导图社区 用益物权
这是一个关于用益物权的思维导图，用益物权，是指非所有人对他人所有之物享有的占有、使用和收益的权利。用益物权人享有用益物权，就可以占有用益物、使用用益物、对用益物直接支配并进行收益。它是所有权权能分离出来的权能，表现的是对财产的利用关系。
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用益物权
用益物权概述
第一节 用益物权的概念、特征与分类
323用益物权：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
特征
是他物权
是定限物权（一定范围内支配、所有权之负担）
一般以不动产为客体（323）（目前是不动产，将来可能会在动产上设立）
一般是有期限的物权
一般为独立物权（独立于所有权，一般也独立于所有权之外的其他权利）
权利的享有和行使以对物存在占有为前提
设定、转移的登记问题因不同种类而定（建设用地使用权登记时设立，地役权合同生效时设立）
有偿无偿问题因设定的目的或约定而定
与担保物权的区别
对标的物进行支配方面有所不同（使用价值/交换价值）如抵押权，对抵押物不可以使用
独立物权/从属物权
权利实现的时间不同（设立时/不能清偿债务时）
占有在权利行使中的地位不同
二者在物上代位性上的不同
用益物权的取得、变更与消灭
变更原则上须经登记，否则不生效或无对抗效力
消灭原因：标的物灭失；被征收
第二节 用益物权的体系与一般规则
一般用益物权
特别法上的用益物权：海域使用权； 准物权：探矿权、采矿权、取水和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利
土地承包经营权
土地承包经营权的概念与特征
以耕作、养殖或畜牧等农业目的，依法对其承包经营的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地享有占有、使用和收益的权利
三权分置：土地集体所有权与土地承包经营权、土地经营权是承包地处于流转状态的一组权利，是三权分置
①以农业生产为用途(331) ②权利主体原则上具有限定性，原则上限于农村集体经济组织成员(农户)；初始分配的终局性(28)：各地“增人不增地，减人不减地规则 ③权利内容为从事农业生产，享有占有、使用和收益的权利 ④土地承包经营权的取得具有无偿分配性 ⑤有期限性，期满可继续承包，家庭土地承包经营实质上无期限 ⑥可依法自由流转，但仍受一定限制
土地承包经营权的设立、流转与消灭
设立
依合同而设立
发包方与承包方
自合同生效时设立（意思主义）；发证和登记造册属确认权利，非权利设立要件
承包合同采用书面形式
流转
有权依法流转(334)，不同种类流转的限制不同
土地承包经营权互换、转让、土地经营权流转的登记对抗力(335、承包法41)
土地承包经营权的转让、互换、继承
互换：两个以上土地承包经营权人将属于同一集体经济组织的土地承包经营权相互交换；须向发包方备案
转让：将土地承包经营权全部或部分转让给他人。 ——效力：原承包关系终止，新承包关系确立 ——须经发包方同意，未经同意，转让合同无效
继承：承包收益可继承 林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包
土地承包经营权人向他人流转土地经营权（流转不限于转让、互换）
允许自由流转土地经营权，须向发包方备案
流转方式：出租、入股或其他方式
流转方不限于本集体经济组织成员
与发包方的承包关系不变，发生三权分置
应遵循承包法38条之原则（在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权）
流转收益归承包方所有，流转期限为5年以上的，可申请土地经营权登记，未经登记，不得对抗善意第三人）
流转手续：签订书面合同（承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同）；须向发包方备案，未经备案，不影响流转合同效力
具体流转方式
转包：全部或部分；有偿或无偿均可
出租：有偿
入股、融资担保：承创人用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，须向发包方备案; (2)受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保
担保物权自融资担保合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人(472)
经承包方书面同意，并向本集体经济组织备案，受让方可以再流转土地经营
消灭
事由： ①期限届满而未续期； ②自愿交回，可以获得合理补偿 ③承包地因自然原因等消失 ④被征收、承包地的收回 ⑤承包人死亡而无人继承或放弃继承
法律后果
土地承包经营权消灭 有权取回承包地上的出产物或农用建筑物 改良费用或其他有益费用偿还权
