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第十二章所有权
法学院在读学生整理，大学马工程民法笔记。所有权是指所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。
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- 所有权
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- 大纲
第十二章所有权
所有权概述
所有权的概念
在人们的一般观念中，所有权指一切为人们所拥有、控制财产的权利，不仅有体物，如土地、房屋等，也有无体物，如权利，都归自己所有。在法律观念中，所有权是对于有体物的所有权，将所有权的客体原则上限于有体物。
所有权的特征
所有权是绝对权
所有权具有排他性
所有权是最完全的物权
它不仅包括对于物的占有、使用、收益，还包括了对于物的最终处分权。
所有权具有弹力性
所有人可在所有物上为他人设置他物权，他物权不影响所有人的所有权。当所有物上设定的其他权利消灭，所有权的负担除去的时候，所有权仍然恢复其圆满的状态，即分离出去的权能仍然复归于所有权人，这称为所有权的弹力性。
所有权具有永久性
所有权的存在不能预定其存续期间，当事人对所有权存续期间的约定是无效的。
所有权的内容
指所有人在法律规定的范围内，对于其所有物可以行使的权能。
所有权的权能
占有
占有是所有权人对于财产实际上的占领、控制。
使用
依照物的性能和用途，并不毁损其物或变更其性质而加以利用。
收益
就是收取所有物的利益，包括孳息和利润。
处分
是决定物事实上和法律上的命运。是所有权内容的核心，是所有权的基本权能。分为事实上的处分和法律上的处分。
事实上的处分是在生产或生活中使物的物质形态发生变更或消灭，如粮食被吃掉，把房屋拆除等。法律上的处分是指依照所有人的意志，通过某种民事法律行为对物进行处理，如将物转让给他人等。
所有权与所有制的关系
所有权是所有制在法律上的反映，说明的是所有权反映的经济性质，但所有权制度是独立于所有制的法律制度。所有制表现为某个社会的基本经济制度，具体体现在生产、交换、分配和消费过程中；所有权表现为特定的权利主体对特定物的特定权利。
所有权的种类
所有权类型概述
国家所有权、集体所有权、私人所有权、社会团体所有权
以所有制为标准
国家所有权
又被称为全民所有，是指国家对国有财产享有占有、使用、收益和处分的权利。，是全民所有制在法律上的表现。
特征
主体的特殊性，国家所有权的主体是国家。
客体的特殊性，国家所有权的客体具有广泛性，既包括了土地及其他自然资源的所有权，也包括了各类不动产和动产。
取得方式的特殊性，国家本身是主权的享有者和政权的承担者，国家可以凭借其公共权力通过征收、国有化、没收等方式，在符合法定程序和条件的前提下，强制性地将公民个人或集体的财产收归国有。
行使方式的特殊性，国家所有权要由国务院代表国家统一行使。
保护的特殊性，保护国家所有权是维护国家基本经济制度的要求。
集体所有权
集体所有权又称劳动群众集体组织所有权，是集体组织及集体组织全体成员对集体财产享有的占有、使用、收益、处分的权利。集体所有权是指一个集体内部所有成员共同拥有某项资产，每个人的权利都是平等和相同的，不经全体同意，个人无法决定财产的使用和转让。它是劳动群众集体所有制在法律上的表现。
特征
主体的特殊性，集体组织所有权的主体是各个劳动群众集体组织，它包括农村和城镇的各类集体组织。
客体的特殊性，集体所有权的客体是指属于该集体所有的不动产和动产；。我国实行土地全民所有和集体所有两种形式，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山、自留地，也属于集体所有；但就集体所有权的客体而言，不包括专属于国家所有的自然资源等专属性的财产。
内容的特殊性，它是指集体对其所有的财产享有占有、使用、收益、处分的权利，集体所有权的内容包括了所有权的各项权能，但某些权能（如对土地所有权的处分权）又是受限制的，所以集体的土地不能直接进入市场进行转让。
行使方式的特殊性，集体所有权的行使，要依据法律、法规和有关规约，并依照法定的程序，必须依法实行民主管理，对于一些重大的事务必须由集体的成员依法民主作出决定。
保护的特殊性，集体所有的财产是我国社会主义公共财产的重要组成部分，受国家法律的保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。
私人所有权
私人所有权是指公民依法对其所有的动产或不动产享有的权利，以及私人投资者投资到各类企业中所依法享有的出资人的权益。
特征
主体的特殊性，主要是自然人，还包括个体工商户、合伙企业中的合伙人、个人独资企业的投资者等。
客体的特殊性，私人所有权的客体范围是非常宽泛的。私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、储蓄、投资等各类财产所享有的权利；私人的合法财产受法律保护。
取得方式的特殊性，私人所有权的取得方式是多样的，可以是合法的劳动，也可以是投资以及继承、赠与等，但要求财产的取得合法。
