组织核查、处理。”《噪声污染防治法》第9条第1款规定，任何单位和个人都有保护声环境的义务，同时依法享有获取声环境信息、参与和监督噪声污染防治的权利。 有关行政主管部门是指有权处理建筑区划内违反法律、法规以及管理规约行为的部门。例如，公安机关是养犬管理工作的主管部门，当小区内存在业主无证饲养犬只、遛狗不使用牵引绳等违反治安管理规定的情况，有关当事人就可以向公安机关报告或者投诉。又如，环保部门对辖区内的环境保护工作实施统一监督管理，当小区内存在排放污染物或者噪声的情况时，有关当事人就可以向环保部门报告或者投诉。
综合考察相关规则的起草和演变过程，应当认为目前不宜确定业主大会、业主委员会具有民事诉讼主体资格。对于侵害业主共同权益的纠纷，可以根据《民事诉讼法》的规定，推选代表人进行诉讼。
287业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为,有权请求其承担民事责任。
第七章 相邻关系
288不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。
289法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。
290不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。 对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放,应当尊重自然流向。
291不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。
292不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
293建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
294不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。
295不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的安全。
296不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。
第八章 共有
297不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
由于所有权具有排他性，一物之上不能存在多个所有权。虽然共有中的所有权由数个主体享有，但此时所有权只有一个，并非数个所有权之并存。 由于共有只是数人对于同一物享有同一所有权而非数人对同一物分别享有所有权，共有只是所有权的一种形态，因此仍然要适用所有权的一般规则，如一物一权等规则。须注意的是，共有物是共有人的所有权标的物，共有首先是所有权的存在形态，但无论国外民法典还是我国《民法典》，均认可共有可以准用于他物权，因此，在用益物权和担保物权上亦可成立共有。
要区分共有、公有、总有之间的关系。公有是指社会经济制度，共有是指所有权形态，总有是指社团财产的归属。
298按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
按份共有的份额为抽象份额。按份共有虽然存在份额的分割，但是所有权仍然只有一个。按份共有的份额，是共有的比例，是一种抽象的比例，并非对标的物作物理上的分割所确定的份额。因此，按份共有人对物的支配权利及于标的物的全部。
需要注意的是，在按份共有人死亡时其份额可以作为遗产继承；如果按份共有人为组织，该组织基于法定事由丧失主体资格时，则按照组织清算或者财产承继关系来处理。按份共有人是否可以抛弃份额？按照所有权的理论而言，只要不损害国家、集体和他人利益，所有权得以抛弃。按份共有中的份额抛弃，也应作如此理解。只不过，按份共有人抛弃份额之后，该份额属于无主财产抑或为其他共有人自动取得，需要进一步研究。
299共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
夫妻共有财产。我国《民法典》第1062规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（1）工资、奖金、劳务报酬；（2）生产、经营、投资的收益；（3）知识产权的收益；（4）继承或者受赠的财产，但是《民法典》第1063条第3项规定的除外；（5）其他应当归夫妻共同所有的财产。夫妻对共同财产，有平等的处理权。
家庭共有财产的形式主要是家庭成员在共同生活期间的共同劳动收入，包括家庭成员交给家庭的财产、家庭成员共同受赠的财产以及在此基础上购置和积累起来的财产等。家庭共有财产是以维持家庭成员共同的生活或生产为目的的财产。家庭共同财产以家庭共同生活关系的存在为前提。需注意的是，家庭共同财产不等同于家庭财产，因为家庭财产还包括家庭个人财产。
共同继承的财产。继承发生后到遗产分割前，遗产作为整体由全体继承人共同共有。
其他共有财产。家族共有的祠堂、族产等属于共有财产。合伙财产的使用，按照《民法典》关于合伙合同的规则来处理。
300共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。
301处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。
共有物的处分包括事实上的处分与法律上的处分。事实上的处分是指在对物进行物理上的处置，如消费、拆除、抛弃等；法律上的处分是指出卖、赠送等权利转让行为。事实上的处分将会导致所有权的标的不再存在；法律上的处分导致物权发生转移。
302共有人对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照其约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共同负担。
第一，在审判实践中要看共有人之间是否存在关于共有物的管理费用的约定，要审查协议是否合法有效。如果协议不存在无效原因，则共有物的管理费用按照其约定来处理。如果没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。 第二，要审查管理费的真实性、必要性、合理性。真实性是指共有物的管理费用确实发生；必要性是指管理费用的发生是基于共有人的整体利益不得不支出；合理性是指共有物管理费用符合市场的一般标准，未超出合理标准。
303共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但是共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的,应当给予赔偿。
304共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。 共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。
305按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《民法典物权编解释（一）》第9条规定：“共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。”在司法实践中，除了有偿转让，还存在继承、遗赠、赠与等无偿转让情形。按份共有人的优先购买权行使只包括有偿转让，不包括无偿转让情形。
306按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的,应当将转让条件及时通知其他共有人。其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。 两个以上其他共有人主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。
实践中如何确定“合理期限”，可以参考司法解释执行。《民法典物权编解释（一）》第11条规定：“优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。”
307因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务,共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。
308共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。
309按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。
310两个以上组织、个人共同享有用益物权、担保物权的,参照适用本章的有关规定。
第九章 所有权取得的特别规定
311无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权: (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意; (二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。 当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。
关于他物权的善意取得问题。本条第3款规定：“当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”这实际上承认了其他物权也可以适用善意取得的规定。司法实践也确认善意取得可适用于其他物权。例如，《民法典担保制度解释》第37条第1款规定：“当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。”
一般认为，债权因债的相对性原则所限，没有一种对外可以公示的方法以表明债权的存在，因而不得适用善意取得制度。但随着社会经济的发展，债权的流转日益频繁、活跃，出现了证券化的债权，如公司债券、大额可转让存单及各种票据。这些证券化的债权在民法上通常视为动产，对于其中不记名或无须办理登记手续的，可适用善意取得制度，仓单、提单和载货证券等物权证券所表示的动产，也可适用善意取得制度。 具体而言，物权法上善意取得规定只适用于两种情况：其一，无处分权人处分他人的物权而为第三人善意取得；其二，无处分权人所处分的虽为物权之外的其他权利，但为善意第三人所设立的或者说第三人所取得的权利属于物权（如将他人的债权、股权、知识产权等为第三人设立权利质权）。因此，无处分权人对物权之外的其他权利之处分，只有在前述第二种情况下才属于物权法问题。如果无权处分人只是将本属于他人的债权、股权、知识产权等转让与第三人（或将知识产权许可他人使用），虽然原则上亦有善意第三人受法律保护规则之适用，但此种情况已不属于物权法上的善意取得问题。
312所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的,权利人有权向无处分权人请求损害赔偿,或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物;但是,受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的,权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后,有权向无处分权人追偿。
遗失物原则上不适用善意取得，所有权人或者其他权利人有权追回。遗失人此项权益受到两个方面的限制：一是应在知悉受让人之日起2年内主张；二是受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，为维护交易秩序和交易安全，遗失人应当向受让人支付交易费用，支付费用和原物返还同时履行。 在善意取得成立的情况下，遗失物归属于受让人，遗失物的原权利人有权向拾得人请求赔偿损失。
313善意受让人取得动产后,该动产上的原有权利消灭。但是,善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
根据我国法律的有关规定，动产之上的权利负担主要包括抵押权、质权、留置权等，即通常都是动产担保物权的范畴。这些权利都是以优先支配标的物的交换价值为目的的权利，可直接将标的物的交换价值变为价金或者其他足以使债权获得满足的某种价值。具体而言，能够因善意取得而导致物上原有权利消灭的，只能是动产，而不是不动产。因为不动产上的权利都要经过登记，对外予以公示，所以，受让人在受让不动产时就知道或者应当知道不动产上的物权负担，如果不动产上的物权负担已经登记，而受让人仍然受让该不动产，其就应当承受此种物权负担。如果物上的负担已经登记，权利人没有查阅，其也要承担因没有查阅可能形成的风险。所以，只有在动产上才可能发生原有权利的消灭现象。 要发生动产之上权利消灭的后果，还必须是善意受让人在受让时不知道或者不应当知道动产上存在着该权利。这就是说，即使是因为善意取得而导致动产上原有权利消灭，也必须要求受让人是善意的。这里的善意，也是针对动产上存在的其他权利而言的，受让人是不知情的。如果受让人知道或者应当知道该权利的存在，就表明其不是善意的，因此，即便受让人善意取得了所有权，也应当承受动产上的其他权利负担。[2]即这时受让人对所得之物的权利负担或者承担此负担的风险也是有所预见的。依据诚信原则和公平原则，这时，善意受让人应负有协助该物的他项权利人实现权利的义务。
314拾得遗失物,应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取,或者送交公安等有关部门。
315有关部门收到遗失物,知道权利人的,应当及时通知其领取;不知道的,应当及时发布招领公告。
316拾得人在遗失物送交有关部门前,有关部门在遗失物被领取前,应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的,应当承担民事责任。
317权利人领取遗失物时,应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。 权利人悬赏寻找遗失物的,领取遗失物时应当按照承诺履行义务。 拾得人侵占遗失物的,无权请求保管遗失物等支出的费用,也无权请求权利人按照承诺履行义务。
318遗失物自发布招领公告之日起一年内无人认领的,归国家所有。
319拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的,参照适用拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的,依照其规定。
320主物转让的,从物随主物转让,但是当事人另有约定的除外。
321天然孳息,由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的,由用益物权人取得。当事人另有约定的,按照其约定。 法定孳息,当事人有约定的,按照约定取得;没有约定或者约定不明确的,按照交易习惯取得。