“四荒”土地经营权
承包人不限于集体经济组织成员，区别于家庭承包
可以自由流转(342），相当于可自由处分的财产
虽要求“经依法登记取得权属证书”，但是，违反者，不导致流转无效
特别限制： 集体经济组织成员的优先承包权 成员之外的人承包，经2/3以上同意；乡人民政府批准
土地承包经营权的效力与保护
主要权利
对承包地占有、使用、收益的权利
将土地承包经营权设立他物权（地役权、抵押权、土地经营权）的权利
征收时应获得相应补偿；交回时，对提高土地生产能力的投入，有权获得补偿；自愿交回承包地的权利
对抗发包方非法行为的权利
主要义务
按照约定支付承包金（适用于“四荒”土地承包经营权）
保护和合理利用土地；维持农业用途，不得用于非农建设
不得弃耕地抛荒耕地
土地承包经营权人的保护
承包期内，发包方不得收回承包地，不得以退出土地承包经营权作为农户进城落户的条件
强迫流转的，转让、互换或流转无效
建设用地使用权
是指以利用国家所有的土地建造建筑物、构筑物及其附属设施为目的而对其占有、使用和收益的权利。(344)
分类： 地表、地上及地下建设用地使用权(345) 行政划拨建设用地使用权:基于行政命令而无偿取得的建设用地使用权。 出让建设用地使用权:通过国家出让国有国有土地使用权的方式有偿取得的建设用地
区别： ①权利设立的目的和依据：国家或社会公共利益；行政命令/利用土地发展经济；建设用地使用权出让合同+登记 ②无偿/一般民事主体；有偿 ③无期限限制；/有期限 ④不得随意转让/可自由转让
客体：国有土地
内容的特定性
设立原则上为有偿且有期限；权利主体具有广泛性
建设用地使用权的取得、转让和消灭
取得：建设用地使用权出让合同
合同主体：国家与用地者 性质：民事合同 内容：348.2 合同形式：书面形式（348.1）
采用登记生效主义
转让
行政划拨的建设用地原则上不得转让 ——转让条件经有关机关批准，受让方办理出让手续；缴纳土地出让金 ——未经批准而转让，转让合同有效
出让建设用地使用权可自由流转 ——书面合同（354）+登记生效（355）
转让特别规则
房地一体原则 （建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。）
投资开发程度要求——违反者，属于物权变动的限制条件，转让合同效力不受影响
①因公共利益需要提前回收土地 ②建设用地使用权期限届满（住宅建设用地使用权期限届满自动续期；非住宅的，依照法律规定办理续期） ③非住宅建设用地使用权期满，土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的按照约定，没有约定，其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得 ④土地灭失 ⑤抛弃（建设用地使用权已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记的，须经抵押权人、地役权人和预告登记权利人同意）
建设用地使用权人的权利义务
权利
土地占有、使用和收益权
权利的处分权 ——转让、互换、出资、赠予或抵押 ——设立地役权 ——抛弃
基于建设用地使用权的物权请求权（返还原物；消除危险或排除妨害）
相邻关系的适用
义务
合理利用土地，不得改变士地用途的义务(350) ——变让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
支付士地出让金的义务 ——未按约定支付出让金的土地管理部门有权解除合同，并请求相关违约赔偿
集体经营性建设用地使用权
土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，士地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同
出让、出租条件
须经依法登记
经本集体经济组织成员的村民会议2/3同意
可以自由流转
宅基地使用权
（一）概述
1.概念以特征
概念：是指以建造住宅及附属设施为目的，对集体所有的土地进行占有和使用的权利。
特征： 第一，宅基地使用权的主体仅限于农村居民。 第二，宅基地使用权的客体限于集体所有的土地。 第三，宅基地使用权的用途仅限于依法建造个人住宅及其附属设施。 第四，宅基地使用权的初始取得具有无偿性。 第五，宅基地使用权没有期限限制。 第六，宅基地的流转受到严格限制。 主体的限定性；客体仅限于农民集体所有的土地；宅基地使用权的用途特定；一户一宅；取得无偿；权利无期
2.与其他权利的区别
（二）宅基地使用权的取得
1.宅基地使用权的设立
宅基地使用权的设立不是通过交易行为，因为村民取得宅基地无须支付对价，而是基于农民作为农村集体经济组织成员的成员权。宅基地使用权依行政审批而设立。 不以登记为必要