内容的特殊性，私人所有权的内容广泛，包括私人对其动产与不动产所享有的占有、使用、收益和处分的权利，但个人行使其所有权不得滥用权利。
保护的特殊性，按照物权平等保护原则，《物权法》不仅要保护老百姓的财产，而且要对老百姓的财产予以同等保护。
社会团体所有权
指各类社会团体依法对其所有的不动产和动产所享有的权利。社会团体的种类包括人民群众团体、社会公益团体、文艺团体、学术研究团体、宗教团体等
自然人所有权、法人所有权
以民事主体为标准
法人所有权
企业法人所有权
企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。企业法人是以营利为目的，从事生产经营活动的营利法人。
企业的出资人将其财产投入企业后，出资人对其投入的不动产和动产，丧失了所有权，企业取得了法人所有权。出资人对其出资的企业享有出资者权益，包括资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利和义务。
其他法人所有权
机关法人、事业单位法人、社会团体法人等。其中机关法人、国家举报的事业单位法人的不动产和动产属于国家所有。
动产所有权、不动产所有权
以所有权的客体是动产或不动产为标准
动产所有权
动产所有权是以动产为标的物，是所有人独占性地支配其所有的动产的权利，所有人在法律规定的范围内有权对其所有的动产占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。
土地及其定着物之外的财物，都是动产
动产所有权法律对其内容和行使限制较少，所有人有更为充分的支配权。
动产具有移动性，种类繁多，所有权有较多的取得方法。另外一些特殊类型的动产，如有价证券、货币，其内容和行使也与其他财产不同。
不动产所有权
不动产是性质上不能移动其位置，或非经破坏变更则不能移动其位置的物。
土地及其定着物（主要是房屋），都是不动产。不动产所有权主要是土地所有权和房屋所有权。
土地所有权
以土地为标的物， 它是土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利，土地所有人在法律规定的范围内可以对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。
土地是一种物，是一类重要财产，土地所有权是一项重要的民事权利
土地的范围
在“横”的方面，土地所有权的效力以地界为限。
在“纵”的方面，土地所有权的效力范围包括地面本身、地上及地下。
土地所有权的效力的限制
内在的限制：土地所有权的支配力，仅限于其行使受到法律保护的利益的范围，对此范围之外他人在其地上地下的干涉，土地所有人不得排除之。如地下开凿隧道、地上通航飞机。
法律的限制：法律对土地所有权限制很多，除了相邻关系的规定外，还有国防、电信、交通、自然资源、环境保护、名胜古迹等方面的限制。如矿产资源属于国家所有，不因其依附的土地所有权或使用权的不同而改变。
在我国，土地所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权，自然人不能成为土地所有权的主体。中华人民共和国是国家土地所有权的统一和唯一的主体，代表全体人民对国有土地享有独占性支配的权利；集体土地所有权是由各个独立的集体组织享有的对其所有的土地的独占性支配的权利，集体所有的土地主要是耕地及宅基地、自留山、自留地，还包括法律规定的集体所有的森林、山岭、草原等土地。
房屋所有权
以房屋为标的物，它是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利，房屋所有人在法律规定的范围内可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。
房屋属于建筑物，是土地的定着物，它虽然附着于土地，但是土地外独立的物，房屋与其地基不必属于一人所有，即两者可以分别成立所有权。
房屋所有权与地基使用权是主权利与从权利的关系，地基使用权随房屋所有权的成立而成立，并随房屋所有权的变更、消灭而变更、消灭。
单独所有、共有
所有权的取得
概念
是指民事主体获得财产所有权的方式和根据
征收
是指国家基于公共利益通过行使征收权，在依法支付一定补偿的前提下，将单位或个人的财产移转给国家所有。
征收与征用不同
征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要而通过行使征用权，临时使用单位或个人的财产。
二者都是为了公共利益的需要，国家都应依法对被征收、征用人给予一定的补偿，但征收需要移转所有权，而征用不需要；二者在补偿标准方面也存在区别。
善意取得制度
又称即时取得，指无处分权人将其动产或不动产转让给受让人，如果受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得请求善意第三人返还原物。
善意取得制度实际上是所有权保护制度的例外，是无权处分行为的特别规定，构成了对所有权效力的限制，是对所有权的效力的一种限制，它是法律在所有权的保护与交易的安全和便捷之间予以平衡的结果。