本条未对孳息的含义作出明确规定，学理上一般认为，孳息是相对于原物而言的。其中，原物是指产生孳息的物或者权利，孳息是指原物所产生的物或者收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是指物依自然而产生的出产物，天然孳息的范围非常广，主要来源于种植业和养殖业，如耕作土地获得粮食和其他出产物，种植果树产生果实，包括竹木的枝根，养殖牲畜获得各种子畜和奶产品等。天然孳息在与原物分离之前，为原物的一部分，不能独立成为所有权的客体，只有在与原物分离之后，才能成为独立的物和孳息，进而产生所有权归属问题。但是，这并不妨碍当事人将未来可能产出的孳息作为将来物进行交易，法院也可针对已产生但尚未与原物分离的出产物采取查封、扣押等措施，以保证其分离时人民法院得直接依相关的程序规定来执行该动产。法定孳息是指依法律关系产生的收益，如利息、租金等。其中所述的法律关系既包括基于法律行为产生的法律关系，如租赁关系等，也包括非基于法律行为产生的法律关系，如法定的利息关系等。
1.天然孳息的归属 本条所采用的规则与此相同，即在当事人无特别约定时，天然孳息的所有权由原物所有权人取得，原物之上既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得，其取得时间应为孳息与原物分离之时。至于其分离是基于自然的原因，还是人为的原因，孳息的产生过程是否加入了人的劳动，在所不问。
2.法定孳息的归属 法定孳息作为依法律关系产生的收益，在其赖以产生的法律关系是基于当事人的合意而生时，自然应优先适用当事人之间的约定，只有在当事人之间无约定或者约定不明时，才需要由法律来直接规定应由谁取得孳息的所有权。本条的规定即采用了此一约定优先原则，并以依交易习惯取得作为其补充。其中所述的交易习惯一般是指，利息应由债权人取得，租金应由出租人取得等。 在《民法典》中，孳息所有权的取得与孳息的收取并非同一概念，也非同一法律问题，即有权收取孳息的人并不一定都有权取得孳息的所有权。例如，依据《民法典》第412条、第430条和第452条的规定，抵押权人在抵押物被扣押之日起，质权人或留置权人在标的物被质押或留置期间，就有权收取担保物产生的孳息。这种收取权的赋予从立法目的上来看，主要是使孳息也得充任担保物，进而更好地保障担保物权的实现，其本身并不能导致孳息的所有权归属于担保物权人的法律效果，即孳息的所有权仍应归属于原物（担保物）的所有权人。
（二）法定孳息的认定 不同于天然孳息，作为拟制孳息的法定孳息仅有产生之机制，并无分离之样态。而所谓“产生之机制”则是依赖于客观存在的法律关系，因此，学者对法定孳息的定义多与“因法律关系所获得的收益”类似或相关。然而，并非所有法律关系产生的收益均是孳息，例如，承揽合同之报酬、买卖合同之价金均非法定孳息。法定孳息的本质为权利人将其所有之物交由他人用益所获得之对价，并以利息、租金为典型之代表。在具体认定上，法定孳息必须符合以下特征。 1.须为让渡物之用益之对价 通说认为，法定孳息之原物必须供他人之利用方可，若由自己运营或利用，即便有收益（如利润），也不得成立法定孳息。实际上，权利人获取法定孳息是以转让物之用益为条件。据此，增值利益和劳动报酬均非法定孳息。前者产生原因在于物的交换价值的增加，不要求有利用他人之物的事实，因而不是法定孳息；而劳动报酬则属于作为主体的“人”劳动力付出之收益，非为原物之所得，亦不得为法定孳息。具体方式上，可以是单独转让物之使用权，也可以是将收益权同时一并转让。前一种情形可通过为相对人（法定孳息的实际支付者）设立债权的形式实现，相对人仅取得标的物的使用权，如使用租赁；后一种情形可通过设立用益物权或用益债权的方式达成，相对人可同时取得标的物的使用权和收益权，包括收取天然孳息和法定孳息的权利，如设立土地承包经营权和土地租赁权。 不过，无论以何种方式转让物之用益，一般而言该转让效果对于转让人而言均为非永久性负担。尤其是当转让人为原物所有人为时，该转让的实质效果是在所有权上创设他物权或债权的负担，待相应期限届满或出现法定事由时，该负担即消灭，所有权回复其圆满状态，所有人可请求相对人返还原物。这也是所有权的弹力性所决定的。这一点的意义在于，成立法定孳息不得以权利人丧失原物为代价，这类似于天然孳息不得损害原物本质的特征。 2.须为周期性收益 早期的孳息概念限于自然生长之物，罗马法将其当作为所有权的延伸，因而在诉讼上有权被要求返还。后来，法定孳息观念产生之初，法学家们以“替代性收益”的术语为其定性，并认为其与“孳息”在返还上问题上适用于共同规则，因而将其视为孳息。罗马法上的权利要求具有前瞻性和确定性，以便规范人们的行为模式。而孳息在诉讼上之所以有权要求返还，是因为其具有周期性，而是可预见的。因此，周期性不独为天然孳息所具备，法定孳息亦有此要求。萨维尼曾经尝试建构统一孳息的概念的基础便是周期性，而后来几乎所有承认法定孳息的立法例均以周期性为其要件。 应当说，周期性一词更多的显示自然意义上的含义，体现在动植物定期产出天然孳息的自然规律上。至于法定孳息，周期性主要表现为其是一种确定性的、持续性的收益，因而此种收益的获得是可预期的。这体现在一方面，法定孳息根据其基础法律关系会一定会产生，而不是一种概率性事件；另一方面，法定孳息是一种持续性而非一次性或偶然性收益，且其收取一般按持续时间计算。以租金为例，它据当事人双方的租赁合同必定会产生，并且其数额会随着租赁期间的延续而不断增长。与之相反，彩票奖金的取得是不可预期的，其产生纯粹为一种概率性事件，并且即便获得也只是一次性、偶然性的收益，因此彩票奖金不属于法定孳息，所谓“射幸孳息”的说法不能成立。
322因加工、附合、混合而产生的物的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律规定;法律没有规定的,按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的,应当给予赔偿或者补偿。
第三分编 用 益 物 权
第十章 一般规定
323用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。
324国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源,组织、个人依法可以占有、使用和收益。
325国家实行自然资源有偿使用制度,但是法律另有规定的除外。
326用益物权人行使权利,应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源、保护生态环境的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。
327因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。
328依法取得的海域使用权受法律保护。
329依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利受法律保护。
第十一章 土地承包经营权
330农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。 农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地,依法实行土地承包经营制度。
331土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利,有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
332耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年。 前款规定的承包期限届满,由土地承包经营权人依照农村土地承包的法律规定继续承包。
333土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书,并登记造册,确认土地承包经营权。
334土地承包经营权人依照法律规定,有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。
335土地承包经营权互换、转让的,当事人可以向登记机构申请登记;未经登记,不得对抗善意第三人。
336承包期内发包人不得调整承包地。 因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形,需要适当调整承包的耕地和草地的,应当依照农村土地承包的法律规定办理。
337承包期内发包人不得收回承包地。法律另有规定的,依照其规定。
338承包地被征收的,土地承包经营权人有权依据本法第二百四十三条的规定获得相应补偿。
339土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。
340土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地,自主开展农业生产经营并取得收益。
341流转期限为五年以上的土地经营权,自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。
342通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得权属证书的,可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。
343国家所有的农用地实行承包经营的,参照适用本编的有关规定。
第十二章 建设用地使用权
344建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
345建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
346设立建设用地使用权,应当符合节约资源、保护生态环境的要求,遵守法律、行政法规关于土地用途的规定,不得损害已经设立的用益物权。
347设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
348通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的,当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款: (一)当事人的名称和住所; (二)土地界址、面积等; (三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间; (四)土地用途、规划条件; (五)建设用地使用权期限; (六)出让金等费用及其支付方式; (七)解决争议的方法。
对于涉及出让合同的成立、效力、履行、变更、解除、违约责任等纠纷，因主要遵循平等、自愿、有偿原则，且不受单方行政行为强制，当事人就此可以提起民事诉讼，也可根据约定申请仲裁。 涉及容积率确定、红线划定、土地收回等行政职能的争议，政府部门享有行政优益权，属于行政法律关系，当事人就此可以提起行政复议或者行政诉讼。
建设用地使用权出让方因出让公告违反法律的禁止性规定，撤销公告后，造成竞买人在缔约阶段发生信赖利益损失的，应对竞买人的实际损失承担缔约过失责任而非违约责任。当然，如果出让人已与受让人签订了土地拍卖成交确认书，约定在一定期限内签订出让合同，且双方已经实际履行了交付土地和支付土地出让金等直接影响合同成立及当事人订约目的的主要义务的，即使事后未签订书面的出让合同，仍可根据《民法典》第490条第2款关于“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”的规定，认定出让合同已成立和生效，并以成交确认书的内容确定当事人的权利和义务。
公报案例2005，时间集团公司诉浙江省玉环县国土局土地使用权出让合同纠纷案
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第20条规定：“以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金……”第21条规定：“中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款；其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。”据此，在中标或竞得前，投标、竞买保证金只是竞买人参加招标拍卖挂牌活动的资格条件，中标或竞得后，投标、竞买保证金转变性质成为定金，签订出让合同后，再转变性质成为出让价款的一部分。因此，在拍卖（挂牌）成交或中标前出让人发布的拍卖公告因违反法律规定被撤销，竞买人请求适用定金罚则双倍返还保证金的，一般不予支持。
根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第25条关于“中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任：（一）投标人、竞买人提供虚假文件隐瞒事实的；（二）中标人、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的”的规定以及《民法典》关于法律行为效力的规定，应根据不同情形依法认定出让合同为无效或可撤销。
349设立建设用地使用权的,应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。
《民法典》第502条第2款规定，依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。按照文义解释，只有当法律、行政法规明确某项合同应当办理批准手续的，才能将未经批准的合同作为未生效合同处理。目前现行法律行政法规并未明确将上述审批行为作为建设用地使用权出让合同的生效要件，故从促进交易、降低成本、减少合同无效或未生效带来的负面效应等角度，一般不应将未经审批的出让合同认定为未生效或无效，这也是《国有土地使用权合同解释》第4条表明的观点。
350建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。
351建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
一、以协议出让方式签订的出让合同中约定的出让金低于国家规定最低价如何处理
对于此类出让合同的效力及履行问题，《国有土地使用权合同解释》第3条进行了规定。在具体适用上，第一，此类合同属于部分无效合同，即合同中关于出让金的条款系无效约定，但不影响其他合同条款的效力。第二，在认定出让金条款无效的情况下，双方当事人均有权请求人民法院按照订立合同时的市场评估价格缴纳土地使用权出让金，此时相当于由人民法院按照一定标准直接调整出让金数额，实质上系人民法院依职权变更出让合同内容，使其符合国家规定的出让金标准，防止土地收益流失并使合同恢复合法状态。第三，若受让人不同意照市场评估价格补足出让金，也可请求解除合同。第四，在合同解除后，若受让人因此受有损失，比如已经投入大量资金进行开发建设且已无法取回的损失，应由当事人按照过错承担责任。一般情况下是由于出让人自己把关不严、决策不当等原因造成约定的出让金数额低于规定标准，因此应承担主要责任，若受让人违规操作或通过一些不正当手段导致出让金价格过低的，也需要承担与其过错相适应的责任。
二、受让人迟延支付出让金应承担违约责任
