所有权

民法之所有权知识梳理，内容涵盖物权变动（设立、变更、转让、消灭）、业主的建筑物区分所有权以及共有制度三部分，适用于预习、复习的参照。

所有权P111

• 物权变动P111 （设立、变更、转让、消灭）
  • 一般
    • 基于民事法律行为（基于合同变动）
      • 公示生效（有效合同+登记/交付=物权，产生物权变动）
      • 公示对抗（对抗第三人，不产生物权变动）
        • 土地承包经营权
        • 地役权
        • 动产抵押权
    • 非基于民事法律行为（非基于合同变动，无需登记/交付，登记/交付不是生效/对抗条件）4种
      • 政府征收
        • 征收
          • 物权变动
        • 征用
          • 物权未变动
      • 法律文书
        • 法院或仲裁机构对标的物判决归属，改变物权情况
          • 形成判决
          • 给付判决
          • 不处分不登记，再处分双重登记
      • 继 承
        • 无继承人
          • 归国家所有
          • 如果死者生前是集体所有制成员的，归集体所有制组织所有
        • 一个继承人
          • 继承不动产和动产，既不要登记也不要交付；继承不是所有权转让
        • 两个以上继承人
          • 共同所有，有遗嘱遵从遗嘱；继承不是所有权转让。
      • 事实行为
        • 农村
          • 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时取发生效力
        • 城市
          • 法法建房、违章建筑不能取得物权
          • 已建成的房屋，如果处于建设中，还没有形成不动产，不动产客体不存在，故不能取得不动产物权。
      • 法律效果
        • 处分依照上述四种情形享有的不动产权，依法要办理登记的，未办理，不发生物权效力
  • 特殊 5种
    • 善意取得（无权处分+有效合同+登记/交付=原始变动）
      • 构成要件
        • 行为人无权处分（行为人以自己的名义擅自处分他人财产）
          • 责任承担
            • 侵权责任
            • 违约责任
            • 返还不当得利
        • 相对人主观上善意且无重大过失
          • 善意：不知道、不知悉、不了解
          • 何时善意：依法完成产权登记/交付之时
          • 重大过失（真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人物权处分的，应当认为受让人重大过失）：
            • 登记簿上存在有效的异议登记
            • 预告登记有效期内，未经预告登记权利人同意
            • 登记簿上已有记载司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制不动产权利的有关事项
            • 权利人知道登记薄上记载的权利主体错误
            • 受让人知道他人已经依法享有不动产权
        • 相对人客观上支付合理对价
          • 支付
            • 约定的价款合理即可
          • 合理
            • 大于等于市价即可
          • 对价
            • 善意取得的所有权必须是有偿的
        • 已经完成公示
      • 适用范围
        • 不动产
          • 夫妻共有房屋，夫妻其中一方买房子另一方不知情
          • 记名产权人与实际产权人不一致
        • 动产
          • 占有委托物
        • 担保物权
          • 抵押权
          • 质押权
          • 留置权
      • 法律效力
        • 获得该物所有权
      • 遗失物特别规定
        • 所有权人有权追回
        • 遗失物通过转让被他人占有，权利人可以向无处分权人请求损害赔偿（要钱不要物），自知道或应当知道之日起2年内向受让人请求返还原物。
        • 受让人通过拍卖或向具有经营资格者购买该遗失物的，权利人在追回原物时应当支付受让人所付费用，并向无权处分人追偿
    • 拾得遗失物
      • 性质：事实行为，与拾得人的民事行为能力无关
      • 拾得人义务
        • 通知
        • 保管
          • 重大失误造成遗失物损毁、消灭的，应当承担民事责任
        • 返还
      • 拾得人权利
        • 必要费用请求权
        • 悬赏报酬请求权
        • 权利丧失，侵占遗失物会丧失以上权力
      • 无权占有，归属
        • 自发布找零公告之日起1年内无人认领，归国家所有
          • 公告后除斥期间1年
        • 原物权利人知道而不行使占有返还请求权
          • 占有返还请求权，除斥期间2年
    • 先占
      • 含义
        • 先于他人占有无主动产，从而获其所有权的事实
      • 性质
        • 事实行为
      • 构成要件
        • 以自主占有方式占有无主动产
        • 对象是无主动产
        • 不得违法违规
    • 添附
      • 含义
        • 多个人的物结合成一物
      • 种类
        • 附和
          • 不动产+动产
            • 如甲取乙的建材（动产），建造自己的房子（不动产）
          • 动产+动产
            • 如甲取乙的车胎用于自己的车上（车胎和车子仍然可以分离）
        • 混合
          • 动产+动产
            • 甲取乙的盐放在自己的排骨汤里（盐与排骨汤无法分离）
        • 加工
          • 动产+劳动
            • 甲取乙的纸写字
    • 孳 息
  • 一般物权变动公式： 有效合同 + 有效处分 + 登记/交付 = 继受取得
    • 基础法律关系——合同
    • 公信公示原则——公示方法
      • 不动产登记
        • 更正登记和异议登记（不动产登记簿记载的内容与产权证书不一致或不动产权登记薄记载的内容与真实的权利情况不一致）
          • 更正登记
            • 事由：以不动产登记薄为准，除非权利人、利害关系人有证明登记有误，可更改
            • 处理：权利人书面同意更正或有证据证明登记错误，登记机关更正
          • 异议登记（专治“借名买房”）
            • 事由：不动产登记簿记载的不动产权利人不同意更正
            • 效力：申请人自异议登记之日起15日内不起诉，异议登记无效。
        • 预告登记（专治“一房多卖”）
          • 目的：解决房屋买卖合同中“一房数卖”
          • 对象：基于买卖合同产生的债权
          • 效力：
            • 登记后，买方仅有债权
            • 登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
            • 登记后，卖方任有物权，仍有处分权，合同合法有效
            • 登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。
      • 动产交付
        • 现实交付
          • 直接交付标的物
        • 观念交付
          • 简易交付（买方先占有，再购买）
