土地增值税

土地增值税内容导图

土地增值税

• A. 范围
  • a. 一般规定
    • 1. 只对转让国有土地使用权，转让非国有土地和出让国有土地使用权不征
    • 2. 课税对象：土地使用权，地上建筑物和其他附着物
    • 3. 有偿的征税
    • 4. 对继承、赠与等方式无偿转让不征
      • 赠与直系亲属或承担 直接赡养义务人的行为
      • 公益赠与
  • b. 征税范围的若干规定
    • 1. 房开企业将开发的房产转为自用或出租。产权转让征
    • 2. 房地产抵押期间不征，抵债发生产权转让的征
    • 3. 交换房产双方发生了产权转移应征税。 个人之间互换自由居住用房地产的免税。
    • 4. 以房地产投资入股（非房地产开发企业）暂不征土增
    • 5. 合作建房：建成后分房自用的暂不征，转让的征。
    • 6. 整体改建：对改建前的企业将国土、房屋权属转移、变更到改建企业不征 不改变投资主体，并继承原权利、义务的行为
    • 7. 企业合并：投资主体存续不征，主体不存续或房开企业要征
    • 8. 分立企业：分立成投资主体相同的企业不征。投资主体不同或房开企业要征
    • 9. 房地产出租：产权未转让，不征
    • 10. 房产评估增值：产权未转让不征
    • 11. 国家收回国有土地使用权，征用地上建筑物及附着物免征。
    • 12. 房地产代建方行为产权未转让，不征税。
    • 13. 土地使用者转让，抵押或置换土地，只要土地使用者享有占有，使用收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地，并取得了相应的经济利益依法纳税。实质重于形式。
• B. 税率
• C. 土地增值税的计算
  • 收入：全部价款及有关经济利益
    • 1. 代收费用处理
      • 要求记入的，可作为转让房地产确定收入计税
      • 单独收取，可不作为转让房产收入
      • 作为转让计税的，计算扣除金额扣除，但不允许作为加计20%扣除基数
    • 2. 视同销售
      • 换抵投，分福励
        • 本企业同地、同时、同类平均价格
        • 税务参照当地同类市价活评估价
    • 3. 自用或出租：产权未发生转移，不征 在税款清算时不列入收入，不扣除相应的成本费用
  • 扣除项目：
    • 销售新房和建筑物
      • 1. 取得土地使用权所支付的金额
        • 地价+费用+税金（契税） 不含印花税（记入附加）
        • 分期分批分块开发
          • 已开发、未开发进行分配，仅就对外转让部分扣除
          • 扣除金额＝总金额×（转让土地面积或建筑面÷受让土地使用总面）
      • 2. 房地产开发成本
        • 拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用。
        • 不含利息支出，包含装修费用。
        • 销售收入比例匹配
      • 3. 房地产开发费用
        • 利息支出能按房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明。 允许扣除＝利息+（1+2）×5%以内
        • 不能按项目分摊或不能提供金融机构证明 允许扣除＝（1+2）×10%以内
        • 幅度按规定执行，超过不允许扣
        • 超过贷款期限利息部分和加罚利息不允许扣，所得税可扣
      • 4. 与转让房地产有关的税金：城建税 教育费附加 ，不含印花税
      • 5. 财政部规定的其他扣除项目：（1+2）×20%
    • 销售旧房和建筑物
      • 1. 取得土地使用权所支付的金额
      • 2. 旧房及建筑物评估价格＝重置成本价×成新度折旧率
        • 不能取得评估价，有发票，从购买年度至转让年度止每年加5%
          • 每满12个月计一年；超一年，超6个月算一年
          • 有契税凭证视为“与转让房地产有关的税金”可扣除，但不作为5%的加计扣
        • 没评估价，没发票，税务可以核定征收
      • 3. 在转让期间缴纳的税金：城建 教育 印花税
• D. 税收优惠
  • 1. 建造普通住宅出售，其增值率未超20%的免 超过20%的，全部增值额计税。
  • 2. 普通住宅于其他房地产开发的分别核算增值额，不分别核算的，不适用免税规定。
  • 3. 因国家建设需要而被企业征用收回的房地产免
  • 4. 个人销售住房。2008年11月1日对居民个人销售住房一律免征土增。
• E. 土增清算问题
  • 应当进行土增清算的
    • 1. 房开项目全部竣工 完成销售的
    • 2. 整体转让，未竣工决算房开项目
    • 3. 直接转让土地使用权的
  • 税务机关可要求
    • 1. 已竣工验收的房开项目转让的，面积占整个可售面积比在85以上，或该比例没超过85，但剩余可售面积已经出租或自用。
    • 2. 取得销售预售许可证满三年仍未销售完毕的。
    • 3. 纳税人申请注销税务登记，但没有办理土增清算手续。
  • 扣除项目
    • 提供合法有效凭据，不能提供的，不予扣除
    • 公共配套设施处理问题
      • 建成归全体业主的，成本费用可扣
      • 无偿移交政府，公共事业单位用于非营利社会公共事业，成本费用可扣
      • 有偿转让的可扣
    • 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费可以计入房地产开发成本。
    • 多个项目：合理分配
  • 征收管理：转让合同签订之日起7日内
  • 会计核算
    • 房地产公司：税金及附加
    • 非房地产公司：固定资产清理