第一，原则上应以合同约定为准，如目前的《国有土地使用权出让合同》（示范文本）中就载明，若受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的一定比例向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催缴后仍不能支付出让金的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。 第二，若合同中约定只要受让人未在约定期限支付出让金出让人即可解除合同，此时应参照《民商审判会议纪要》第47条的规定，注意审查受让人迟延支付的行为是否严重，是否影响出让人合同目的的实现，若受让人迟延支付的时间较短，违约程度较为轻微，则不宜以合同约定解除权直接判令解除合同，以维护交易秩序的稳定性。 第三，若合同未对解除权问题作出明确约定，则应根据《民法典》第563条第1款第3项的规定，出让人应首先催告受让人在合理期限内履行，受让人在此期限内仍未履行支付义务的，出让人才可解除合同。 第四，受让人迟延履行有合法抗辩理由的，出让人不能解除合同，亦不能请求其承担违约责任。 实践中比较常见的是出让合同已对土地是否已经完成征地、拆迁、补偿、安置等工作，是否已达到“三通一平”“五通一平”等条件，系“生地”还是“熟地”等明确约定，而且约定出让人应先按照约定的时间、地点、数量等交付符合上述条件的土地后受让人才支付出让金的，若出让人未履行交付义务，受让人可行使先履行抗辩权，其迟延支付即不构成违约，相反可根据出让人的违约性质和程度解除合同，并请求违约损害赔偿。
三、预查封建设用地使用权的法律适用
在执行程序中，作为被执行人的受让人已全部或部分支付土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，根据《民法典》第349条的规定，建设用地使用权尚未设立，该权利本身并非被执行人的财产，也不能作为执行标的，但是为了保护申请执行人的利益，最高人民法院经与土地管理部门等沟通，在《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第13条和第14条创设了预查封制度，规定人民法院可以进行全部或部分预查封。在预查封后若受让人不能按期支付剩余土地出让金，则出让人仍有权解除出让合同而不受预查封的影响，该预查封自动转化为对出让人解除合同后应返还部分出让金的债权的查封，即出让人应当将被执行人支付的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。
352建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但是有相反证据证明的除外。
本条的规范目的在于使建筑物所有权与建设用地使用权相结合，尽量防止发生房地分离的情形，因此应在坚持物权公示公信原则及不动产物权变动登记要件主义的前提下，严格遵循房地权属一体的规则，对本条但书规定的适用范围作限制性解释。
第一，不具有房地产开发资质的当事人以具备房地产开发资质的房地产开发企业的名义开发房地产，并将建设用地使用权、房屋所有权登记在后者名下，当后者负担债务，申请人申请执行时，实际权利人主张停止执行并确权的，一般不予支持。这是因为建设用地使用权与房屋所有权作为物权，均应当以登记为公示要件，在房屋所有权首次登记前，根据本条规定，建成房屋亦应归属于登记的建设用地使用权人所有。内部的借用或挂靠协议一般不能对抗第三人，包括查封债权人。而且考虑到房地产开发关系社会公共安全和房地产市场秩序，国家将房地产开发作为特种行业，实行市场准入许可限制。借用房地产开发资质或挂靠行为违反法律及行政法规相关规定，与房地产行业行政管理基本政策相悖，因此也应由借用人或挂靠人承担不利后果。 第二，本条系建筑物等所有权等应归属于建设用地使用权人的一般规定，根据房地一体的基本原理，农村集体经济组织成员的住宅与宅基地使用权之间的关系，以及依照《土地管理法》第63条规定建设的建筑物与集体经营性建设用地之间的关系，也应准用本条处理。
353建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但是法律另有规定的除外。
一、已被查封的建设用地使用权转让或抵押的效力 《城市房地产管理法》第38条第2项规定，司法机关查封的建设用地使用权不得转让。《民法典》第399条第5项规定，依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。实践中对该类建设用地使用权转让或抵押合同的效力，能否以及如何履行产生争议。对此，应结合《民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第24条第1款关于“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定进行解释。根据该条规定，查封效力采取相对性的模式，即被执行人就查封物所为的处分行为并非绝对无效，而只是相对无效，只是不得对抗申请执行人，在被执行人与处分行为的相对人之间仍属有效。据此，权利人将已被法院查封且已经通过登记机构进行查封登记的建设用地使用权转让或抵押给第三人时，一方面不妨碍申请执行人继续执行该权利，另一方面为了促进财产流转，贯彻善意执行理念，被执行人对查封权利所为的移转、设立抵押等行为，仍然有效，只不过这种效力因查封而暂时受到阻却，一旦查封被撤销或者解除，上述行为即完全有效。有基于此，《民法典担保制度解释》第37条第2款已明确规定，当事人以依法被查封或者扣押的财产抵押，抵押权人请求行使抵押权，经审查查封或者扣押措施已经解除的，人民法院应予支持。抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。进一步明确了以被查封的建设用地使用权进行抵押的合同有效，且在查封措施解除后，抵押权人即可无障碍地行使抵押权。
二、未经其他共有人同意或权属有争议的建设用地使用权转让或抵押的效力 《民法典担保制度解释》第37条第1款明确规定，当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照《民法典》第311条的规定处理。
三、划拨建设用地使用权抵押的效力及实现 《民法典担保制度解释》第50条第1款予以明确，实际上确立了作为所有权人的国家对划拨建设用地使用权拍卖、变卖所得价款具有优先于抵押权人的受偿顺位，是一种法定的“超级优先权”
354建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的,当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定,但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。
355建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,应当向登记机构申请变更登记。
变更登记系建设用地使用权发生移转的要件。 变更登记具有公示力和公信力。 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的合同效力不受变更登记的影响。 在记载于登记簿之前受让人尚未获得建设用地使用权。
《民法典》第215条确定了合同生效和物权变动的区分原则
如果数个土地受让人均请求继续履行合同，取得土地使用权的，应如何处理？《国有土地使用权合同解释》第9条予以明确。即首先根据我国立法确立的物权变动原则规定，确认土地使用权由已经办理权属变更登记手续的受让方取得；对均未办理土地使用权变更登记手续的，按照合法占有原则和土地利用效益原则，土地使用权由先行占有投资开发的受让方取得；对均未办理土地使用权变更登记手续，或者均未投资开发的，按照诚信和合同履行的原则，土地使用权由先行支付土地使用权转让款的受让方取得；对合同均未履行的，按照诚信原则，土地使用权由依法成立在先的土地使用权转让合同的受让方取得。 对于以上有权取得土地使用权的受让方请求继续履行合同的，应予支持。对于没有取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，人民法院应当按照《民法典》合同编的有关规定处理。
356建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
357建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
一、房地一并处分的规范性质和效力 关于房地能否分别抵押的问题，为消除争议，《民商审判会议纪要》第61条在严格遵循房地一并处分的基础上，明确规定即使当事人约定房地分别抵押，仍应当将建筑物和建设用地使用权视为一并抵押，抵押权实现时整体变价所得的价款，应按照登记顺序清偿。
二、房地一体原则在强制执行程序中的适用 （一）查封一体规则 《民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第23条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。由此确定了房地应一并查封，且查封效力自动延及的规则。实践中，在房地分别登记时期，存在不同法院对房地分别进行查封登记，哪个法院为首封法院的问题。对此应严格根据上述司法解释的规定，按照登记时间先后确定查封顺位，即应以房或地的查封登记时间较早者作为对房和地一体查封的首封法院。 （二）处置一体规则 司法拍卖系由人民法院对被执行人财产进行的一种强制处分，在执行标的为房屋和建设用地使用权时，亦应遵循一并处分的规则。若在司法拍卖中仅拍卖房屋或仅拍卖建设用地使用权，将导致房地分离的局面，该拍卖应该撤销。
358建设用地使用权期限届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金。
359住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。 非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。
360建设用地使用权消灭的,出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回权属证书。
在登记原因方面，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第28条及《不动产登记操作规范（试行）》8.4.1的规定，在土地灭失，权利人放弃，依法没收、收回建设用地使用权，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使国有建设用地使用权消灭等情形，当事人可以申请办理注销登记。
361集体所有的土地作为建设用地的,应当依照土地管理的法律规定办理。
第十三章 宅基地使用权
362宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
363宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。
364宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当依法重新分配宅基地。
365已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。
第十四章 居 住 权
366居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。
367设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。 居住权合同一般包括下列条款: (一)当事人的姓名或者名称和住所; (二)住宅的位置; (三)居住的条件和要求; (四)居住权期限; (五)解决争议的方法。
在案件审理中，对于欠缺的非必备条款，法官应当依照《民法典》第510条、第511条确定的规则予以填补。对于发生在婚姻家庭领域的居住权纠纷，要注意充分运用伦理道德和公序良俗的理念；而对于发生在一般民事主体之间的居住权纠纷，则更应当强调平等原则、合同自由原则、公平原则以及诚信原则的适用。
享有居住利益的仅包括配偶、受权利人抚养之子女以及其他应由权利人抚养之血亲。除此之外，还可以包括与权利人有事实婚姻关系之人以及基于为权利人服务或为上述家庭成员服务而与权利人一起生活的人。
以房养老”情形下，老人虽然不能在自己所有的房屋上为本人设立居住权，但可以通过在办理居住权登记前完成所有权变更登记，或者同时办理居住权设立登记和所有权变更登记等技术手段，实现所有权和居住权的分离，即所谓预先设立居住权的情形。
368居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
369居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。
370居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。
所谓权利的滥用，原意指以损害他人为目的而行使权利，即行使权利而无利益或无正当动机。我国民事立法关于权利滥用的条文见于《民法典》第132条的规定，即“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益”。何种权利可能被滥用？一般认为，禁止权利滥用规范适用于包括物权、债权、知识产权和人身权等在内的一切私权。无论是请求权、形成权，还是绝对权甚至抗辩权之行使，均可能构成权利滥用。居住权亦有被滥用的可能。
房屋被征收。居住权人如何获得补偿，则可以有两种路径选择：第一，由国家对房屋所有权人和居住权人分别予以补偿。这样固然有利于对居住权人利益的保护，但需要补偿主体事先区分所征收的房屋是否已设定居住权，精准辨识居住权人和所有权人的利益。在涉及成百上千户居民的规模化征收工作中，这样的做法难免会显著降低征收工作效率，提高征收工作成本。第二，居住权人的利益包含于房屋所有权的整体利益中，在征收补偿阶段没有必要区分房屋所有权人和居住权人的利益。故居住人应得的补偿款，可以由房屋所有权人统一领取后，再由居住权人向房屋所有权人主张。
标的物灭失后重建的，原居住权人是否可以取得居住权。 有观点认为，所有权人于标的物灭失后重新修建的，原居住权人有权直接取得该住宅的居住权，或者取得设立居住权的请求权。这种观点，实际上赋予了居住权的物上代位性。根据物权法传统理论，物上代位性适用于担保物权。这是因为担保物权属于价值权，权利人享有的是对担保财产交换价值排他的直接支配的权利。担保物权侧重的是对担保财产交换价值的支配，只要交换价值依然存在，至于承载该交换价值的标的物的样态和性质如何，在所不问，担保物权的效力依然及之。 而用益物权是对特定物的使用和收益，一旦该物灭失，用益物权即归于消灭，权利人不享有物上代位权。作为承载居住权的住宅灭失后，所有权人重新修建的住宅属于新的物，原居住权人并不当然就该新建住宅享有居住权，亦无权依据原居住权合同请求设定新的居住权。易言之，“建筑物或建筑物的特定部分的所有人既无重建义务，也无于重建房屋上重新设立居住权的义务。即便居住权人重建建筑物或建筑物的特定部分，也并不导致居住权继续存在。
371以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。
《民法典》仅规定了合同和遗嘱两种居住权设立的方式，能否通过司法裁判设立居住权，并不明确。但依据立法机关对于本条规定的解释，除本章规定的以合同和遗嘱方式设立居住权外，居住权还可以通过法院判决的形式设立。《民法典》第229条规定，因法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。故依解释论，认可法院判决可以设立居住权，也并不违背《民法典》的体系逻辑和具体规范。