善意取得的要件
无处分权人所转让的，可以是动产，也可以是不动产。
特殊的是货币和无记名有价证券，无论是否依所有人意思丧失占有，也不论第三人是有偿还是无偿取得，只要第三人是善意的，善意第三人都受善意取得的保护。
对于动产，各国物权法还区分为“占有委托物”、“占有脱离物”。前者是指基于租赁、保管的合同关系由承租人、保管人控制的物，即占有人对物的占有是基于所有人意思取得的；后者是指非基于所有人的意思而丧失占有的物，如遗失物、盗赃物。
对于占有委托物原则上适用善意取得，而对于占有脱离物，一般规定不能够由第三人善意取得。但于一定期限后所有人即不得向占有人要求返还。
第三人必须是有偿地从无处分权人处取得标的物。
第三人必须是从无处分权人处取得占有，也就是处分人占有动产或被登记为物权人，但他并无处分权，其处分为无权处分。如果是从代理人、寄卖人等有正当权利人处取得标的物，即使是让与人的行为能力欠缺，或其让与意思有暇疵(如受欺诈、胁迫)，以至于让与行为被撒销而不发生效力时，虽然受让人系出于善意，不知且不应知出让人行为能力欠缺或其意思表示有瑕疵，也不受善意取得的保护。
第三人必须是基于一定的法律关系取得标的物，即一方以转让所有权、设立抵押权等为目的处分标的物，他方基于相应的取得意思而取得标的物。
第三人取得标的物的民事法律行为必须有效，第三人从无权处分人处取得标的物，只是由于出于善意，所以对所有人的返还请求权加以一定程度的限制，在符合法律规定的情况下由第三人取得物权，因而第三人从无权处分人处取得标的物的民事法律行为必须有效。第三人如果因无效民事法律行为取得标的物，不受善意取得的保护，不得拒绝所有人返还原物的请求。第三人存在欺诈、胁迫等法定事由而导致民事法律行为被撤销，也不受善意取得的保护。
第三人必须有偿取得标的物。第三人如果是无偿地取得标的物，则无论何种情况下，所有人都有权请求返还。
第三人必须是善意的。
法律推定第三人主观善意，如果真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
如果是对让与人的行为能力、代理权的范围、意思表示的瑕疵发生误解，不受善意取得的保护。
第三人只需在受让时为善意，如果在事后得知转让人是无处分权人的，仍然受善意取得的保护。所以被称为“即时取得”。受让是指依法完成不动产物权转移登记或动产交付之时，对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。
如果第三人再将受让的标的物转让他人，也不论他人是善意还是恶意，也不论是有偿还是无偿，均可以取得标的物的所有权。
善意取得制度，旨在解决第三人与所有人之间的关系（分为所有人～让与人～第三人）
（1）让与人与第三人的关系，仍然与继受取得有相同的效力，第三人不能因为善意取得为理由而免除应负的义务。
（2）所有人与让与人之间的关系，依当时情形可以成立侵权行为，让与人应负赔偿损失的责任；如果原有合同关系，让与人违反合同义务将财产出让，亦可成立违约行为。
转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
遗失物的拾得
遗失物，是所有人遗忘于某处，不为任何人占有的物。遗失物只能是动产，不动产不存在遗失的问题。遗失物也是有主物，只不过是所有人丧失了物的占有。
丧失占有的情况
（1）所有人自己因某种原因遗失。
（2）如直接占有人（承租人）将物（租赁物）丢失，对于间接占有人（出租人）即所有人来讲，是遗失物。如无行为能力的所有人将物抛弃，因欠缺意思能力，是为遗失物。
如果所有人为了安全的目的或其他考虑，将物品埋藏于土地中或放置于一定隐秘的场所，所有人并没有丧失物的占有，所以该物不是遗失物；如果所有人忘记其所在，则为埋藏物或隐藏物。
拾得遗失物，应当及时通知失主领取，或送交公安等有关部门。不知道失主的，应当及时发布招领公告，自发布公告日起六个月内无人认领的，归国家所有。
送交有关部门之前或遗失物被领取之前，因故意或重大过失使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。拾得人侵占遗失物的，无权请求因保管遗失物等支出的费用，也无权请求失主按照承诺履行义务。
失主领取遗失物时，应当向拾得人或有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
遗失物如果通过转让被第三人占有的，权利人有权向无权处分人请求损害赔偿，或自知道或应当知道第三人之日起2年内向第三人请求返还原物，但第三人通过拍卖或向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人应当支付第三人所付的费用，并且有权向无处分权人追偿。
漂流物的拾得、埋藏物和隐藏物的发现
漂流物，是所有人不明，漂流于江河湖海溪上的物品。
埋藏物，是指包藏于他物之中，不容易从外部发现的物。埋藏物以动产为限，不动产一般不会发生埋藏的问题。埋藏物是有主物，只是所有人不明。
隐藏物，是放置于隐蔽的场所，不易被发现的物。
