导图社区 一级建造师项目管理第六章
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一级建造师项目管理第六章
一级建造师项目管理第六章合同管理
编辑于2020-07-07 18:22:12
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合同管理26分
建设工程施工招标与投标
建设工程合同的内容
建设工程合同
勘察合同
设计合同
施工承包合同的内容
合同文件
协议书
通用条款
专用条款
《建设工程施工合同（示范文本）》优先顺序
合同协议书
中标通知书
投标函及其附录
专用合同条款及其附件
通用合同条款
技术标准和要求
图纸
已标价工程量清单或预算书
其他合同文件
合同定义
缺陷责任期
承包人按照合同约定承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金（已缴纳履约保证金的除外）的期限，自工程实际竣工日期起计算
保修期
自工程竣工验收合格之日起计算
基准日期
招标发包的工程以投标截止日前28天的日期为基准日期
直接发包的工程以合同签订日前28天的日期为基准日期
发包方义务
场地
图纸
办证
协调
付款
组织交底
组织竣工验收
三通一平
承包方义务
质量
安全
文明
环保
节能
工期
进度控制条款
施工进度计划经发包人批准后实施
发包人和监理人在收到修订的施工计划后7天内完成审核和批准或提出修改意见
监理人开工日期7天前向承包人发出开工通知
监理人未能在计划开工之日起90天内发出开工通知的，承包人有权提出价格调整要求，或者解除合同。发包人应当承担由此增加的费用和延误的工期，并向承包人支付合理利润。
因发包人原因导致工期延误，由发包人承担由此延误的工期和增加的费用，且发包人应支付承包人合理的利润。
因承包人原因造成工期延误的，约定逾期竣工违约金的计算方法，不免除承包人继续完成工程及修补缺陷的义务。
承包人在收到监理人复工指示后84天内仍未复工的，视为承包人无法继续履行合同的情形。
紧急情况暂停施工，监理人接到通知后24小时内发出指示，逾期未发出指示，视为同意承包人暂停施工。
工程经竣工验收合格的，以承包人提交竣工验收申请报告之日为实际竣工日期
因发包人原因，未竣工验收的，以提交竣工验收申请报告的日期为实际竣工日期
工程未经竣工验收，以转移占有工程之日为实际竣工日期
质量控制条款
承包人应在共同检查前48小时书面通知监理人检查
监理人不能检查的应在24小时前向承包人提交书面延期要求，但延期不能超过48小时，未提出延期要求的，视为隐蔽工程检查合格。
重新检查符合要求的，由发包人承担由此增加的费用和延误的工期，并支付承包人合理的利润
经检查工程质量不符合要求的，由此增加的费用和延误的工期由承包人承担
承包人私自覆盖的，无论质量检查是否合格，由此增加的费用和延误的工期由承包人承担
专用合同条款约定缺陷责任期的具体期限，但该期限最长不超过24个月，单位工程缺陷责任期自单位工程验收合格之日起算。
工程保修期从工程竣工验收合格之日起算，不得低于法定最低保修年限
费用控制条款
预付款至迟应在开工通知载明的开工日期7天前支付
发包人逾期支付预付款7天，有权催告通知
收到通知7天仍未支付，有权暂停施工
进度付款申请，收到7日内审批并签发进度款支付证书
有意异议的，7日内修正并报送发包人
7日内签发进度款支付证书
签发后14天内完成支付
委托合同
工程监理合同的内容
收到工程设计文件后编制监理规划
并在第一次工地会议7天前报委托人
监理人更换总监理工程师时，应提前7天向委托人书面报告
紧急情况下，监理人发出指令后24小时内以书面形式报委托人
工程咨询合同的内容
国际咨询工程师联合会（FIDIC）编制的《业主/咨询工程师（单位）标准服务协议范本》（《白皮书》）
协议书
标准条件
特殊应用条件
附件A
附件B
附件C
工程咨询方的主要义务
不作为仲裁人，作为独立专业人员
变更第三方义务时，须事先得到客户批准
客户义务
提供资料
及时决定
协助
设备和设施
客户和职员
其他人员的服务
双方责任
没有对方双方的同意，工程咨询方不得转让本协议书规定的义务
即使同意，工程咨询方仍然是唯一责任方
