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01.07.税二.第一章.企业所得税. 房地产企业经营业务人所得税处理，可供实务中作为词典保存
建筑劳务行业相关政策涉及建筑劳务相关政策、劳务优化用工政策、财税处理等，值得参考。涵盖资质管理、用工规范、安全标准等关键领域，并详尽阐述财税处理策略。
全国税务师统一考试.涉税服务相关法律.第三章.行政处罚法律制度：01行政处罚法基础02行政处罚的种类和设定03行政处罚实施主体、管辖及适用04行政处罚程序05税务行政处罚
税务师.税法二企业所得税的三要素主要包括纳税义务人、征税对象和税率。理解这三个要素对于正确计算和缴纳企业所得税至关重要。
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01.07.税二.第一章.企业所得税. 房地产企业经营业务的所得税处理 【国税发[2009]31号】 heshihai 2020.03.31
1.概念
是指包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品的一系列经营活动
依据
国税发[2009]31号 《...关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》
视同完工
前提
【境内】房地产开发企业，土地开发除外
条件之一 【3已原则】
1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门【备案】
2.开发产品已开始投入【使用】
3.开发产品已取得了初始【产权证明】
收入 税务处理
1.代收费 【看开票主体】
凡纳入开发产品内 或由企业开具发票
全额计入销售收入
凡未纳入开发产品价内 并由企业之外的其他收取部门、单位开票的
作为代收款项处理
2.收入实现 具体规定
1.一次性全额收款
确认时点
实际收讫价款之日
或取得索取价款凭据（权利）之日
凭据：指合同、协议和发票
金额
实际收讫价款
凭据所裁金额
2.分期收款
合同或协议
约定的【付款日】确认
【约定的价款】
提前付款的
实际付款日确认
实际付款金额
3.银行按揭
首付款
实际收到时确认
实际收到金额
余款
在银行按揭贷款办理转账之日确认
4.委托销售
收到清单时确认
1.支付手续费
销售合同或协议中 约定的价款
手续费作销售费用处理
2.视同买断
MAX【约定的价格，买断价格】
1.【企业】与【购买方】签订销售合同或协议
2.【企业】、【受托方】、【购买方】 三方共同签订
关键
企业参与签预售合同
【买断价格】
【受托方】与【购买方】签订预售合同
企业不参与购买方签合同
企业只与受托方签协议
3.基价(保底价)+超基价 双方分成方式
MAX【约定的价格，基价】
1.【企业】与【购买方】签订
2.【企业】、【受托方】、【购买方】三方共同签订
支付受托方的分成额不得减除，入销售费用
企业不参与签预售合同
【基价】+【接受分成额】
【受托方】与【购买方】直接签订预售合同
举例
开发企业、受托方、购买方三方销售合同，销售总额8000万，其中基价6000万，超基价2000万，分成受托方40万。 实质最终成效价为8000万，按最高价8000万确认收入，40万确认销售费用
受托方与购买方签订销售协议，销售总额8000万，其中基价6000万，超基价2000万，分成受托方40万，开发企业分得1600万。 最终成效价为6000+1600=7600万，按价7600万确认收入
4.包销方式
参照上述规定确认收入的实现
期满未出售的开发产品， 应按包销合同或协的价款和支付方式确认收入的实现
以上总结
【较高】的价格确认收入
即以最终产权转让合同价格为准
与开发商销售服务关系的费用不得冲减收入
3.视同销售
情形
用于职工福利、奖励
用于投、分、赠、赞助、
换取非货币性资产
抵债、换取其他企事业单位和个人的等行为
于开发产品【所有权或使用权转移】， 或于实际【取得利益权利】时确认收入（或利润）的实现
确认金额 【顺序】
1.按【本企业】【近期】或【本年度最近月份】 【同类】开发产品【市场销售价格】确定
2.由【主管税务机关】参照 【当地】【同类】开发产品【市场公允价值】确定
3.【成本利润率】≥15%
具体比例由主管税务机关确定
4.销售未完工 开发产品
预计毛利率
看政策
经济适用房、限价房和危改房
≥3%
看位置
位于省市...和计划单列市 政府所在地城市城区和郊区的
≥15%
位于地及地级市城区及郊区
≥10%
位于其他地区(如县)
≥5%
等差5
取得预售收入时 【预计毛利额】
预计毛利额=【预收款】×【预计毛利率】
分季（或月）计入当期应纳税所得额
完工后计算 【实际毛利额】
及时结算其计税成本并计算此前销售收入的【实际毛利额】
并入【+当年应纳税所得额】=【实际毛利额】-【预计毛利额】