一般来说，农村村民有下列情形之一的，可以申请设立宅基地使用权：因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的；外来人口落户，成为本集体成员，没有宅基地的；因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划及进行乡村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。
农村村民有下列情形之一的，通常不予批准使用宅基地：非本集体的农村村民；已拥有一处达到规定标准面积的宅基地；农村村民转让住房后，再申请宅基地的。
(2)设立宅基地使用权的程序
农户申请→农村集体经济组织讨论→乡 （镇）人民政府审核→县级人民政府批准→县级人民政府批准后，由农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。
(3)设立宅基地使用权的限制
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
宅基地使用权的效力
宅基地使用权人的权利
为建造住宅及其附属设施的目的而占有和使用宅基地
极为有限的处分权（包括为他人设立的地役权）
不得非法改变其土地用途
不得非法转让、抵押、出租宅基地使用权
居住权
概念与功能
权利人对他人住宅居住使用的用益物权。(366)
具有人役权属性，为特定人而设，无偿设立、不得转让、继承
居住权的特征
属于用益物权： ——具有对世性，构成所有权的负担，不因住宅所有权转移而受影响 ——受侵害时，可主张物权请求权、侵权损害赔偿请求权
权利客体为他人的住宅 ——限于能满足居住功能的住宅，商铺、厂房、办公场所不属于
为特定人的利益而设定 ——原则上仅供居住人及其家庭成员居住 ——不得转让、继承 ——非经特别约定，不得出租
居住权的设立
以合同设立居住权
书面形式/内容（367）
自登记时设立
原则上无偿，可约定物业费、日常维修费等；当事人另有约定的，居住合同也可以是有偿合同（出售住宅但仍保留居住权的交易类型？P229）
区分原则：区分居住权合同及居住权的设立（215：未办理物权登记，不影响合同效力）
居住权虽未设立，但居住人依合同取得对住宅的占有、使用的权利，使其能够对抗住宅的所有权人，后者不能以居住权未设立为由要求回复对房屋的占有，除非居住权合同的效力另有设置。 居住权未设立，居住人不得基于合同的权利对抗第三人
以遗嘱创设居住权
以遗嘱或遗赠方式设立，居住权均从继承开始时设立
以法院判决方式设立：自判决生效之日起设立
类型
生活性居住权
以无偿为原则，明确不得转让、继承，为生活性居住权。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。
投资性居住权
居住权的内容和权利
仅限于为生活所需的居住使用
不得转让、继承、用于融资担保；非经所有权人同意，不得出租
居住权的消灭
附解除条件的居住权合同，条件成就时居住权消灭
因住宅灭失或被征收消灭，因征收消灭，可依据327获得相应补偿（243.因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。）
居住权消灭时，应及时办理注销登记（期限届满消灭等情形）
地役权
概念
为了自己的不动产的特定方便和利益而使用他人不动产的权利。
利用他人不动产的用益物权
不动产：土地、建筑物；地役权应为“不动产地役权”
以他人不动产为自己不动产提供便利为内容的物权
供役地服务于特定的需役地：无需役地不可设立地役权
以提高自己不动产的效益
具体内容可约定，地役权所产生的负担通常仅及于供役地部分而非全部（如眺望、通行、汲水）
地役权人对供役地的利用通常不具有排他之独占性 ——无碍地役者，供役地不动产所有权人仍可继续使用供役地 ——无碍地役者，仍可设定其他用益物权或地役权
设定上为有偿或无偿
功能
与不动产租赁、借用等债权性利用、相邻关系的区别 ——体现两项不动产之间的稳定利用关系:作为供役地负担拘束供役地受让人；保障需役地受让人继受利用权 ——权利内容具有广泛性
与相邻关系： ①相邻关系具有法定性，其内容由法律直接规定，不以相邻不动产当事人之间的合意为前提；地役权属于意定物权，以供役地人与需役地人直接订立合同为权利发生的基础 ②对邻地的最低限度的利用需求，可以不顾及被利用的土地权利人的意愿/对供役地的利用当然可以远超必要性的要求 ③以不动产相互毗邻为前提，至少有空间上的临近/法律不严格要求
特性
从属性：地役权从属于需役地
发生上的从属性：无需役地或权利人对需役地不享有权利，地役权无从设立
移转上的从属性：不得单独转让，不得以需役地权利和地役权分别让与不同的人(地役权消灭) 地役权不得由需役地分离而为其他权利的标的物(381)，抵押物因抵搜枚实现而转让，地役权一并转让
不可分性
地役权的发生、享有或负担及消灭及于需役地和供役地的全部，其享有或负担原则上亦及于需役地或供役地分割或让与出来之一部分。
需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