没有客户的书面同意，工程咨询方不得开始实施、更改或终止履行全部或部分服务的任何分包合同
建筑材料采购合同的内容
约定质量标准的一般原则
按颁布的国家标准执行
没有国家标准而有部颁标准的按部颁标准执行
没有国家标准和部颁标准的，按企业标准执行
没有上述标准或虽有上述标准但采购方有特殊要求，按照双方在合同中约定的技术条件、样品或补充的技术要求执行。
验收方式
驻厂验收
提运验收
接运验收
入库验收
包装
包装物一般应由建筑材料的供货方负责供应，不得另外向采购方收取包装费
交货期限（冤家不聚头，托运签发）
供货方负责送货的，采购方收货戳记的日期为准
采购方提货的，以供货方按合同规定通知的提货日期为准
委托运输部门的，以供货方发运产品时承运单位签发日期为准
价格
由国家定价的，按国家定价执行
应由国家定价但尚无定价的，应报物价主管部门批准
不属于国家定价的，可由供需双方协商确定价格
违约责任
提前交付货物的，采购方仍可按合同规定的时间付款
不符合合同规定的产品，代为保管期间实际支出的保管、保养费由供货方承担
设备采购合同的主要内容
设备采购合同通常采用固定总价合同
价款支付一般分3次
10%作为预付款
80%
10%保证金
施工专业分包合同的内容
工程承包人的主要责任和义务
承包人应提供总包合同供分包人查阅
项目经理在收到通知后48h内不予答复，应承担因延误造成的损失
专业工程分包人的主要责任和义务
分包人须服从承包人转发的发包人或工程师与分包工程有关的指令
分包人不得与发包人或工程师发生直接工作联系，分包人不得直接致函发包人或工程师，也不得直接接受发包人或工程师的指令
承包人随时可以向分包人发出指令，分包人应执行承包人根据分包合同所发出的所有制令
承包人可委托其他施工单位完成该指令事项，发生的费用从应付给分包人的相应款项中扣除
合同价款及支付
固定价格
可调价格
成本加酬金
分包合同价款与总包合同相应部分价款无任何连带关系
禁止转包或再分包
分包人不得将其承包的分包工程转包给他人
不得将其承包的分包工程全部或部分在分包给他人，否则视为违约，承担违约责任
分包人经承包人同意，可以将劳务作业分包给具有相应劳务分包资质的劳务分包企业
分包人应对再分包劳务作业承担相关连带责任
施工劳务分包合同的内容
承包人的主要义务
负责编制施工组织设计
负责工程测量定位、沉降观测、技术交底，组织图纸会审
劳务分包人的主要义务
劳务分包人须服从承包人转发的发包人及工程师的指令
保险
劳务分包人施工开始前，发包人为承包人及第三方人员生命财产办理保险，且不需劳务分包人支付保险费用
运至施工场地的设备，承包人办理或获得保险，且不需要劳务分包人支付保险费用
承包人必须为劳务分包人使用的施工机械设备办理保险，并支付保险费用
劳务分包人必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，并为施工场地内自有人员生命财产和施工机械设备办理保险，并支付保险费用
劳务报酬
固定劳务报酬
约定不同工种劳务的计时单价
约定不同工作成果的计件单价
采用固定价格，除合同约定或法律政策变化导致劳务价格变化以外，均为一次包死，不再调整
劳务报酬最终支付
经承包人认可后14天内进行劳务报酬的最终支付
承包人收到分包人的结算资料14天内进行核实，给与确认或者提出修改意见
承包人结算资料后14天内向劳务分包人支付劳务报酬尾款
代理合同
工程总承包合同的内容
发包人杜泽办理项目审批核准或者备案手续
取得项目用地使用权
完成拆迁补偿工作
使项目具备法律规定和合同确定的开工条件
提供立项文件
施工招标
条件
招标人已经依法成立
初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准
招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经批准
有相应资金或资金来源已经落实
有招标所需的设计图纸及技术资料
需招投标情况
大型基础设施、公共事业等关系社会公共利益、公共安全的项目
全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目