5.预租
与承租 人签订未完工产品预租协议
确认租金收入时点
自开发产品【交付】承租人使用【之日】起
成本费用扣除 税务处理
基本规定
区分
【期间费用】与【开发成本】
【已销成本】与【未销成本】
准予当期扣除
期间费用、已销成本、税金及附加(含土地增值税)
已销开发产品的计税成本＝【已实现销售的可售面积】×【可售面积单位工程成本】
可售面积单位工程成本＝【成本对象总成本】÷【成本对象总可售面积】
强调事项***
【维保费】 当期据实扣除
尚【未出售】已完工产品和按规定对【已售】产品 进行日常维护保养等实际发生维修费用准予据实扣除
【维修金】 移交时扣除
已计入收入的
共用部位、共用设施设备维修基金
按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除
计收入
按往来处理
配套设施
开发区内建造的
会所、物业管理场所 电站、热力站、水厂、 文体场馆、【幼儿园】等
公共配套设施
适用情形
1.【非营利】+【全体业主所有】
2.无偿赠予【政府、公用事业单位】
应当 单独核算成本
1.营利
2.企业所有或未明确产权
3.赠予【非政府、非公用事业单位】
用途
自用
固定资产
其他情形
开发产品
“三看原则”
看营利、看产权、看赠与对象
邮电通讯、 【学校】、 医疗设施
单独核算成本
完工后有偿移交
给予的经济补偿可直接抵 扣该项目的建造成本
抵扣后的差额 应调整当期应纳税所得额
停车场
利用地下基础设施形成
单独建造
按揭保证金
暂扣时
不得从销售收入中减除
损失发生时
据实扣除
境外委托销售费用
【销售费用】≤10%
含佣金、手续费
关联
利息支出
按会计准则处理
财务费用性借款费用
可直接在税前扣除
集团或成员 统借分摊
借入方凡能出具金融机构借款证明文件
可以在使用借款的企业间合理分摊利息费用
使用借款的企业分摊合理利息准予扣除
因国家无偿收回土地使用权形成的损失，可扣除
开发产品成本对象整体报废或毁损，【净损失】按规定审核后准予扣除
转固
自用累计≤12个月销售
不得扣除折旧
计税成本 核算方法
成本对象原则
可否销售原则
如公共配套与商品房的区分
功能分区原则
权益区分原则
如合伙开发分产品与自营开发的区别
成本差异原则
如经济适用房与一般商品房土地成本的差异
定价差异原则
总结
可售、功能权益分、成本定价差
成本内容
1.土地征用费及拆迁补偿费
土地买价(向其他单位购)或出让金(向政府购)、
拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等
土地变更用途和超面积补缴的 地价及相关税费、
税费
契税
耕地占用税
大市政配套费
人防工程
防蚁工程
土地使用费
土地闲置费
土地增值税不可扣除
2.前期工程费
水文地质勘察、
测绘、
规划、设计、
可行性研究、筹建、
场地通平等前期费用
3.建筑安装工程费
建筑工程费
安装工程费等
4.基础设施建设费
开发项目内道路
社区管网工程费
供水、供电、供气、
排污、排洪、
通信、照明等
园林环境工程费
环境卫生
园林绿化等
5.公共配套设施费
开发项目内发生的、独立的
1.非营利+全体业主所有
2.无偿赠予政府、公用事业单位，
6.开发间接费
管理人员费用
管理人员工资、
职工福利费、
劳动保护费、
设施设备费用
折旧费、修理费、
工程管理费、
周转房摊销
办公场所费用
办公费
水电费、
项目营销设施建造费等
成本费用分配程序
期间费用
开发成本
直接成本
间接成本
共同成本
二次分配
完工产品对象
已销开发产品
已销开发产品的计税成本 ＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
可售面积单位工程成本 ＝成本对象总成本÷成本对象总可售面积
未销开发产品
在建成本对象
未建成本对象
分配方法
按【制造成本法】原理
能分清成本对象的
不能分清成本对象的
分配方法 A/B
占地面积法
分配率=已动工开发成本对象占地面积÷开发用地总面积
建筑面积法
一次性开发
分配率=【某一成本对象建筑面积】÷【全部成本对象建筑面积】
分期开发
分配率1=【期内开发成本对象建筑面积】÷【开发用地计划总建筑面积】
期内开发成本对象成本=待分摊的总开发成本X分配率1
分配率2=【某一成本对象建筑面积】÷【期内成本对象总建筑面积】
某一成本对象开发成本对象成本=期内开发成本对象成本X分配率2
直接成本法
分配率=【期内某一成本对象的直接开发成本】÷【期内全部成本对象直接开发成本】
预算造价法
分配率=【期内某一成本对象预算造价】÷【期内全部成本对象预算造价】
适用于暂时无法准确获得全部总成本的成本对象
【土地成本】
【占地面积法】
注
如果确需结合其他方法进行分配的，应经税务机关同意
土地开发同时联房地产开发，一次取得土地，分期开发发