            • 前提是买方：有权占有+合法占有
            • 当事人：2方
            • 典型：先租（借）后买）
            • 物权变动：买卖合同生效时
          • 指示交付
            • 当事人：3方
            • 典型：购前为第三人占有
            • 物权变动：买卖合同生效时
          • 占有改定
            • 动产标的物的所有人变成占有人。
            • 当事人：2方
            • 典型：先卖后租（借）
            • 物权变动：借用/租赁合同生效时
  • 特殊物权变动的公式：有效合同 + 无效处分 + 登记/交付 = 原始取得 = 善意取得
  • 所有权取得
    • 原始取得：权利新生，非基于原权力人的意志或意思而取得某物的所有权
      • 先占
      • 孳息
      • 劳动生产
      • 善意取得
      • 拾得
      • 添附
      • 征收
    • 继受取得：基于原权力人的意志或意思而取得某物的所有权
      • 合同
      • 继承或受遗赠
• 业主的建筑物区分所有权
  • 权利构成
    • 专有权
      • 专有部分享有权利
        • 占有
        • 使用
        • 收益
        • 处分
      • 义务
        • 不得危机建筑物安全
        • 不得损害企业业主合法权益
      • 其他
        • 建筑物及其他附属设施费用分摊、收益分配，有约从约；无约，按照业主专有部分面积所占比例确定
    • 共有权
      • 对于专属部分的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由而不承担义务；如果房屋受让，受让人享有对公管部分权利，并履行义务；不存在优先购买权。
        • 全小区共有
          • 道路
          • 绿地
          • 公共场所
          • 公共设施
          • 物业服务用房
          • 维修资金
          • 车位车库
            • 性质
              • 辅助设施、配套设施
            • 归属
              • 建筑物区划内，规划用于车位车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式进行
              • 占用道路或其他场地用于停放汽车的新增的车位，属于业主共有
            • 使用
              • 首先满足业主的需要
        • 全楼业主共有
          • 承重墙、通道、照明设施、消防设施...
        • 两户共有
          • 楼板、承重墙以外的其他墙体
    • 成员权
      • 基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权
        • 一般事项
          • 内容
            • 定改规则规约
            • 选换成员聘企业
            • 使用资金变三一
          • 行权
            • 专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决；参与表决人数过半数，专有面积业主过半数，表决方能通过
        • 特殊事项
          • 内容
            • 筹集资金，建设施
              • 业主共有
              • 用于共有部分的修缮、更新、改造
              • 定期公布资金使用情况
              • 紧急情况下，业主大会或业主委员会可以申请资金
            • 改用途，搞经营
          • 行权
            • 业主专有面积2/3和人数2/3以上；面积、人数3/4以上同意表决
  • 业主的权利和义务
    • 权利
      • 自治权
      • 决定撤销权
        • 业主大会或业主委员会的决定对业主具有法律约束力
        • 决定造成业主合法权益侵害，请求法院撤销（除斥期间1年）
      • 物业管理权
        • 管理权和解聘权
        • 监督权和知情权
        • 新冠肺炎
      • 救济权
        • 建设单位、物业管理人员或其他业主对合法权益造成侵害，有权请求承担民事责任
    • 义务
      • 禁止住改商
        • 有利害关系业主请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或赔偿损失，法院予以支持
        • 多数有厉害关系的业主同意其行为进行抗辩的，法院不予以支持
      • 禁止权利滥用
• 共有制度P140
  • 按份共有
    • 内部关系
      • 管理
        • 保存
        • 重大事项（修缮/改良、变更性质/用途、物权变动）
          • 原则
            • 份额占2/3的共有人同意
          • 例外
            • 有约从约
      • 收益分配
        • 1、有约从约
        • 2、看出资份额
        • 3、推定等额
      • 费用负担
        • 有约从约，无预按份
      • 分割
        • 条件
          • 有约从约，无约随时分，不受诉讼时效限制
        • 方式
          • 分钱、分物
        • 瑕疵担保责任
          • 分隔物有瑕疵，其他共有人共分担
      • 处分
        • 共有物的处分
          • 原则
            • 经占2/3份额共有人的同意
          • 例外
            • 有约从约
        • 共有物份额处分
          • 共有人份额转让自由，无需其他共有人同意
          • 份额转让
            • 对内份额转让
              • 转让份额不属于转让，不破坏“人合性”，其他共有人无优先购买权；例外，有约从约
            • 对外份额转让
              • 对外转让份额属于转让，破坏“人合性””其他共有人有优先购买权
              • 对外转让份额不需要征求其他共有人同意
              • 通知
                • 已通知其他共有人
                  • 其他共有人15日内行使优先购买权
                    • 同等条件，优先条件好的
                    • 两个及以上共有人主张行使优先购买权，先协商，协商不成按比例行权
                    • 份额转让自由、份额退出自由
                • 未通知其他共有人
                  • 其他共有人知道或应当知道
                    • 15日内行使优先购买权
                  • 不 知 道
                    • 6个月内行使优先购买权
    • 外部关系
      • 第三人侵害共有物
        • 任何共有人都可以主张权利，享有连带债权
      • 共有物侵害第三人
        • 共有人承担连带责任，超过自己承担份额的，可以向其他共有人追偿，但麟游约定除外
  • 共同共有（仅5种）
    • 夫妻
    • 家庭
    • 遗产
    • 合伙（有争议，了解即可）
    • 同居