所有人不明的埋藏物、隐藏物，都归国家所有。如果埋藏或隐藏该物的人或其继承人能够证明其合法的所有权或继承权时，应当将发现的埋藏物或隐藏物交还。只有查证发现的埋藏物隐藏物所有人不明时，才归国家所有。
拾得漂流物、发现埋藏物或隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文武保护法等法律另有规定的，依照其规定。
孳息的取得
孳息，是指由原物所产生的额外收益。孳息分为天然孳息和法定孳息。天然孳息是依据物的自然性能或者物的变化规律而取得的收益。法定孳息是指由法律规定产生了从属关系，物主因出让所属物一定期限内的使用权而得到的收益。
《物权法》规定:“天然孳息，由所有权人取得;既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得;没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”天然孳息是从原物上取得的，所以应该归所有权人所有。但如果在财产上设定了用益物权,就应该由用益物权人取得，所有权的收益是用益物权人取得用益物权时给予的权利对价。
如果当事人之间对天然孳息的所有权另有约定，应该按照，当事人的约定来处理天然孳息的所有权。法定孳息的所有权确定，首先要看当事人之间是否有约定，如果有约定，则按照约定来确定所有权，如果没有约定或者约定不明确的，应该按照交易习惯取得。原物所有权移转以后，对孳息的取得权也随之移转，物的原所有人无权请求新所有人返还物的孳息。
添附
添附，是附和、混合的通称，广义的添附还包括加工在内。三者都是动产所有权的取得方法。它指的是数个不同所有人的物结合成一物（合成物、混合物），或由所有人以外的人加工而成的新物（加工物）。
基于添附的事实而产生的所有权归属问题，有几种解决途径
恢复原状，各归其主
维持现状，使原物的各所有人形成共有关系
维持现状，使因添附而形成的物归某一人所有（常用）
添附的形态
附合
是指两个以上不同所有人的物结合在一起而不能分离，若分离会毁损该物或花费较大。
动产与动产的附合
是指不同所有人的动产互相结合，非毁损不能分离或分离的费用较大。
动产与动产的附合应当由原所有人按照其动产的价值，共有合成物。如果可以区别主物与从物，或一方动产的价值明显高于他方的动产，则应当由主物或价值较高的物的原所有人取得合成物的所有权，并给对方补偿。
动产与不动产的附合
是指动产附合于不动产，成为了不动产的组成部分。
动产与不动产的附合，由不动产所有人取得合成物所有权，但应当给原动产所有人以补偿。
混合
是两个以上不同所有人的动产相互混杂合并，不能识别。
混合发生在动产之间，它与附合的不同之处在于
附合（动产的附合）的数个动产在形体上可以识别，只是分离后要损害附合物的价值，出于社会利益考虑不许分割。
二者的法律效果无区别规定，各国民法大多规定混合准用附合的规定。
加工
是指在他人之物上附加自己的有价值的劳动，使之成为新物。
加工物的所有权原则上归原物的所有人，并给加工人以补偿。但是当加工增加的价值大于材料的价值时，加工物可以归加工人所有，但应给原物的所有人以补偿。
先占
是指最先占有无主财产。
我国法律虽然没有规定先占制度，但也未一般性规定无主财产归国家所有。从我国现实生活来讲，实际上存在着先占原则。
先占取得只适用于法律对无主财产的归属没有特别规定的情形，法律如果没有特别的规定，如无人继承的遗产，就应当适用法律的特别规定，而不能先占取得。
业主的建筑物区分所有权
概念
是我国物权法专章规定的不动产所有权的一种形态。是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
业主：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主的建筑物区分所有权是一种三位一体的权利，由三种权利共同构成：专有权、共有权、管理权。
建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，严格而言，与物权客体须为独立物，以及一物一权主义不相符合。基于物权客体的独立性原则，区分所有的专有部分，需要具备一定条件，才可以作为建筑物区分所有中专有权的客体。
条件
须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。如一个住宅单元通过固定的楼板、墙壁与其他单元相隔离，成为独立的住宅单元；内部以屏风分隔成数个部分的，不具有构造上的独立性。
须具有使用上的独立性，即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的而使用。如必须利用相邻的门户才能出入的，不具有使用上的独立性。
能够登记成为特定业主所有权的客体
内容
专有部分的单独所有权
是指在一栋建筑物内区分出的独立的住宅或经营性用房等单元。该单元具有构造上的独立性和使用上的独立性。
业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分为占有、使用、收益、处分的排他性的支配权。但业主行使权利时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。需要将住宅改为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主的一致同意。