法律行为导致物权变动模式
意思主义
形式主义
物权形式主义
债权形式主义
所谓形式主义，即物权的变动不仅需要双方意思表示一致，还需要一定的形式
我国采取的主要是形式主义的物权变动模式；这种模式，在动产上体现为交付，在不动产上体现为登记。
关于继承开始后继承人取得遗产的时间和方法之不同
一是宣示主义，是指各共同继承人因分割所得之财产，被视为自继承开始时直接继承被继承人，即继承人分得之财产自继承开始时已归各继承人单独所有。
二是转移主义，认为分割的效力为归属的移转，即将遗产分割作为各共同继承人应有部分所有权之互相移转而发生的新的所有权关系，故遗产分割后，各继承人就分得之财产，始能取得单独所有权。
我国采取的是宣示主义。我国《民法典》第230条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”因而，被继承人死亡后，继承人即取得居住权。此时登记并非居住权的设立要件。因而，以遗嘱设立居住权的，不适用《民法典》第368条“居住权自登记时设立”的规定。需要说明的是，为避免产生权属争议，继承人有必要及时办理登记。此时登记不是物权设立的要件，但可以起到强化物权公示效力的功能。
第十五章 地 役 权
372地役权人有权按照合同约定,利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。 前款所称他人的不动产为供役地,自己的不动产为需役地。
373设立地役权,当事人应当采用书面形式订立地役权合同。 地役权合同一般包括下列条款: (一)当事人的姓名或者名称和住所; (二)供役地和需役地的位置; (三)利用目的和方法; (四)地役权期限; (五)费用及其支付方式; (六)解决争议的方法。
374地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的,可以向登记机构申请地役权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。
375供役地权利人应当按照合同约定,允许地役权人利用其不动产,不得妨害地役权人行使权利。
376地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地,尽量减少对供役地权利人物权的限制。
377地役权期限由当事人约定;但是,不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
378土地所有权人享有地役权或者负担地役权的,设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时,该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。
379土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的,未经用益物权人同意,土地所有权人不得设立地役权。
380地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的,地役权一并转让,但是合同另有约定的除外。
381地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的,在实现抵押权时,地役权一并转让。
382需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时,转让部分涉及地役权的,受让人同时享有地役权。
383供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时,转让部分涉及地役权的,地役权对受让人具有法律约束力。
384地役权人有下列情形之一的,供役地权利人有权解除地役权合同,地役权消灭: (一)违反法律规定或者合同约定,滥用地役权; (二)有偿利用供役地,约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
385已经登记的地役权变更、转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。
第四分编 担 保 物 权
第十六章 一般规定
386担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但是法律另有规定的除外。
担保物权具有以下特征
1.担保物权是在债务人或者第三人的财产上设定的权利
2.以担保人所有的特定财产为标的
法律对担保财产的范围、种类有相应的规定，担保物权只能在法律规定的担保财产上发生效力。受担保物权效力所及的担保物，限于担保人所有的特定财产【最高额抵押权 是 担保物权特定原则 缓和化的产物】，担保物权是以他人所有的财产为标的而发生效力的他物权。【动产浮动抵押权 设定时客体【标的物-不动产、动产、权利】并没有确定，现有的以及将有的动产均可以成为该抵押权的客体】原则上，他人所有的财产若不特定，则不发生担保物权的效力。相对于自物权，他物权是一种限制物权。
以特定财产 担保 特定财产
3.担保物权具有优先受偿的效力
4.担保物权是以确保债权实现为目的的物权
担保物权的性质
1.担保物权具有从属性
从属性，又称附随性，是指担保物权具有从属于债权的属性。民法上，从权利附随于主权利。通常认为担保物权是从权利，被担保的债权是主权利，故担保物权从属于被担保的债权，在担保物权设立时要有被担保的债权的存在。担保物权的从属性体现在担保物权的设立、转让、消灭等方面。
2.担保物权具有不可分性
我国在法律上未予以明文的规定，但司法实务以及民法理论均承认担保物权的不可分性。《民法典担保制度解释》第38条规定：“主债权未受全部清偿，担保物权人主张就担保财产的全部行使担保物权的，人民法院应予支持，但是留置权人行使留置权的，应当依照民法典第四百五十条的规定处理。”“担保财产被分割或者部分转让，担保物权人主张就分割或者转让后的担保财产行使担保物权的，人民法院应予支持，但是法律或者司法解释另有规定的除外。”第39条规定：“主债权被分割或者部分转让，各债权人主张就其享有的债权份额行使担保物权的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”“主债务被分割或者部分转移，债务人自己提供物的担保，债权人请求以该担保财产担保全部债务履行的，人民法院应予支持；第三人提供物的担保，主张对未经其书面同意转移的债务不再承担担保责任的，人民法院应予支持。”
3.担保物权具有物上代位性
物上代位性，是指担保物因毁损、灭失而获得赔偿金、补偿金或其他利益补偿时，该赔偿金、补偿金或者其他利益补偿就成为担保物的代替物，债权人有权就该代替物行使担保物权。担保物权并不以使用担保财产为目的，而是对于担保财产的交换价值的直接支配。所以担保财产即使毁损、灭失，只要代替该财产的交换价值还存在，担保物权的效力就仍存在。
担保物权的分类
以担保物权发生的原因为标准，担保物权可以分为法定担保物权与意定担保物权。 法定担保物权指的是在满足法定条件的情况下，依据法律规定而产生的担保物权。例如，留置权、建设工程价款优先权、船舶优先权等为典型的法定担保物权。 意定担保物权指的是依据当事人之间设立担保物权的意思表示而产生的担保物权，如抵押权、质权。民法上的担保物权，多属于意定担保物权。相比于法定担保物权来讲，意定担保物权中当事人意思自治的空间较大，对于促进资金和物资融通具有重要意义。
以担保财产的种类为标准，担保物权可以分为不动产担保物权、动产担保物权与权利担保物权。 不动产担保物权主要指的是不动产抵押权、建设用地使用权抵押权、海域使用权抵押权等； 动产担保物权则包括动产质权、动产抵押权、动产浮动抵押、船舶抵押权以及留置权等； 权利担保物权包括权利质权和设立于不动产用益物权之上的担保物权。
以是否转移担保财产的占有为标准，担保物权可以分为占有型担保物权与非占有型担保物权。质权、留置权是典型的占有型担保物权，非占有型担保物权的典型则是抵押权。
根据担保物权是否为法律明文规定，担保物权可以分为典型担保物权与非典型担保物权。 前者为法律明确规定的担保物权，如抵押权、质权与留置权； 后者虽未在法律中得以规定，但是其具有担保债权的功能，在社会交易中也经常使用，让与担保、所有权保留、融资租赁为其典型。
对于非典型担保物权是否具有物权效力，应当从担保物权的含义出发，并结合法律规定的物权法定原则、物权公示原则以及关于担保物权的禁止条款进行分析，将应当具有物权效力的非典型担保物权纳入法律保护的范围。 《民法典担保制度解释》第1条就此作了解释：“因抵押、质押、留置、保证等担保发生的纠纷，适用本解释。所有权保留、融资租赁、保理等涉及担保功能发生的纠纷，适用本解释的有关规定。” 例如，让与担保，《民法典担保制度解释》第68条规定：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。”“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。”“债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。回购对象自始不存在的，人民法院应当依照民法典第一百四十六条第二款的规定，按照其实际构成的法律关系处理。”
387债权人在借贷、买卖等民事活动中,为保障实现其债权,需要担保的,可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。 第三人为债务人向债权人提供担保的,可以要求债务人提供反担保。反担保适用本法和其他法律的规定。
（一）担保物权的适用范围
第一，担保物权是平等主体之间为了确保债权的实现设立的，故担保物权的适用范围仅限于平等主体间的民事活动，非民事活动产生债权债务关系，不能设立担保物权。
第二，担保物权不适用于民事活动中因身份关系而产生的权利义务关系。民事活动中包括平等主体间的财产关系和身份关系，但后者不在担保物权的适用范围之内。
第三，担保物权可以担保非合同法律行为产生的债权。
第四，其他法律主要包括《海商法》《民用航空法》《农村土地承包法》等法律，对船舶抵押权、航空器抵押权、土地经营权抵押等作了规定。
反担保，又称“求偿担保”，是指为保障债务人之外的担保人将来承担担保责任后对债务人的追偿权的实现而设定的担保。
第一，反担保以本担保的成立为前提，只有在第三人为债务人提供的本担保成立的情况下，债务人为第三人提供的反担保才有设立的基础。
第二，可以提供反担保的主体为债务人或债务人以外的其他人。
第三，反担保的方式只能为保证、抵押或者质押。
留置与定金的方式不适用于反担保。留置权为法定担保物权，当事人之间无法预先约定设立，而且留置要求提前合法占有留置物并具有牵连性，因此反担保无法采用留置的方式。定金的担保效果具有双向性，而反担保仅单向地指向担保人对债务人的追偿权。即使定金在理论上可以作为反担保的方式，但因为支付定金会进一步削弱债务人向债权人支付价款或酬金的能力，加之往往形成本担保和反担保不成比例的局面，所以在实践中极少采用
第四，反担保的设立应当符合法律规定的有效要件。
388设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的,担保合同无效,但是法律另有规定的除外。 担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
担保合同效力上的从属性
1.担保合同的从属性
第一，发生上的从属性，即担保合同不能独立存在，以主合同的存在并生效为前提；第二，效力上的从属性，即担保合同的效力随主合同的效力而定，若主合同无效，则担保合同亦无效；第三，移转上的从属性，若主合同发生移转，则担保合同原则上也相应地发生移转；第四，消灭上的从属性，主合同消灭，则担保合同也消灭。
2.担保合同效力的从属性
只有法律的例外规定才能排除担保的从属性，这意味着当事人不能通过约定排除担保从属性，否则，该排除从属性的约定就是无效的。从司法实践看，排除从属性的约定主要有两种形式：一是约定担保合同的效力独立于主合同，其不因主合同无效而无效。换言之，即便主合同无效，担保人也应承担相当于担保合同有效的责任。二是即便约定担保合同无效，担保人也应对合同无效的后果如不当得利之债、损害赔偿之债提供担保。
担保合同无效的法律责任
1.主合同有效而担保合同无效
（1）担保人对于担保合同无效有过错。
《民法典担保制度解释》延续了原《担保法解释》的精神，将债权人和担保人作为两方，按照均分计算，担保人承担的责任份额的上限为1/2，故担保人承担的赔偿责任不应超过债务人不能清偿部分的1/2。
（2）债权人对担保合同无效有过错而担保人无过错。
《民法典担保制度解释》对此并未作明确规定，此种情形在司法实践中经常发生。因为担保人对于担保合同无效并无过错，债权人无权要求担保人承担任何民事责任。
2.主合同无效导致担保合同无效
原《担保法解释》第8条规定：“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。”《民法典担保制度解释》沿袭了上述规定，明确了担保人承担责任的条件和限额。
关于独立担保的问题
从《民法典》本条以及第682条的规定看，只有法律的例外规定才能排除担保的从属性，这意味着当事人不能通过约定排除担保从属性。《民法典》之所以作此种规定，就是基于优先保护担保人利益的价值考量，认定此种约定优先不利于保护担保人利益。另外，当事人在担保合同中预先约定担保人对主合同无效的后果承担担保责任，该条款本质上属于结算和清理条款。《民法典》第567条规定，合同权利义务关系终止不影响合同中有关争议解决方法的条款的效力，并未规定合同无效是否影响此种条款的效力。而《民法典》第507条规定的不受合同不生效、无效、被撤销或者终止影响的条款，仅指争议解决条款，不包括结算和清理条款。反面解释就是，结算和清理条款因合同的无效而无效。应予强调的是，当事人不能在担保合同中预先约定担保人对主合同无效的后果承担担保责任，指的是同一个担保，既担保有效的主合同债务，又担保主合同无效时债务人所应承担的法律后果。如果当事人针对主合同无效，另行设定一个新的有别于主合同有效时的担保，此种约定则是有效的。反之，当事人在担保合同订立后，又以原担保为主合同无效的后果设立担保，此时根据《民法典担保制度解释》第2条的规定，该约定同样是无效的。 应予注意的是，排除担保从属性的约定无效，仅是该约定条款的部分无效，不影响整个担保合同的效力。人民法院在认定担保合同的效力时，要结合主合同的效力来认定：主合同有效的，担保合同中有关排除担保从属性的条款无效不影响担保合同的效力。这里所谓的“不影响”，是指不能仅以该条款无效为由认定担保合同无效，但如果担保合同存在其他无效事由，当然应当以该事由认定担保合同无效。反之，如果主合同无效的，则根据“从随主”规则，担保合同随之无效。这里所谓的主合同无效应当作广义理解，即结果意义上的合同无效，不仅包括合同因违法或者背俗而无效，还包括因被撤销而无效、效力待定合同因未被追认而无效、未生效合同因未获批准而确定不生效，等等。
关于担保合同无效后担保人民事责任的承担问题