经税务机关同意，可先按【土地整体预算成本】分配
待土地整体开发完毕后，再调整
非货币方式 取得土地使用权
产品换地权
本土地 开发的产品
首次分出开发产品时土地成本
取得土地权时不确认土地成本
其他土地 开发的产品
投资交易发生时
确认金额
【分出产品的公允价】+【土地使用权转移税费】+【应付补价】-【应收补价】
股权换地权
【接受土地公允价】+【土地使用权转移税费】+【应付补价】-【应收补价】
单独作为过渡性成本对象核算的 【公共配套设施】开发成本
【建筑面积法】
【借款费用】 属于不同成本对象共同负担的
【直接成本法】
或【预算造价法】
【其他成本】项目的分配法
由企业自行确定
可预提(应付)的费用
【出包工程】
条件
【未最终结算未取得全额发票】
在证明资料充分的前提下，
不足发票可以预提≤【合同总金额】×10%
【公共配套设施】
【尚未建造或尚未完工】
必须符合在已售合同、协议、广告、模型中明确建造，不可撤销
或按法律法规必须配套建造的条件
可按【预算造价】合理预提建造费用
向政府【应交未交费用】 【应由企业承担的】
报批报建费用
物业完善费用
物业管理基金
公建维修基金 或其他专项基金
应作为成本对象单独核算
作为公共配套设施进行处理
尚未完工的，可按预预建造费用
计税凭据
实际取得合法凭据时，才可计入计税成本
完工产品 所得税汇算
可在完工年度企业所得税汇算清缴前 选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后
特定事项 税务处理
联合开发
以本房地产企业为，联合其他主体合作或合资开发地产主
本项目未成独立立法人公司
约定分配产品
时点
【首次分配】产品时，按下列方式处理
已经结算 计税成本
指已经确认收入并结转成本
+应纳税所得额
=【应分配给投资方开发产品的计税成本】-【其投资额】
计税成本
公允价
未结算 计税成本
将投资方的投资额，视同销售收入处理
先确认收入，后面确认成本?
约定分配项目利润
本开发企业
项目利润应并入企业营业利润，税后分配，不得在项目利润税前分配
不可将支付投资方的利息税前扣除
投资方
取得项目利润
视同股息、红利分配
境内居民企业之间取得的股息、红利收入
免税
分房同销售
已结成本算差额
未结成本算收入
分利同投资
投地换房
首取得开发产品时
处理:视同
1.卖地
2.买房
※土地增值税清算*** 涉及企业所得税退税问题处理
亏损+后续开发项目
当年汇算清缴出现亏损，该亏损向以后年度结转弥补
亏损+无后续开发项目
1.计算各年度 应分摊的土增税额A
=【清算应纳土地增值税总额】×（【项目年度销售收入】÷【整个项目销售收入总额】）
销售收入
包括
视同销售房地产收入
不包括
销售的增值额≤扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入
≤20%不交土增
2.计算应纳税所得额 调整额B
=【预交土地增值税】-【当年应分摊的土地增值税额】-【上年因土地增值税调整结转亏损】
负数
补扣土地增值税
调减应纳税所得额
正数
调整增加应纳税所得额
3.计算当年应退企业所得税额C
当年应退所得税=min(【B×25%】,【当年实际已纳税】)
亏损次年结转额=(【已纳所得税】-【应退所得税】)÷25%
4.清算当年补交土地增值税
=【清算时应交土地增值税】-【以前各年累计预交土地增值税】
累计应退企业所得税额=【各年应退税额C】-【各年补税】
结合例题
题干
2016年、2017年、2018年实现销售收入 分别为12000万元、15000万元、3000万元，合计30000万元 预缴纳的企业所得税分别为45万元、310万元、0万元
2016年、2017年、2018年预缴土地增值税 分别为240万元、300万元、60万元
2018年清算，整个项目共缴纳土地增值税1100万元， 当年补交500万土地增值税，应纳税所得额为-400万元
解答
2016年
预缴土地增值税
240
分摊土地增值税
1100×【12000÷30000】=440
应纳税所得额调整
新增土地增值税调减所得额 已扣土增240-应扣土增440=-200
应退企业所得税
200×25%=50
实退企业所得税
min(已缴45，应退50)=45
亏损结转（调整后）
根据税额反算所得（45－50）÷25%=-20
2017年
300
1100×【15000÷30000】=550
300－550－20=-270
270×25%=67.5
min(已缴310，应退67.5）=67.5
0
2018年
60
补缴土地增值税
1100-240-300-60=500
1100×【3000÷30000】=110
60＋500－110=450
调整后应纳税所得额
-400＋450=50
min(已缴0，应退0）=0
应补企业所得税
50×25%＝12.5
累计退税额 45＋67.5－12.5=100