（1）业主将住宅改为经营性用房，未经有利害关系的业主同意的，有利害关系的业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失。
（2）将住宅改为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。必须所有业主一致同意。
（3）业主将住宅改变为经营性住房的，本栋建筑物内的其他业主，应当都认定为“有利害关系的业主”，建筑区划内、本栋建筑物以外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响。
共有部分的共有权
是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。
共有部分的范围
既有由全体业主共同使用的部分（建筑物基础、承重结构、楼梯、公共照明等），也有仅为部分业主共有的部分（相邻专有部分的楼板、隔墙、部分业主使用的楼梯、走廊等）。
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
建筑区划内规划用于停放汽车的车位，以及占用业主共有道路或其他场地增设的车位，应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或其他场地用于停放车位的车位，属于业主共有。
其他不属于业主专有的部分，也不属于市政公用部分或其他权利人所有的场所及设施等，应当为共有部分。
改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，属于《物权法》“其他重大事项”的范围。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，但不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
业主的管理权
是指基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上形成了不可分离的共同关系，并基于此共同关系享有管理权。
内容
业主有权设立业主大会并选举业主委员会
业主委员会执行业主大会的决定事项，应履行职责：召集业主大会会议、报告物业管理的实施情况等。
业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反法律规定的程序的，业主可以请求人民法院予以撤销。但业主的该权利应当在知道或应当知道作出决定之日起一年内行使。
业主有权决定区分建筑物相关事项
下列由业主共同决定
（1）制定和修改业主大会议事规则
（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员
（4）选聘和解聘物业服务企业或其他管理人
（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
（6）改建、重建建筑物及其附属设施
（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项
（8）改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动
其中第五项、第六项和第八项，应当经专有部分占建筑物总面积3/4以上的业主且占总人数3/4以上的业主同意。其他几项事项，须征得专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主的同意。
建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
业主享有知情权
业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理
相邻关系
概念
所谓相邻关系，是指依据法律规定，两个或再个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系。简单地讲，相邻关系就是不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系。
从权利角度来讲又称相邻权。对于一方来说，因提供给对方必要的便利，就使自己的权利受到了限制；对于另一方来说，因为依法取得了必要的便利，则使自己的权利得到了延伸。
相邻权在性质上并不是独立的物权类型，而仍属于所有权的范畴。
特征
相邻关系是依据法律的规定而产生的。法律为了维护相邻不动产权利入之间的和睦关系，防止行使权利中的各种冲突，保障一方最基本的生产和生活需要，规定了相邻的一方应当给另一方提供通风、采光、排水、取水、通行、排污等各方面的便利。因此，对提供便利的一方来说，其负有法定的义务是为另一方提供便利，而另一方也依法享有相应的权益。