一是正确理解最高责任限额，在审判过程中不能简单地一律以最高责任限额归责，而要结合案件的实际情况，根据担保人的过错程度合理确定担保人的民事责任； 二是正确理解“债务人不能清偿部分”的含义，只有当债务人的财产已经被执行完毕仍不能完成清偿时，担保人才就不能清偿部分承担相应民事责任。其原因在于，债务人是最终的责任承担人，应当首先让债务人进行清偿。在具体案件审理中，应当首先对担保合同无效的原因予以审查，并结合债权人、债务人和担保人是否存在过错以及过错程度，合理确定担保人应当承担的具体份额，并在裁判文书主文中予以明确。在分析当事人过错程度时，应重点对当事人存在过错的原因、内容、程度等具体问题进行分析，加强裁判文书的说理。
389担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的,按照其约定。
主债权的利息是指作为主债权的金钱债权产生的法定孳息，利息包括约定利息与逾期利息。约定利息是指作为本金孳生物的利息，其利率由当事人约定，但应当符合法律的规定。主债权存在时，利息债权经约定而发生；主债权发生时，未约定利息债权或者利息债权的计算方法的，为不计利息的债权。担保物权的优先清偿效力是否及于主债权的约定利息，不取决于当事人的意思自治，而取决于担保物权的设立公示。经登记生效或产生对抗效力的担保物权，主债权的约定利息有登记的必要。在此情形下，在办理担保物权的设立登记时，应当登记其主债权的约定利息或利息的计算方法；担保物权的优先受偿效力及于经登记的主债权的约定利息。
我们认为，逾期利息本质上是货币时间价值的体现，而违约金的本质则具有补偿或惩罚性质，二者性质有所差异，担保物权的担保范围及于逾期利息
我们认为，登记作为一种公示的方法，可以保护第三人利益，有利于交易安全。因此，本条所规定的担保范围内的主债权以及其他附随债权均应当登记。
合同约定的担保范围与登记簿记载不一致的，担保范围原则上应当以登记的范围为准，但由于登记系统不完善导致合同约定的担保范围与登记不一致的，为了避免债权人承受不公平的损失，担保范围可以合同的约定为准。
390担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
担保财产的买卖价金不属于代位物。买卖价金，是指担保物买卖所得的金钱。
我们认为，转让担保物获得的价金不属于代位物。在质押和留置中，质押财产和留置财产由担保物权人占有，自然不可能发生担保人买卖担保财产的问题。在抵押担保中，抵押人可以转让抵押财产，转让行为不影响抵押权。《民法典》第406条第2款规定：“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存……”由此可以看出，对于抵押财产转让，抵押权人仅可在抵押财产转让可能损害抵押权的情形下，请求抵押人将所得价款提前清偿或提存，但这体现的是担保物权的追及效力，抵押权人不能就获得的价款优先受偿。因此，担保财产的买卖价金不属于代位物。
担保财产出租所获得的租金不是代位物。
其原因在于担保物权的实质在于对担保财产交换价值的支配，但租金则是因为对担保财产的使用而产生的价值，属于担保物的收益，本质上为担保物产生的孳息，并非担保物的替代价值。只有在特定情形下，抵押权人才可收取抵押财产的孳息，《民法典》第412条第1款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。”因此，担保财产出租所获得的租金不是代位物。
担保财产被毁损后的残留物不属于代位物。
残留物是原担保财产毁损后剩余物，并不是原担保财产的价值替代物，而是价值剩余物。因为担保物权的不可分性，担保财产被毁损后的残留物仍然为担保物权的标的物，在其效力所及的范围内。因此，担保财产被毁损后的残留物不是代位物。
391第三人提供担保,未经其书面同意,债权人允许债务人转移全部或者部分债务的,担保人不再承担相应的担保责任。
债务承担，是指债的关系不失其同一性，债权人或债务人通过与第三人订立债务承担合同，将债务全部或者部分转移给第三人承担的现象，该第三人称为承担人。 以债务转移的量为标准，债务承担可为全部债务的债务承担与部分债务的债务承担，具体的债务承担方式可以由当事人间自行约定。 但通常债务承担可以分为两类：一类是免责的债务承担，另一类是并存的债务承担。 前者指的是第三人完全取代原债务人的地位而承担全部债务，原债务人免除债之责任。由于并存的债务承担对于债权人而言并不会造成不利影响，因此债权人同意不是必要的，《民法典》第552条规定：“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”并存的债务承担指的是原债务人的地位不受影响，与新债务人共同对债权人承担同一债务。免责的债务承担可能增加债权人实现其债权的风险，所以法律对此有必要专门予以规定。《民法典》第551条第1款规定：“债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”
第一，关于债务承担协议的问题。债务承担协议一般由承担人与债务人签订，合同的订立根据合同订立的规则进行，在双方意思表示真实的基础上，如果债务有效并具有可转移性，经债权人同意后，债务承担协议便生效。另外，承担人与债权人签订债务承担合同也应当是有效的债务承担协议，而且不需要取得债务人的同意。其原因在于，在一般情形下，承担人代替债务人承担债务，对债务人并无不利，因此，承担人与债权人签订债务承担合同无须经过债务人的同意就可生效。但是在承担人与债权人签订债务承担合同后，应当通知债务人以避免债务人向债权人进行清偿，增加成本。在未通知之前，债务转移只在承担人与债权人之间产生效力，不对债务人产生效力。当然，如果债务人和债权人曾经约定禁止债务转移，承担人与债权人签订债务承担合同则仍需债务人同意后方得以生效。因此，在审查担保人是否同意债务承担之前，应当正确认定债务承担协议的效力。
第二，本条的规定是对担保物权不可分性的排除，抵押权的不可分性并非抵押权的本质要求所必须具有的性质，只是法律为加强抵押权的担保作用而特别赋予的，其法律规范不是强行性规定，当事人可以特约予以排除。既然法律确认抵押权的不可分性是基于保护抵押权人的立法政策所设，故可以有条件地排除抵押权的不可分性。
第三，关于担保人免责范围的问题。本条规定的“相应的担保责任”，其本质是担保物权从属性与保障担保人利益妥协的产物，因此，要很好地把握担保人免除担保责任的范围问题。在审判实践中，应当重点审查担保人未同意转移的债务的范围，担保人只对其未同意转移的部分债务免除担保责任，对于余下部分的债务的担保责任则应当继续承担。
392被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。
混合担保中担保人之间是否享有追偿权的问题。
《民法典担保制度解释》中，第13条规定：“同一债务有两个以上第三人提供担保，担保人之间约定相互追偿及分担份额，承担了担保责任的担保人请求其他担保人按照约定分担份额的，人民法院应予支持；担保人之间约定承担连带共同担保，或者约定相互追偿但是未约定分担份额的，各担保人按照比例分担向债务人不能追偿的部分。”“同一债务有两个以上第三人提供担保，担保人之间未对相互追偿作出约定且未约定承担连带共同担保，但是各担保人在同一份合同书上签字、盖章或者按指印，承担了担保责任的担保人请求其他担保人按照比例分担向债务人不能追偿部分的，人民法院应予支持。”“除前两款规定的情形外，承担了担保责任的担保人请求其他担保人分担向债务人不能追偿部分的，人民法院不予支持。”
关于承担担保责任的担保人行使追偿权的性质及范围问题，需要明确：担保人承担担保责任后，原债权债务关系消灭，其有权向债务人追偿，但此时担保人享有的追偿权和代位求偿权并不相同，担保人并不能代替原债权人享有原债权债务中原债权人的权利，其只能在承担担保责任的范围内向债务人追偿。此外，依据《民法典担保制度解释》第18条第2款的规定，同一债权人有债务人自己提供的物的担保，承担了担保责任的第三人在其承担责任的范围内主张行使债权人享有的担保物权的，人民法院应予支持。同理，在担保人可以追偿的情况下，承担了担保责任的担保人也可以行使债权人对于其他担保人的担保物权。
393有下列情形之一的,担保物权消灭: (一)主债权消灭; (二)担保物权实现; (三)债权人放弃担保物权; (四)法律规定担保物权消灭的其他情形。
法律规定的担保物权的消灭原因属于法律强制性规定，当事人之间不能通过约定对其进行否定，否则约定无效。至于当事人之间约定的“担保物权的消灭原因”，实际上只构成了债权人放弃担保物权的前提条件，该种约定在符合法定条件的情形下为有效，但并不是对担保物权消灭原因的约定，故担保物权仅能因为法律的规定而消灭。
主债权诉讼时效期间届满后担保物权是否消灭的问题
《民法典担保制度解释》第44条规定：“主债权诉讼时效期间届满后，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院不予支持；抵押人以主债权诉讼时效期间届满为由，主张不承担担保责任的，人民法院应予支持。主债权诉讼时效期间届满前，债权人仅对债务人提起诉讼，经人民法院判决或者调解后未在民事诉讼法规定的申请执行时效期间内对债务人申请强制执行，其向抵押人主张行使抵押权的，人民法院不予支持。” “主债权诉讼时效期间届满后，财产被留置的债务人或者对留置财产享有所有权的第三人请求债权人返还留置财产的，人民法院不予支持；债务人或者第三人请求拍卖、变卖留置财产并以所得价款清偿债务的，人民法院应予支持。” “主债权诉讼时效期间届满的法律后果，以登记作为公示方式的权利质权，参照适用第一款的规定；动产质权、以交付权利凭证作为公示方式的权利质权，参照适用第二款的规定。” 在当前的立法背景下，主债权诉讼时效期间届满后，担保物权并不消灭，但是对抵押权的行使，人民法院不予保护。质权、留置权因为法律没有特别规定，其效力不受到影响。
第十七章 抵押权
一般抵押权
394为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人,债权人为抵押权人,提供担保的财产为抵押财产。
抵押权作为最典型的担保物权，具有从属性、特定性、不可分性、物上代位性等特点
1.抵押权具有从属性
（1）成立上的从属性。抵押权的设立以被担保债权有效成立为前提，抵押权设立时被担保债权不存在或者无效的，原则上抵押权不能有效设立。但为充分发挥抵押权的担保功能，应从宽把握成立上的从属性，如针对附生效条件未成就的未生效债权，就可以设立抵押权。再如，在最高额抵押场合，抵押权设立时被担保债权尽管尚未产生，但在抵押权实现时已经存在的，亦不违反成立上的从属性。值得探讨的是，被担保债权被确认无效的，抵押权是否有效设立？主合同无效，作为从合同的抵押合同也随之无效；抵押合同无效，抵押权的设立就丧失了依据，因而不能有效设立抵押权。
（2）内容上的从属性。内容上的从属性包括以下几层含义：一是抵押人所应承担的抵押责任，在范围与强度上不得超过主债务人所承担的责任，超过部分无效。二是在抵押合同对抵押权的担保范围没有约定或者约定不明的情况下，抵押权的担保范围随主债务的增减而增减。当然，如果抵押合同对担保范围作出明确约定的，除非事后征得抵押人同意，否则，抵押人仅在约定的担保范围内承担责任，不对增加的债务承担责任。三是除非当事人约定了抵押权实现的事由，否则，只有在被担保债权到期后，抵押权人才能行使抵押权。四是抵押人享有主债务人针对抵押权人的抗辩，如主债权诉讼时效经过的抗辩。
（3）处分上的从属性。此处所谓的处分主要包括两种情形：一是转让；二是再行设定抵押。相应地，抵押权在处分上的从属性，主要包括两种情形：一是抵押权不得与所担保的债权分离而单独转让；二是抵押权不得与所担保的债权分离而作为其他债权的担保。
（4）消灭上的从属性。消灭上的从属性，主债权因清偿、提存、免除、混同、抵销等原因消灭时，抵押权原则上也随之消灭。值得探讨的是，主合同被解除时，抵押权是否随之消灭？合同解除制度往往是非违约方针对违约方的严重违约行为所采取的一种救济手段，非违约方在解除合同的同时，还可以主张相应的违约金、损害赔偿等违约责任。此种违约责任性质上属于债权，是由原合同约定的债务转化而来的，二者具有同一性。因而，担保原债权关系的抵押权，同样要担保转化后的违约责任。正因如此，《民法典》第566条第3款规定：“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”
2.抵押权具有特定性
抵押权的特定性包括两层含义：第一，抵押财产特定，这是抵押权作为支配权的必要要求，一般需要抵押权设立时抵押财产就已经特定。但为充分发挥抵押的融资功能，有必要从宽理解抵押财产的特定性，如在浮动抵押场合，以正在建造的建筑物、船舶、航空器抵押的场合。第二，被担保的债权特定，这是由抵押权作为从属性权利的特性决定的。所担保的债权特定，一般是指抵押权设立时就存在一个特定的债权，只有在最高额抵押的情况下，才例外放宽对特定性的要求。
3.抵押权具有不可分性
（1）抵押物的不可分性。抵押物的不可分性，是指当抵押物被分割时，抵押权的效力仍然及于分割后的各部分，抵押权人可以就分割后的抵押物行使抵押权。典型的表现是，因继承、合伙解散、企业分立等原因导致抵押物被分割时，抵押权及于分割后的抵押物。
（2）主债权的不可分性。主债权的不可分性，是指当主债权被分割时，抵押物仍及于分割后的各债权人，各债权人可以就其享有的份额行使抵押权。主要包括两种情形：一是主债权被分割或者部分转让。此时，抵押物仍然为被分割或者部分转让后的全部债权提供担保。只是与被分割前相比，各债权人针对同一个抵押权形成了准共有，从而应当参照有关按份共有的规定，就各自享有的份额行使抵押权。二是主债权部分受偿。此时，已经受偿的债权尽管已经消灭，但抵押物的范围并不作相应缩减，而是仍以全部的抵押物担保剩余的债权。后一种情形，才真正体现了抵押权不可分性对债权人保护的力度。 需要说明的是，主债务的分割或者部分转让，主要涉及担保人应否继续承担责任的问题，而不涉及抵押权效力是否贬损的问题，因而与抵押权不可分性无关。
4.抵押权具有物上代位性
主要包括保险金、赔偿金或者补偿金等，不包括如下财产。 （1）抵押物的物理变形或者添附物 （2）转让抵押物所得的价款。 （3）出租抵押物所得的租金。
395债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押: (一)建筑物和其他土地附着物; (二)建设用地使用权; (三)海域使用权; (四)生产设备、原材料、半成品、产品; (五)正在建造的建筑物、船舶、航空器; (六)交通运输工具; (七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
396【浮动抵押】企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就抵押财产确定时的动产优先受偿。
浮动抵押的性质和效力
浮动抵押的效力，主要是指抵押权人优先受偿的范围是溯及至登记之时，还是抵押财产确定之时，这主要取决于我国继受的是英式浮动抵押还是美式浮动抵押这一问题。 美式浮动抵押则认为，浮动抵押的对抗效力，不因抵押权设立及登记时抵押财产是否固定而有所区别。对于浮动抵押登记时尚未固定的财产，如果嗣后有所增加，那么浮动抵押登记的效力也及于嗣后增加的财产之上。在美式浮动抵押中，统一适用登记在先效力优先规则，如果设立在先的浮动抵押完成了法定的登记程序，那么浮动抵押权优先于设立在后并进行登记的抵押权。 《民法典》第403条不再区分一般的动产抵押和浮动抵押，《民法典》第414条更是进一步确立了统一的登记对抗规则。从体系解释的角度看，浮动抵押也不应有所例外，即浮动抵押权从抵押合同生效时设立，从登记时具有对抗效力，只是抵押财产范围从抵押财产确定之时才确定。
浮动抵押与流动质押