物权 所有权变动

• 1、拾得遗失物，属于无权占有，是占有脱离物，不产生物权变动；除非公告1内无人认领，充公；权利人自知道或应当知道之日2年内不行权，所有权归拾得人 2、占有脱离物（遗失物）再处分给第三人，第三人不构成善意取得 2、先占，无主动产变成有主动产，所有权发生变动 3、添附，添附物价值低，发生物权变动 4、孳息，看主物所有权
• 是否基于民事法律行为
  • 否，没有合同
    • 继承
      • 不动产继承所得，无须登记即发生物权变动，但是若想进一步处分，需登记，否则不发生物权变动
    • 法律文书
      • 同继承
    • 政府征用
    • 事实行为
  • 是，有合同
    • 是否存在有效合同
      • 是，有效合同
        • 是否有权处分
          • 是，有权处分
            • 是否登记/交付
              • 是，已登记/交付
                • 所有权发生变动
              • 否
                • 不发生所有权变动
          • 否，无权处分 （行为人没有所有权的处分行为） 如：共有物被个人处分（或低于2/3份额人处分）、占有人处分
            • 受让人 是否善意第三人
              • 是，善意第三人
                • 善意取得，所有权发生变动
                  • 返还原物请求权受阻却，能否追回需经过善意取得人同意
              • 否，非善意第三人
                • 非善意取得，所有权发生变动
                  • 但是，原物可追回
      • 否，无效合同，被撤销的合同
        • 不发生所有权变动

善意取得 （阻却物权追及效力）

• 是否处分行为？ （为了区别行为人将占有物租赁等债权情况）
  • 是，处分行为
    • 是否 有权处分
      • 是，有权处分
        • 继受取得
      • 否，无权处分 如：共有物被个人处分（或低于2/3份额人处分）
        • 受让人 是否善意第三人
          • 是，构成善意取得（原始取得）
            • 原物权人请求返还权利被阻却，须经善意第三人同意返还
              • 原物可能无法追回
          • 否，不构成善意取得
            • 继受取得
              • 原物权人 是否 享有物权返还请求权
                • 原物可追回
  • 否，负担行为
    • 非处分行为，物权未变动，不构成善意取得