使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目
方式
公开招标
耗时长、费用高
招标人不得以不合理的条件限制或排斥潜在的投标人
邀请招标
只有少量潜在投标人可供选择
公开招标费用占项目合同金额比例过大
应当向三个以上单位发出投标邀请书
形式
自行
具有编制招标文件和组织评标的能力
委托
代理机构可以跨省、自治区、直辖市
信息发布
发布
招标信息可同步在其他媒介公开，并确保内容一致
资格预审文件出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于5日
所附的设计文件，招标人可以向投标人酌收押金
招标文件或资格预审文件售出后，不予退还
发出邀请书或者售出招标文件或资格预审文件后不得擅自终止招标
修正
时限
投标截止时间15日前
形式
必须以书面形式进行
全面
必须直接通知所有招标文件收受人
澄清或修改的内容为招标文件的有效组成部分
标前会议
可以对招标文件中的某些内容加以修改或补充说明
招标人应将会议纪要用书面通知的形式发给每一个投标人
不一致时，以补充文件为准
评标
重点审查投标书是否实质上响应了招标文件的要求
报价审查
大小写不一致的以大写为准
单价与数量乘积之和与总价不一致的以单价为准
标书正本和副本不一致的，以正本为准
评标方法
评议法
综合评分法
评标价法
评标结束应推荐中标候选人，并标明排列顺序
评标小组应为5人以上单数
施工投标
投标人须知
工程概况
招标内容
招标文件组成
投标文件组成
报价原则
招标投标时间
注意事项
招标工程的详细内容和范围，避免遗漏或多报
注意投标文件组成，避免因提供资料不全而被做废标处理
注意招标答疑时间、投标截止时间等重要时间安排
施工方案应由投标人的技术负责人主持定制
投标书需要盖有投标企业公章以及企业法人的名章
投标截止日就是提交标书的最后期限
合同谈判与签约
要约
要约邀请
招标人通过媒体发布招标公告，或向符合条件的投标人发出招标文件
要约
投标人根据招标文件内容在约定的期限内向招标人提交投标文件
承诺
招标人通过评标确定中标人，发出中标通知书
订立书面合同时，合同成立并生效
建设工程施工合同实施
施工合同分析
负责人
企业的合同管理部门
项目中的合同管理人员
作用
分析合同漏洞，解释争议内容
分析合同风险，制定风险对策
合同任务分解、落实
内容
承包人的主要任务
承包人的总任务，即合同标的
工作范围
关于工程变更的规定
移交
业主认可并接收工程
承包人工程施工任务的完结
工程所有权转让
业主工程照管责任的开始
保修责任的开始
合同规定的工程款支付条款有效
施工合同交底
责任人
项目经理
合同管理人员
目的和任务
学习合同条文和合同总体分析结果，使大家熟悉合同中的主要内容、桂东、管理程序
对合同的主要内容达成一致理解
将各种合同事件的责任分解落实到各工程小组或分包人
将工程项目和任务分解，明确其质量和技术要求以及实施的注意要点等
明确各项工作或各个工程的工期要求
明确成本目标和消耗标准
施工合同实施控制
施工合同跟踪
必须对合同执行者的履行情况进行跟踪、监督和控制，确保合同义务的完全履行
含义
承包单位的合同管理职能部门对合同执行者（项目经理或项目参与人）的履行情况进行跟踪、监督和检查
合同执行者（项目经理或项目参与人）本身对合同计划的执行情况进行跟踪、检查、对比
对象
承包的任务
工程小组或分包人的工程和工作
业主和其委托工程师的工作
合同实施的偏差分析
产生偏差的分析
合同实施偏差的责任分析
合同实施趋势分析
合同实施偏差处理
组织措施
技术措施
经济措施
合同措施
合同变更
情形
增加或减少合同中任何工作，或追加额外的工作
改变合同中的任何工作的质量标准或其它特性
取消合同中任何工作，但转由他人实施的工作除外
改变工程的基线、标高、位置和尺寸
改变工程的时间安排或实施顺序
提出变更的人
承包商
承包人应该无条件的执行工程变更的指示
业主方
设计方
施工分包管理方法
第一责任主体
建设工程施工总承包单位
施工总承包管理单位
业主指定分包要在收到工程款之后才能支付
施工合同履行过程中的诚信自律
不良行为记录
公布时间：行政处罚决定作出后7日内
公布期限：6个月-3年
缩短不良行为记录公布期限：最短不得少于3个月