流动质押，又被称为动态质押、存货动态质押，是指债务人或第三人为担保债务的履行，以其有权处分的原材料、半成品、产品等库存货物为标的向银行等债权人设定质押，双方委托第三方物流企业占有并监管质押财产，质押财产被控制在一定数量或价值范围内进行动态更换、出旧补新的一种担保方式。流动质押的客体往往也是原材料、半成品、产品等存货，且质押财产在一定数量或价值范围内可以进行动态更换、出旧补新，因而其与浮动抵押极为相似。
区别：第一，在客体的确定性上。浮动抵押在确定之前，抵押财产范围是不确定的。而流动质押中，抵押财产价值或者数量是恒定的。 第二，在法律关系及其性质上。流动质押关系中至少存在出质人、债权人以及监管人三方关系，在性质上属于动产质押，而浮动抵押往往只涉及抵押人和抵押权人两方关系，属于动产抵押的范畴。 第三，在公示方法上。流动质押的公示方法是交付，实践中往往是监管人接受质权人的委托代为占有质物。而浮动抵押的公示方法是登记，实行登记对抗主义。
浮动抵押的体系效应
《民法典》主要从以下两个方面对浮动抵押的效力进行限制：一是通过第404条规定正常经营买受人制度，对正常交易行为进行保护，避免因浮动抵押的设立而影响交易安全；二是通过第416条规定的价款优先权（俗称超级优先权），对浮动抵押的效力进行限制。
397以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依据前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。
398乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
399下列财产不得抵押: (一)土地所有权; (二)宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权,但是法律规定可以抵押的除外; (三)学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施; (四)所有权、使用权不明或者有争议的财产; (五)依法被查封、扣押、监管的财产; (六)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
以被查封、扣押的财产设定抵押，抵押合同的效力如何？
《民法典担保制度解释》第37条第2款规定，抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。据此，以查封、扣押财产为抵押财产签订的抵押合同仍属合法有效。 在该财产为动产时，鉴于动产抵押采登记对抗主义，抵押权从抵押合同签订之日有效设立，此时就会产生该抵押权是否优先于查封债权的问题。如果认为该抵押权优先于查封债权，则查封、扣押制度的功能将被完全架空。因此，即便认为此时抵押权已经设立，也不能优先于查封、扣押债权。不论是动产抵押还是不动产抵押，均以登记作为公示方法，故对其的查封、扣押，除了需要张贴封条、公告外，还需要进行查封、扣押登记，才能产生限制抵押的效果。否则，如仅在被查封、扣押的财产上张贴封条、公告，尚未进行查封、扣押登记，被查封、扣押人以该被查封、扣押财产设立抵押，且已经完成抵押登记的，相对人可以基于善意取得的规定依法取得抵押权。
400设立抵押权,当事人应当采用书面形式订立抵押合同。 抵押合同一般包括下列条款: (一)被担保债权的种类和数额; (二)债务人履行债务的期限; (三)抵押财产的名称、数量等情况; (四)担保的范围。
学理上通常将合同条款分为要素、常素和偶素三类。 对抵押合同来说，抵押财产以及被担保的主债权种类属于要素。而主债务履行期限以及担保范围则属于常素，抵押合同缺乏具体规定的，当事人可以根据《民法典》的相关规定补正其内容。
401【禁止流押的柔化】抵押权人在债务履行期限届满前,与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的,只能依法就抵押财产优先受偿。
《民法典》对禁止流押问题进行了柔化处理，即一方面仍然禁止流押，另一方面则通过规定抵押权人的优先受偿权，变相规定了抵押权人的清算义务，为归属型清算或者处分型清算留下了制度空间。
从司法实践看，与流押条款密切相关的是让与担保。在让与担保中，当事人形式上签订的是转让合同（包括买卖合同、股权转让合同），实际目的却在于设定担保。在此情形中，识别是否存在流押条款，首先就要识别该所谓的转让合同是真正的转让合同，还是让与担保合同。我们认为，是否存在主合同是重要标准，让与担保作为一种非典型担保，往往还会存在一个主合同。而真正的转让合同不存在主从合同的问题。另外，让与担保中，当事人或者约定回购条款，或者名义上的买受人实际取得所有权附有一定条件，此点使其有别于一般的转让合同。
关键在于理解本条有关“依法”的表述。此处的“依法”包括以下两层含义：一是抵押权须已依法设立。对不动产抵押而言，须已完成登记；对动产抵押而言，鉴于其采登记对抗主义，只需签订合法有效的抵押合同即可。二是须依照抵押权实现的相关规定实现抵押权。抵押权的实现包括折价、拍卖、变卖等方式，作为禁止流押柔化的产物，本条为归属型清算型或者处分型清算留下了空间。 从实务操作看，如债务人甲以其价值100万元的房屋向乙提供抵押，约定不履行到期债务，就将该房屋抵给乙。在甲不履行到期债务时，如乙认为该房屋价值高于100万元的，可以主张该房屋归其所有，如果甲同意，意味着双方达成了折价协议，符合《民法典》有关以折价方式实现抵押权的规定，此为归属型清算。如果甲不同意，可以请求拍卖、变卖（当然须承担相应费用），拍卖、变卖后的价款用以优先清偿债务，并实行多退少补，此时转为处分型清算。当然，如果乙认为房屋价格下跌了，也可以请求拍卖、变卖该房屋（此时，乙需要支付拍卖、变卖费用），以所得价款优先受偿，不足部分再请求甲继续履行。可见，此处所谓的清算既可以是归属型清算，也可以是处分型清算，但不论何种情形，原则上都需要进行清算。
402以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
403以动产抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。
动产抵押对抗规则 登记的主要意义有两个方面：一方面，提醒潜在的交易当事人注意标的物上可能存在的权利负担，进而确保自身在从事交易时享有优先权；另一方面，根据登记的先后确定竞存权利之间的优先顺位。 从司法实践的角度看， 动产担保之间的权利竞存，只要竞存的权利是以登记作为公示方法的，都要根据《民法典》第414条的规定确定清偿顺序； 动产抵押权与动产质权的竞存，要根据《民法典》第415条的规定来确定清偿顺序； 动产抵押与担保物买受人竞存，要根据本条与《民法典》第404条的规定来确定； 动产抵押权与价款优先权竞存，则要根据《民法典》第416条的规定来确定。 所有这些规则，共同构成动产担保对抗效力体系。只有着眼体系的角度，才能准确理解动产登记的对抗效力。
404以动产抵押的,不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。
，在动产抵押权人与买受人之间出现权利竞存的情况下，应当遵循如下的优先顺序：正常经营买受人＞已经登记的抵押权人＞善意买受人＞未登记的抵押权人＞恶意买受人＞未取得所有权的买受人。
405抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。
抵押权人或者受让人能否向抵押人主张损害赔偿？承租人占有租赁物不一定就是租赁物变动的公示方法，抵押人在设立抵押权时应当将已经设立租赁权的事实告知抵押权人，因抵押人未尽告知义务而导致的抵押物价值贬损的损失，抵押权人可以向抵押人主张。但在抵押物拍卖、变卖时，其上有权利负担这一事实受让人往往是明知的，受让人明知物上有权利瑕疵仍然从事交易，应当自担风险，不得请求承担权利瑕疵担保责任。况且物上存在权利瑕疵也会影响抵押物的价值，受让人可能会以较低的价格受让抵押物，因而价格的贬损对其来说不能算是损失，故其不能向抵押人主张损失。
值得探讨的是，动产抵押权设立后又将抵押财产出租的，该租赁关系能否对抗未经登记的动产抵押权？我们认为，租赁权不是担保物权，因而不能简单地参照《民法典》第415条规定的精神，以公示先后作为确定能否对抗的依据，而应当根据《民法典》第403条有关登记对抗的规定，确定抵押权人能否对抗后设立的租赁权，具体来说：承租人未实际占有租赁物的，其享有的仅为一般债权，依照《民法典》第403条之规定，不得对抗物权性质的动产抵押权。如果承租人已经实际占有租赁物，则要看其是否为恶意当事人来确定能否对抗：其为恶意承租人的，不能对抗抵押权；反之，其为善意承租人的，可以对抗抵押权。从举证责任的角度看，应当推定承租人为善意当事人，由抵押权人举反证推翻有关善意的推定。 《民法典担保制度解释》第54条第2项亦规定，动产抵押合同订立后未办理抵押登记的，“抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外”。这就意味着，在承租人已经取得对标的物的占有时，除非能够证明承租人知道或者应当知道标的物上存在抵押，否则，未办理登记的抵押权就不能对抗该承租人。也就是说，在该承租人是善意的情形下，动产抵押权人行使抵押权时，租赁关系不受影响，抵押权人只能“带租”拍卖、变卖抵押物；在该承租人是恶意的情形下，动产抵押权人行使抵押权就可以要求解除租赁合同后再拍卖、变卖抵押物。
406抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。 抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
关于受让人的涤除权问题。 涤除权产生的前提是受让人取得了有权利负担的抵押财产所有权。原《担保法解释》第67条第1款后半句“取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”是有关涤除权的规定。原《物权法》第191条第2款[1]是以抵押财产不能自由转让为前提的，因而不是有关涤除权的规定，而是有关代为履行及其相应法律后果的规定。 本条未规定涤除权，但在抵押财产可以自由转让且抵押权具有追及力的情况下，受让人享有涤除权乃当然之理。就此而言，原《担保法解释》第67条有关涤除权的规定仍有其适用余地。其具体适用条件为：一是涤除权的主体是已经取得抵押物所有权的受让人。二是行使涤除权须以受让人代替债务人清偿全部债务为前提。仅清偿部分债务的，基于抵押权的不可分性，抵押权仍然存在，自然也谈不上涤除问题。三是涤除程序一般包括自行涤除与诉讼涤除两种方式，主要方式是办理涂销登记。四是涤除权行使的后果是，受让人可向抵押人追偿。
407抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的,担保该债权的抵押权一并转让,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
408【抵押权保全权】抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的,抵押权人有权请求抵押人停止其行为;抵押财产价值减少的,抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值,或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值,也不提供担保的,抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。
抵押权设立后，抵押权人并不实际占有抵押财产，抵押财产仍由抵押人占有、使用、收益和处分（包括事实处分和法律处分），因而最有可能损害抵押权的是抵押人。当抵押人的行为导致抵押财产价值减少时，有必要赋予抵押权人救济的权利，此种权利即为抵押权保全权，包括抵押财产价值减少防止权、恢复抵押财产价值请求权、增加担保请求权以及提前清偿请求权四方面的内容。其中，抵押财产价值减少防止权包括排除妨害或者消除危险请求权，恢复抵押财产价值请求权、增加担保请求权则属于恢复原状请求权，但二者均属于物权请求权范畴。而提前清偿请求权，则有点类似于合同法上对预期违约制度的救济，性质上属于债权请求权。
409【抵押权顺位及相关规则】抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是,抵押权的变更未经其他抵押权人书面同意的,不得对其他抵押权人产生不利影响。 债务人以自己的财产设定抵押,抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的,其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任,但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
抵押权顺位的相对放弃，是指同一抵押财产上先顺位抵押权人为了特定后顺位抵押权人或者无担保债权人的利益，放弃自己的优先受偿利益的行为。准确理解抵押权顺位的相对放弃，要把握以下几点：一是相对放弃的对象包括后顺位抵押权人和无担保债权人两种；二是相对放弃的方式是双方签订以放弃抵押权为内容的协议，该协议仅在当事人之间发生效力，不影响其他顺位抵押权人的权利，因而无须进行变更登记；三是相对放弃的后果是，后顺位抵押权人或者无担保债权人在先顺位抵押权人所能受偿的范围内，按各自的债权比例清偿。
抵押权顺位的绝对放弃，是指先顺位抵押权人放弃顺位利益的行为。准确理解抵押权顺位的绝对放弃，应注意以下几点：一是绝对放弃仅须先顺位抵押权人作出放弃抵押权顺位的单方意思表示即可。二是绝对放弃的效果及于所有的后顺位抵押权人，但应当办理登记手续。三是就绝对放弃的后果而言，存在不同观点。根据《民法典》第393条第3项之规定，放弃抵押权的后果是导致抵押权消灭。而抵押权顺位的放弃，放弃的仅是顺位，并非放弃抵押权，因而其后果是使放弃人退居最后顺位。
410债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。
411依据本法第三百九十六条规定设定抵押的,抵押财产自下列情形之一发生时确定: (一)债务履行期限届满,债权未实现; (二)抵押人被宣告破产或者解散; (三)当事人约定的实现抵押权的情形; (四)严重影响债权实现的其他情形。
412债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,致使抵押财产被人民法院依法扣押的,自扣押之日起,抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息,但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外。 前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