相邻关系的主体必须是两个或两个以上的人，因为一人不可能构成相邻。相邻关系可以发生在公民，也可以发生在法人，也可以发生在公民与法人之间。但主体必须是相邻不动产的所有人或使用人，对不动产享有合法权益。
相邻关系是因为主体所有或使用的不动产相邻而发生的。例如，因为相邻而产生了通风、采光的相邻关系。相邻关系中所说的相邻“不动产”，不仅包括土地，还包括房屋。在许多情况下，相邻关系的发生与自然环境有关。例如甲、乙两个村处于一条河流的上下两个相连的地段，就自然构成了甲、乙两村互相利用水流灌溉和水力资源的相邻关系问题。在不可量物侵害的情况下，即使不构成不动产的相邻，也会发生相邻关系。
相邻权的内容十分复杂。相邻权因种类不同而具有不同的内容，但是基本上都包括两个方面：一是相邻一方有权要求他方提供必要的便利，他方也应给予该便利。所谓必要的便利，是指非从相邻方处得到便利，否则不能正常行使其所有权或使用权。例如，从相邻人的土地上通行，必须是在无道路可走的情况才能要求相邻人给予方便。二是相邻各方行使权利，不得损害他方的合法权益。例如，从相邻方的土地通过，应尽量避免给对方造成损失。
相邻关系的客体主要是行使不动产权利所体现的利益。相邻权的种类复杂，不同的相邻权因其内容不同，权利和义务所指向的对象及客体也不同。如在因土地使用权权属不清而发生的相邻关系中，其客体是不动产本身，但大多数相邻权的客体是行使不动产的所有权或使用权所体现的财产权益和其他权益。
类型
因用水、排水产生的相邻关系
是规定因水资源的利用所形成的相邻关系。
因用水产生的相邻关系
不动产权利人应当为相邻权利人用水提供必要的便利，应当合理分配水资源。不能因为水资源缺乏而通过人为方式独占水源或者截断水流，因此影响邻地的用水。土地使用人不得滥钻井眼、挖掘地下水，使邻人的生活水源减少，甚至使近邻的井泉干涸。对相邻各方都有权利用的自然流水，还应当尊重自然形成的流向，禁止过度占用水资源。放水一般应按照“由近到远，由高至低”的原则依次灌溉、使用。一方擅自堵截或独占自然流水影响他方正常生产、生活的，他方有权请求排除妨碍；造成他方损失的，应负赔偿责任。
因排水产生的相邻关系
相邻一方必须利用另一 方的土地排水时，他方应当允许。在自然排水时，对自然流水的方向，应当尊重自然流水的排放。这就是说，低地的权利人应当允许高地的权利人按照水流的自然方向进行排水。在水流有余时，低地段的相邻人不得擅自筑坝堵截，使水倒流，或者采取各种方法阻塞河流，影响高地的排水。在人工排水时，也应尊重水流的流向，如果因为人工排水而构造各种设施或工作物，改变了水流的方向，给他人造成损害的，该他人可以请求排除妨害、赔偿损失。在利用他人的土地排水时，使用的一方应采取必要的保护措施；造成损失的，应由受益人合理补偿。
因通行所产生的相邻关系
不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。
因袋地所产生的通行问题
例如，甲的一块土地，其周围的土地全部被乙所购买，导致甲的土地形成袋地，在此情况下，甲必须经由乙的土地，否则无路可走。即使是因为土地转让、交换等而产生袋地现象，相邻方也应当提供通行的便利。如果相邻的另方拒绝对袋地权利人提供便利， 袋地权利人有权请求实现其通行权。但是，袋地权利人只能要求他方提供必要的通行便利，如果袋地权利人要求他人修筑道路，甚至加宽道路，满足其特殊的通行需求，则应当通过设定地役权的方式实现。
通行困难，此种情况被称为准袋地
虽然不动产权利人有路通行， 但如果不经另一方的土地通行，非常不便利，并且会发生较高的费用。
其他通行问题
例如，他人物品坠落在某人土地上，土地权利人应当允许失主进入土地取走。
因建造、 修缮建筑物以及铺设管线所形成的相邻关系
因建造、修缮建筑物以及铺设管线所形成的相邻关系，相邻另一方应当提供必要的便利。例如，相邻一方因修建施工、架设电线需要占用他人土地的，他人应当允许。但是施工应选择对他人损失最小的方案，并按照双方约定的范围、用途和期限进行，施工完毕后应及时清理好现场，恢复原状。因此给他人造成损失的，施工一方应当给予适当赔偿。
铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气、管线等必须利用相邻土地、建筑物的，相邻的另一方应当提供必要的便利。例如，电力公司为了供电需要铺设有关的线缆，因此有必要在他人的不动产上方或者地表以下进行施工。如果因为利用他人的不动产缩合他人造成损害，则可能需要双方进行协商，由一方给予另一方适当的补偿。
因通风、采光而产生的相邻关系
建造建筑物，不得违反国家有关于工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
在建造建筑物的过程中，有必要为他人提供通风、采光和日照等便利。
因保护环境所产生的相邻关系
不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
因挖掘土地、建造建筑物所产生的相邻关系
不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。称为“邻地损害的防免”。
处理相邻关系的原则
依据法律法规和习惯处理相邻关系
团结互助、兼顾各方的利益
有利生产、方便生活
公平合理