良好行为记录
公布期限3年
建设工程施工合同实施
施工合同分析
负责人
企业的合同管理部门
项目中的合同管理人员
作用
分析合同漏洞，解释争议内容
分析合同风险，制定风险对策
合同任务分解、落实
内容
承包人的主要任务
承包人的总任务，即合同标的
工作范围
关于工程变更的规定
移交
业主认可并接收工程
承包人工程施工任务的完结
工程所有权转让
业主工程照管责任的开始
保修责任的开始
合同规定的工程款支付条款有效
施工合同交底
责任人
项目经理
合同管理人员
目的和任务
学习合同条文和合同总体分析结果，使大家熟悉合同中的主要内容、桂东、管理程序
对合同的主要内容达成一致理解
将各种合同事件的责任分解落实到各工程小组或分包人
将工程项目和任务分解，明确其质量和技术要求以及实施的注意要点等
明确各项工作或各个工程的工期要求
明确成本目标和消耗标准
施工合同实施控制
施工合同跟踪
必须对合同执行者的履行情况进行跟踪、监督和控制，确保合同义务的完全履行
含义
承包单位的合同管理职能部门对合同执行者（项目经理或项目参与人）的履行情况进行跟踪、监督和检查
合同执行者（项目经理或项目参与人）本身对合同计划的执行情况进行跟踪、检查、对比
对象
承包的任务
工程小组或分包人的工程和工作
业主和其委托工程师的工作
合同实施的偏差分析
产生偏差的分析
合同实施偏差的责任分析
合同实施趋势分析
合同实施偏差处理
组织措施
技术措施
经济措施
合同措施
合同变更
情形
增加或减少合同中任何工作，或追加额外的工作
改变合同中的任何工作的质量标准或其它特性
取消合同中任何工作，但转由他人实施的工作除外
改变工程的基线、标高、位置和尺寸
改变工程的时间安排或实施顺序
提出变更的人
承包商
承包人应该无条件的执行工程变更的指示
业主方
设计方
施工分包管理方法
第一责任主体
建设工程施工总承包单位
施工总承包管理单位
业主指定分包要在收到工程款之后才能支付
施工合同履行过程中的诚信自律
不良行为记录
公布时间：行政处罚决定作出后7日内
公布期限：6个月-3年
缩短不良行为记录公布期限：最短不得少于3个月
良好行为记录
公布期限3年
建设工程索赔
索赔成立的条件
（有损）与合同对照，事件已造成了承包人工程项目成本的额外支出，或直接工期损失
（无责）造成费用增加或工期损失的原因，按合同约定不属于承包人的行为责任或风险责任
（按时）承包人按合同规定的程序和时间提交索赔意向通知和索赔报告
索赔的依据
合同文件
法律、法规
工程建设惯例
索赔证据
真实性
及时性
全面性
关联性
有效性
索赔文件提交
28天
索赔文件内容
总述部分
论证部分
索赔款项或工期计算部分
证据部分
反索赔基本内容
防止对方提出索赔
反击或反驳对方的索赔要求
索赔费用组成
人工费
材料费
施工机械使用费
分包费用
现场管理费
利息
总部（企业）管理费
利润
索赔费用计算方法
实际费用法
总费用法
修正的总费用法
工期索赔计算方法
直接法
比例分析法
网络分析法
工期索赔的分析
延误原因分析
延误责任的界定
网络计划（CPM）分析
工期索赔的计算
工期延误按延误事件之间关联性划分
单一延误
共同延误
交叉延误
国际建设工程施工承包合同
FIDIC合同条件
施工合同条件
计价方式：单价合同
永久设备和设计-建造合同条件
计价方式：总价合同方式
EPC交钥匙项目合同条件
计价方式：固定总价方式
简明合同格式
施工承包合同争议的解决方式
协商
最常见也最有效的方式
调解
仲裁或诉讼
在我国，仲裁实行一裁终局制
特点
效率高
周期短
费用少
保密性
专业化
DAB-争端裁决委员会
争端裁决委员会可以由一人、三人或者五人组成
任命方式
常任争端裁决委员会
特聘争端裁决委员会
只在发生争端时任命，任期在DBA对该争端发出最终决定时期满
工程师兼任
报酬
按照支付条件各自支付一半
优点
在项目开始时就介入项目，了解项目管理情况及其存在的问题
公正性、中立性
周期短、可以及时解决争议
DBA费用较低
DBA委员是发包人和承包人自己选择的
DBA提出的裁决不是强制性的，不具有终局性
合同计价方式
单价合同
工程量尚不能明确
实际支付时，根据每一个子项的实际完成工程量乘以该子项的合同单价计算
特点是单价优先，有异议时，以单价为准调整总价