一、抵押权人收取孳息是否须以进入执行程序为前提 抵押权人收取孳息不以人民法院生效判决对被担保债权进行确认和案件进入执行程序为前提。具体理由有两点：一是本条并未规定必须以人民法院生效判决对被担保债权进行确认和案件须进入执行程序为前提；二是本条的立法理由之一为防止抵押人为收取孳息而拖延处理抵押财产，保护抵押权人利益，故无须进入执行程序。 二、抵押权人参与分配是否可依据本条规定收取孳息 抵押权人可依据本条规定收取孳息。因为抵押权是物权，具有对世效力，即抵押物不论被何人扣押，均不影响抵押权人优先受偿，包括通过收取法定孳息的方式优先受偿。 三、抵押权人是否可直接请求义务人给付法定孳息 依照本条规定，抵押权人收取法定孳息，需要通知法定孳息的清偿义务人，否则抵押权对法定孳息的清偿义务人不发生效力。但抵押权人直接请求义务人给付法定孳息，义务人不得以未收到通知为由拒绝履行义务。因为，此时剥夺抵押人收取孳息的权利有利于抵押权的实现，人民法院通过查封对抵押财产施加公权力之后，抵押人收取孳息的权利即被剥夺，抵押权人是否通知法定孳息的清偿义务人，并不影响该立法目的实现。 从法律规定的通知之目的看，法定孳息系由抵押关系当事人之外的第三人负责清偿，本条规定的对法定孳息清偿义务人的通知与《民法典》第546条规定的债权让与时对债务人的通知，均具有防止发生债务人为错误给付之目的。抵押财产被法院扣押后，即使抵押权人怠于通知，抵押权效力已经及于孳息，但清偿义务人因不知抵押财产被扣押的情况而将法定孳息支付给抵押人的，仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，即不得对抗清偿义务人。 四、义务人在收到通知前已将法定孳息向抵押人清偿如何处理 本条明确了抵押权人未通知义务人，不得对抗义务人，故抵押权人无权再收取已经清偿部分的法定孳息。
413抵押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
抵押财产价值的增减对抵押人的权利义务的影响 对抵押财产价值计算的时间应明确为抵押权实现时抵押财产的价值，而非抵押权设定时的价值。抵押权人无权按抵押设定时约定的价值向债务人追偿，抵押权设定后，抵押财产价格上涨时，抵押人不享有使增加的价值脱离担保的权利；抵押财产价格下降时，抵押人不承担按减少的价值补充担保的义务。
414同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿: (一)抵押权已经登记的,按照登记的时间先后确定清偿顺序; (二)抵押权已经登记的先于未登记的受偿; (三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。 其他可以登记的担保物权,清偿顺序参照适用前款规定。
415同一财产既设立抵押权又设立质权的,拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。
416【价金担保权--超级抵押权】动产抵押担保的主债权是抵押物的价款,标的物交付后十日内办理抵押登记的,该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿,但是留置权人除外。
一、价款抵押权所担保的 主债权是用于 购买抵押物的价款 在审判实践中，为了保证价款抵押权的真实性，避免抵押人和债权人恶意串通、虚造交易而获得优先清偿顺位，侵犯其他抵押权人的合法权益，价款抵押权人应当举证证明价款抵押权所担保的主债权，是用于购买该抵押物的价款。对此，可以通过审查买卖合同、贷款协议、抵押合同以及相关的票据，来确定价款是否真正用于购买该动产，以及双方之间是否存在就该价款设定抵押权的真实意思表示。
二、应具备依法办理抵押登记等动产抵押的一般生效要件 价款抵押权欲获得相比于该动产上其他抵押权的优先效力，应当依法办理登记。登记的要求应当与一般动产抵押登记的要求相同。价款抵押权的登记应当在标的物交付后10日内完成。人民法院在审判实践中应当审查上述登记手续是否符合法律规定。同时，还应当注意，价款抵押权也属于动产抵押的一种，还应当满足动产抵押的一般生效要件，即合法有效的动产抵押登记合同。
三、出现价款抵押权和留置权竞存的情形，还应当审查留置权是否符合法定要件 留置权作为法定担保物权，其生效要件都由法律直接规定，当出现价款抵押权和留置权竞存的情形时，留置权效力优先。但是在司法实践中，应当注意审查留置权是否符合法律规定，即留置权人是否已经合法占有该动产、债权人所留置的动产是否与债权属于同一法律关系（企业之间的留置除外）以及是否属于法律规定或当事人约定不得留置的动产等。
417建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是,新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。
418以集体所有土地的使用权依法抵押的,实现抵押权后,未经法定程序,不得改变土地所有权的性质和土地用途。
419抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护。
最高额抵押权
420为担保债务的履行,债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围。
在审判实践中，本条的适用应当注意最高额抵押中的最高债权额限度是债权最高限额，还是本金最高限额的问题。债权最高限额指原本债权、利息、迟延利息与违约金等加起来的债权总和应在最高限额内优先受偿。本金最高限额则指只有本金可以在最高限额内优先受偿，但是利息、迟延利息、违约金等可以在最高债权额限度之外再加入作为优先受偿的债权，故抵押权人实现抵押权时实际优先受偿的范围可能超过最高债权额限度。因此，如果最高债权额限度是本金最高限额，因为其可能导致债权人优先受偿的范围超过最高债权额限度，对于抵押财产上后顺位抵押权人以及其他普通债权人会产生明显的不利，有害于交易安全。我国《民法典担保制度解释》第15条规定：“最高额担保中的最高债权额，是指包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产的费用、实现债权或者实现担保物权的费用等在内的全部债权，但是当事人另有约定的除外。登记的最高债权额与当事人约定的最高债权额不一致的，人民法院应当依据登记的最高债权额确定债权人优先受偿的范围。”其亦认为最高债权额限度是债权最高限额，当事人也可以约定最高债权额限度为本金最高限额。
《民法典担保制度解释》第15条第2款规定登记的最高债权额以登记簿记载的最高额确定优先受偿范围。那么，在一般抵押情况下，登记与合同约定不一致的，应根据什么标准确定优先受偿的范围？根据《民法典》第216条的规定，在确定优先受偿的范围时，一般抵押与最高额抵押应当坚持一样的处理规则，即以登记为准。需要注意的是：第一，该规定无溯及力，不能适用《民法典》生效前的抵押，生效前的抵押应适用《民商审判会议纪要》第58条的规定；第二，《民法典担保制度解释》第15条的规定与《民商审判会议纪要》第58条的规定不同，原因是现在的不动产登记表已增加“担保范围”栏目，详细情况可查阅《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》。
421最高额抵押担保的债权确定前,部分债权转让的,最高额抵押权不得转让,但是当事人另有约定的除外。
422最高额抵押担保的债权确定前,抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额。但是,变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
423有下列情形之一的,抵押权人的债权确定: (一)约定的债权确定期间届满; (二)没有约定债权确定期间或者约定不明确,抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权; (三)新的债权不可能发生; (四)抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押; (五)债务人、抵押人被宣告破产或者解散; (六)法律规定债权确定的其他情形。
在审判实践中，适用本条要注意最高额抵押权确定后的效力问题。最高额抵押权确定后的效力，主要有以下两个方面。 第一，最高额抵押权担保的债权范围确定。最高额抵押权确定时存在的债权，不管其是否已届清偿期或者是否附有条件，均属于最高额抵押权担保的债权范围。同时，最高额抵押权确定时已存在的被担保债权的利息、违约金、赔偿金，均属于被担保债权的范围，只要在最高额抵押权确定时的发生额与主债权加起来没有超过最高限额即可。 第二，最高额抵押权转变为一般抵押权。此时，最高额抵押权适用一般抵押权的法律规则，在债务人到期不履行债务或者出现当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人可以依照一般抵押权的规定行使其抵押权。由于最高额抵押权所担保的债权是连续发生的，因此，这些债权的履行期往往并不一致。为了抵押权人行使权利便利与高效，只要债务人对于受最高额抵押权担保的多项债务中一项发生不履行，即可满足“债务人不履行债务”的抵押权实现条件，不必等待所有被担保债权都出现不能清偿的情形时，才得以实现最高额抵押权。
424最高额抵押权除适用本节规定外,适用本章第一节的有关规定。
第十八章 质权
动产质权
425为担保债务的履行,债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,债权人有权就该动产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为出质人,债权人为质权人,交付的动产为质押财产。
一、质权与抵押权的区别
第一，在客体方面，依照《民法典》担保物权部分的相关规定，质押可以分为动产质押和权利质押，即其客体只能是动产或者可以质押的权利。不动产之上不得设立质权。而抵押权的标的物为不动产、不动产用益物权及动产。 第二，在构成要件方面，质权为占有担保物权。质权的成立以占有的移转为要件，而依照抵押权的有关规定，抵押权的成立通常以登记为成立要件或者对抗要件，此亦是质权与抵押权的根本区别所在。 第三，在担保功能方面，质权兼具留置效力和优先受偿的效力。质权人占有质物，可以给债务人以心理压力，促使其及时清偿债务；在债务届期未受清偿时，债权人可就质物变价优先受偿。而抵押权为非占有性担保物权，以优先受偿效力来发挥担保作用。 第四，在实现方式方面，质权人于债权届期而未受清偿时，因其已事先占有标的物，因而在不能协商一致时，可以不必经诉讼程序而得径直照市价变卖质物或以其他方式处分质物，就其价款受偿。出质人如认为变价有失公允，可另行通过诉讼解决。而按照大多数国家民法的规定，抵押权人于债务人不履行债务而实现其抵押权时，如果不能就标的物的作价问题协商一致，一般须向人民法院申请拍卖抵押物，以清偿自己的债务，而不能够强行夺取标的物并为变卖。
二、金钱质押问题 金钱货币作为特殊的动产，与普通动产不同。普通动产的所有权与占有、使用和收益权可以相分离，而货币作为等价物具有流通职能，所有权与占有权合二为一，不能分离，如果货币的所有权与占有权相分离，其流通性将会丧失。货币的占有人即为所有权人，货币的占有只能是现实占有，不发生间接占有，如果将货币交给他人，如借贷或者委托保管等，货币所有权因为占有转移而转移，所有人与占有人形成了借贷或者借用关系。关于金钱能否作为质押的标的物，司法实践中有不同意见：一种意见认为，质押的特点在于出质人不丧失对质物的所有权，货币作为特殊种类物，所有权因为占有的转移而丧失，因此，金钱不能作为质押物； 另一种意见则认为，金钱为特殊的动产，如果采用特殊的方法将其特定化，在不移转所有权的情况下转移占有，即可成立质押。如果出质人将金钱存入银行，取得存款单，将存款单交给债权人，属于权利质押；如果出质人将金钱封存交给债权人作为债务人履行债务的担保，属于动产质押。
426法律、行政法规禁止转让的动产不得出质。
427设立质权,当事人应当采用书面形式订立质押合同。 质押合同一般包括下列条款: (一)被担保债权的种类和数额; (二)债务人履行债务的期限; (三)质押财产的名称、数量等情况; (四)担保的范围; (五)质押财产交付的时间、方式。
428[流质规则]质权人在债务履行期限届满前,与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的,只能依法就质押财产优先受偿。
一、让与担保与流质
让与担保属于具有担保功能的合约，与流质条款对债权的担保功能相同。但让与担保并非等同于流质：在债务清偿期限届满之前，让与担保当事人之间常存在转移财产所有权的行为，被担保人是财产形式上的所有权人。与此同时，让与担保当事人之间都明知财产所有权未实质转移。当然，也不排除让与担保中被担保人有意取得财产实质意义上的所有权， 《民法典担保制度解释》第68条第2款规定：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。”如若债务人不履行到期债务，则被担保人无权主张其获得财产所有权，仅能主张对财产折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。由于普通动产采取交付的公示原则，对普通动产所有状态的判断往往是通过辨别其占有状态，从这一角度而言，让与担保与流质在外观上存在一定相似性。但当事人约定流质条款的，形式上虽然会表现为当事人间转移了质押财产，但质押行为中当事人间转移的仅为质押财产的占有状态，而非所有权，此为区别流质与让与担保的重要方法之一。
二、以物抵债与流质
以物抵债合同与流质存在相同之处：一是均可表现为债务人以特定财产抵偿债务，使得债务部分或全部消灭；二是实际履行均要发生特定财产物的所有权转移，且都由担保人转移登记至债权人。 但二者还是存在明显区别：一是流质条款存在前提在于质押合同的有效设立，根据物权公示原则，当事人之间的流质条款伴随着公示，具有对世性，而以物抵债合同往往是平等民事主体之间意思表示达成一致的合意，强调相对性，并不一定伴随着公示。二是就协议达成的时间而言，双方当事人于被担保债务履行期限届满前即已约定流质，如果在债务履行期限届满之后达成流质合意，此时协议被认定为以物抵债协议的可能性较大。对以物抵债合同而言，其在债务履行期限届满前后均可达成，不过在债务履行期限届满前与届满后达成的，人民法院存在不同的处理方式。《民商审判会议纪要》第44条第1款的规定：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生……”第45条规定：“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。”三是流质具有担保功能，当事人之间约定流质内容的，质权人有权就质押财产优先受偿。但以物抵债合同本质上属于双方当事人对债的履行的变更，仅具有普通债权功能。四是流质契约中的物为质押物，以物抵债协议中的代替物是债的履行标的。五是流质契约中质押物不能直接排除债权实现时对物的折价、清算程序，而以物抵债合同不经历清算程序可以实现债权。
429质权自出质人交付质押财产时设立。
430质权人有权收取质押财产的孳息,但是合同另有约定的除外。 前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
431质权人在质权存续期间,未经出质人同意,擅自使用、处分质押财产,造成出质人损害的,应当承担赔偿责任。
432质权人负有妥善保管质押财产的义务;因保管不善致使质押财产毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。 质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的,出质人可以请求质权人将质押财产提存,或者请求提前清偿债务并返还质押财产。
质押财产保管费用的负担 本条中质权人妥善保管质物产生的保管费用，属于对质押财产正常管理维护所支出的必要费用，当然属于质权所担保的债权范围。但是质权人在不能对质押财产妥善保管时，可以委托专门的保管人保管，此时发生的保管费用原则上也应由质权人承担，因为本条已明确规定质权人对质押财产负有妥善保管义务，质权人的妥善保管义务当然包括对质押财产的定期保养、修缮等行为，而当质权人委托第三人代为保管质押财产时，其实质上是质权人因自身原因所导致的义务无法履行，并由此产生委托第三人代为保管的费用，故此时因保管质押财产而产生的费用也应由质权人承担。其他为质押财产支出的有益费用如装饰费等，若经出质人允许，质权人可以请求出质人偿还；若未经出质人同意的，该笔费用属于额外支出，应由质权人自行负担。
433因不可归责于质权人的事由可能使质押财产毁损或者价值明显减少,足以危害质权人权利的,质权人有权请求出质人提供相应的担保;出质人不提供的,质权人可以拍卖、变卖质押财产,并与出质人协议将拍卖、变卖所得的价款提前清偿债务或者提存。
434【责任转质】质权人在质权存续期间,未经出质人同意转质,造成质押财产毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。
责任转质与承诺转质不同，前者不以出质人的承诺为要件，在一定程度上漠视了出质人作为质押财产所有人的意志，也增加了出质人的风险负担和债务履行之约束，容易使出质人陷入利益不公状态。因此，与承诺转质的自由主义相反，责任转质应实行严格的法定主义，这是法律上基于促进交易、物尽其值而又有效保护出质人利益的两难考虑，一方面，允许责任转质的适用，另一方面，给予其操作要件和效力等必要限制。本条并不禁止承诺转质，承诺转质亦属于当事人自由处分其权利的表现，但转质人应在其质权范围内处分质押财产，且不得损害出质人利益。对于责任转质的效力，原《担保法解释》第94条第2款予以否定性评价，本条并未作此规定，同时本条还明确了责任转质情况下，出质人的赔偿责任。
435质权人可以放弃质权。债务人以自己的财产出质,质权人放弃该质权的,其他担保人在质权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任,但是其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
436债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的,质权人应当返还质押财产。 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,质权人可以与出质人协议以质押财产折价,也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。 质押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。
437出质人可以请求质权人在债务履行期限届满后及时行使质权;质权人不行使的,出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。 出质人请求质权人及时行使质权,因质权人怠于行使权利造成出质人损害的,由质权人承担赔偿责任。
438质押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归出质人所有,不足部分由债务人清偿。
439出质人与质权人可以协议设立最高额质权。 最高额质权除适用本节有关规定外,参照适用本编第十七章第二节的有关规定。
权利质权
440债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质: (一)汇票、本票、支票; (二)债券、存款单; (三)仓单、提单; (四)可以转让的基金份额、股权; (五)可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权; (六)现有的以及将有的应收账款; (七)法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
一、金钱质押 《民法典担保制度解释》第70条对此作出了明确规定：“债务人或者第三人为担保债务的履行，设立专门的保证金账户并由债权人实际控制，或者将其资金存入债权人设立的保证金账户，债权人主张就账户内的款项优先受偿的，人民法院应予支持。当事人以保证金账户内的款项浮动为由，主张实际控制该账户的债权人对账户内的款项不享有优先受偿权的，人民法院不予支持。”“在银行账户下设立的保证金分户，参照前款规定处理。”“当事人约定的保证金并非为担保债务的履行设立，或者不符合前两款规定的情形，债权人主张就保证金优先受偿的，人民法院不予支持，但是不影响当事人依照法律的规定或者按照当事人的约定主张权利。”
二、保单是否可以作为质押的权利类型 保单现金价值归属于投保人，是在寿险中投保人缴纳的保费形成的积累资金，具有一定的储蓄性，是确定的财产，可以依法设立质押。而就人寿保险而言，是以被保险人的寿命作为保险标的、以其生死为保险事故的保险，保险人要向被保险人或者受益人支付保险金。实践中，借贷双方及保险公司通常约定债务不履行情况下，债权人以保单现金价值或者保险金优先受偿。 至于不具有保单现金价值的保险金请求权是否能够作为权利质押的标的，应当区分情况讨论。在保险事故发生后，保险金请求权已经确定，成为确定的财产权利，可以作为权利质押的标的，但应属于一般债权质押。在保险事故发生前，保险金请求权属于期待权，是否发生处于不确定状态，不符合质权设立条件。并且，保险事故发生前允许在保险金请求权上设立质权也会引发道德风险。因此，以保单出质的，限于具有现金价值的保单。保险事故发生后以保险金请求权出质的，可列入以应收账款或者其他金钱债权出质的范围，不必单列。
441以汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单出质的,质权自权利凭证交付质权人时设立;没有权利凭证的,质权自办理出质登记时设立。法律另有规定的,依照其规定。
442汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单的兑现日期或者提货日期先于主债权到期的,质权人可以兑现或者提货,并与出质人协议将兑现的价款或者提取的货物提前清偿债务或者提存。
443以基金份额、股权出质的,质权自办理出质登记时设立。 基金份额、股权出质后,不得转让,但是出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让基金份额、股权所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。
444以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的,质权自办理出质登记时设立。 知识产权中的财产权出质后,出质人不得转让或者许可他人使用,但是出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让或者许可他人使用出质的知识产权中的财产权所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。
一、专利申请权与技术秘密权能否出质 因而质权人为确保权利安全，在接受专利申请权出质时，应考虑出质人是否确实享有专利申请权、其准备申请专利的发明创造是否符合《专利法》规定的基本条件及获得专利权的可能性大小等因素。 与此相关的问题是，不受《专利法》保护的商业秘密权，是否得为权利质权的客体？所谓商业秘密权，是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。 因此，商业秘密权是一项可以依法转让的无形财产权，可以作为知识产权质权的客体。
由于商号是市场主体用于表示自己名称或称谓的符号，它来源于企业名称，商号权同企业的名称权有密切联系，因此，商号权应当可以作为知识产权质权的客体而设定质权，但商号权不能单独质押，而应当与企业共同作为担保的标的。
445以应收账款出质的,质权自办理出质登记时设立。 应收账款出质后,不得转让,但是出质人与质权人协商同意的除外。出质人转让应收账款所得的价款,应当向质权人提前清偿债务或者提存。
446权利质权除适用本节规定外,适用本章第一节的有关规定。
第十九章 留置权
447债务人不履行到期债务,债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿。 前款规定的债权人为留置权人,占有的动产为留置财产。
举例而言，驾驶他人之车时途中抛锚，请求修理厂修理，待修理完毕后却拒付修理费，应当成立留置权。在民用航空、海事运输、大型机械设备等领域中，租赁行业比较发达，使用人与所有权人普遍存在脱离的现象，如果不允许维修等保障服务主体对其修理或服务的动产行使留置权，则会对交易秩序带来很大的不确定性，也在一定程度上阻碍该类交易的产生。因此，在司法实践中，应当对“债务人的动产”作宽泛解释，至少在一定条件下，比如，该第三人动产与债权属于同一法律关系的情况中，承认债权人对债务人以外之人的动产成立留置权，这也从侧面支持了《民法典担保制度解释》第62条规定的精神。
留置权与抵销权都致力于维护债务履行中的公平原则，但两者存在区别。第一，两者的性质不同。留置权是担保物权，抵销权是一种形成权。第二，两者的目的不同。留置权目的在于担保债权的实现，抵销权是为了避免在债务相互履行过程中造成的重复和浪费。第三，两者的标的物不同。留置权的标的物为债权人合法占有的债务人的动产，抵销权的标的则是一些法律上可以抵消的债务。第四，两者的实现方式不同。留置权的实现需要依据法定程序对留置财产进行折价、变价优先受偿，抵销权则只需要向对方作出意思表示即可实现。第五，两者的消灭原因不同。留置权因对留置财产丧失占有或债务人另行提供担保而消灭，但抵销权不因这两种原因而消灭。
448债权人留置的动产,应当与债权属于同一法律关系,但是企业之间留置的除外。
449法律规定或者当事人约定不得留置的动产,不得留置。
450留置财产为可分物的,留置财产的价值应当相当于债务的金额。
451留置权人负有妥善保管留置财产的义务;因保管不善致使留置财产毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。
452留置权人有权收取留置财产的孳息。 前款规定的孳息应当先充抵收取孳息的费用。
453留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期限;没有约定或者约定不明确的,留置权人应当给债务人六十日以上履行债务的期限,但是鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的,留置权人可以与债务人协议以留置财产折价,也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。 留置财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。
454债务人可以请求留置权人在债务履行期限届满后行使留置权;留置权人不行使的,债务人可以请求人民法院拍卖、变卖留置财产。
455留置财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归债务人所有,不足部分由债务人清偿。
456同一动产上已经设立抵押权或者质权,该动产又被留置的,留置权人优先受偿。
司法实践中，留置权可能存在与其他优先权共存的情形。这里的优先权是指国家基于对特种债权人利益的特殊保护的考量而赋予该类债权优先受偿的权利。具体到立法上，主要体现为船舶优先权和民用航空器优先权。在同一法定担保物上竞存的留置权和优先权之间的效力等级关系，应当依据法律规定确定。例如，我国《海商法》第21条所规定的船舶优先权，是指海事请求人依照我国《海商法》第22条的规定，向船舶所有人、光船承租人、船舶经营人提出海事请求，对产生该海事请求的船舶具有优先受偿的权利，是一种法定优先权。我国《海商法》第25条明确规定了对于船舶这种特殊动产上竞存的船舶抵押权、造修人船舶留置权、船舶优先权之间的优先效力等级关系，即按照船舶抵押权、造修人船舶留置权、船舶优先权的顺序，效力等级依次递增。我国《民用航空法》并未规定民用航空器留置权，但明确规定了民用航空器优先权，并规定该优先权先于民用航空器抵押权受偿。这里的民用航空器优先权中已经包括保管维护民用航空器的费用的请求权，与一般意义上的动产留置权有重合之迹。司法实践中也出现了机场因对航空器的管理而产生管理费用请求权，从而留置该民用航空器的案例，对于是否有必要在法律中另行规定保管维护民用航空器的费用以外的民用航空器留置权，学界也有不同的观点，本文在此不再赘述。
457留置权人对留置财产丧失占有或者留置权人接受债务人另行提供担保的,留置权消灭。
第五分编 占 有
第二十章 占有
458基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。
占有的推定效力 占有人对占有物行使权利，推定其适法有其权利。该权利可能是物权，也可能是债权等。如果占有人对占有物行使所有权，推定其有所有权；如果占有人对占有物行使租赁权，推定其有租赁权。其功能一是避免占有人就权利存在负举证责任，维持社会安定。除非他人能够提出反证，否则占有人就自己占有的权利不负举证责任。二是维护交易安全。第三人与动产占有人为交易时，占有人无须证明自己确有本权，第三人也无须调查其是否具有本权。 该推定效力受到如下限制：一是不动产的权利公示方法是登记，对于已经登记的不动产，权利人能够以登记推翻占有人的权利推定，当不动产登记的推定力和占有的推定力发生冲突时，不能根据占有的推定力否定登记的推定力。仅未登记的不动产和以不动产为标的的债权才能够产生推定效力。二是占有人就占有物进行所有权或者其他权利登记时，不能将占有作为其已经具有权利的证明。法律仅保护占有人合法的占有事实状态，以此对抗第三人的侵害和权利对抗，并非使占有人取得权利。三是占有人的占有如果系受让取得，对于受让之前的占有人，不能主张权利推定。此时，应由主张有正当占有权源的占有人负举证责任。
459占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任。
460不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息;但是,应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
461占有的不动产或者动产毁损、灭失,该不动产或者动产的权利人请求赔偿的,占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人;权利人的损害未得到足够弥补的,恶意占有人还应当赔偿损失。
462占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权依法请求损害赔偿。 占有人返还原物的请求权,自侵占发生之日起一年内未行使的,该请求权消灭。
占有之诉与本权之诉发生竞合 有权占有情形下，若占有的本权是物权，侵害占有与侵害物权的请求权发生竞合，请求权人既可以提起物权请求权之诉，也可以提起占有保护之诉。司法实践中，人民法院对于受害人于本权之诉败诉以后，又依据占有保护请求权提起的占有诉讼并不排斥，对于符合占有保护构成要件的诉求，仍然给予占有保护，不适用一事不再理的规定。本权保护与占有保护具有不同的立法功能和构成要件，二者无法相互替代，是互补而非排斥的关系