优点：双方都不存在工程量方面的风险，对合同双方较公平，可以缩短招标准备时间
对业主不足：协调工作量大，实际投资容易超过计划投资，对投资控制不利
固定单价合同
适用于工期较短
工程量变化幅度不会太大的项目
变动单价合同
实际工程量发生较大变化时可以对单价进行调整
通货膨胀达到一定水平时
国家政策发生变化时
总价合同
固定总价合同
定义
以图纸及规定、规范为基础
工程任务和内容明确
业主的要求和条件清楚
合同总价一次包死固定不变
优缺点
合同签订时就可以基本确定项目的投资总额，对控制有利
双方结算比较简单
承包商承担较大风险，报价中要增加以比较高的不可预见费
价格风险
工作量风险
调整总价情况
发生重大工程变更
累计工程变更超过一定幅度
其他特殊条件
适用情况
工程量小、工期短
工程设计详细，图纸完整清楚
工程结构技术简单
投标期相对宽裕
变动总价合同
定义
以图纸及规定、规范为基础
按照时价进行计算
暂定合同价格
相对固定的价格
适用情况（国外人才）
建设周期一年半以上
工程总承包
劳务工资以及材料费上涨
外汇汇率不稳定
国家或省、市立法改变引起的工程费的上涨
优缺点
设计变更、工程量变更等风险由业主承担
对于业主，不利于其进行投资控制
对承包商而言风险相对较小
成本加酬金合同
适用情况
工程特别复杂，工程技术、结构方案不能预先确定
研究开发性质的工程项目
时间特别紧迫，如抢险救灾工程
优缺点
可以通过分段施工缩短工期
可以减少承包商的对立情绪
可以利用承包商的施工技术专家，帮助改进或弥补设计中的不足
可以根据自身力量和需要，较深入地介入和控制工程施工和管理
可以通过确定最大保证价格约束工程成本不超过某一限值，从而转移一部分风险
对承包商来说，风险低，利润较有保证
缺点是合同的不确定性
形式
成本加固定费用合同
工程总成本一开始估计不准，可能变化不大的情况
为了尽快得到酬金，承包商会尽力缩短工期
成本加固定比例费用合同
不利于缩短工期和降低成本
在工程初期很难描述工作范围和性质或工期紧迫，无法按常规编制招标文件时采用
成本加奖金合同
根据报价书中成本估算指标制定
规定的顶点和底点分别为60%-75%和110%-135%
最大罚款限额不超过原先商定的最高酬金值
仅能制定一个估算指标时可采用这种形式
最大成本加费用合同
节约的部分归业主，或者由业主与承包商分享
非代理型（风险型）CM模式合同采用这种方式
应用
施工总承包
CM模式
工程咨询合同计价方式
计算方法
人月费单价法
最常用、最基本
不仅指咨询人员月工资
按日计费法
适用于咨询工作期限短或不连续、咨询人员少的咨询项目
如管理或法律咨询、专家论证
工程建设费用百分比
适用于工程规模较小、工期较短的建筑工程项目
费用构成
酬金
可报销费用
不可预见费
合同计价
总价合同
成本加固定酬金
工程担保
担保方式
保证
抵押
不转移对所拥有财产的占有
质押
将质押物移交债权人占有
留置
定金
种类
投标担保
投标人向招标人提供的担保
形式
银行保函
担保公司担保书
同业担保书
投标保证金担保
额度
不得超过投标总价的2%且不超过80万元
有效期
投标保证金有效期应当超出投标有效期限30天
投标保证金有效期应当与投标有效期一致
履约担保
最重要也是担保金额最大的工程担保
有效期
始于开工之日
终止日期可约定为工程竣工交付之日或者保修期满之日
形式
银行保函
履约担保书
履约保证金
质量保证金不得超过工程价款结算总额的3%
同业担保
支付担保
银行担保
履约保证金
担保公司担保
发包人出具，保护承包人利益的
预付款担保
金额
一般为合同金额的10%
形式
主要形式:银行保函
也可由担保公司担保或抵押等
工程保修担保
工程保险
工程一切险
建筑一切险
安装工程一切险
被保险人为项目法人和承包人
第三者责任险
被保险人为项目法人和承包人
人身意外伤害险
承包人设备保险
执业责任险
施工合同风险管理
工程合同风险类型
原因
合同工程风险
合同信用风险
阶段
合同订立风险
合同履约风险
施工合同风险类型
项目外界环境风险
项目组织成员资信和能力风险
管理风险
对环境调查和预测的风险
合同条款不严密、错误、二义性
实施控制过程中的风险
关键词：不深入、不严密、失误、缺陷、漏洞、不周