导图社区 租赁收入思维导图
这是一篇关于2021CPA考试-第14章租赁收入的思维导图。该思维导图比较系全面地概括和总结了关于这一章节的重点知识，可以帮助有效备考。
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租赁收入
1.租赁的识别
1.1定义：合同一方让渡了在一段时间内控制对已识别资产的使用权
1.2 租赁三要素：
已识别的资产
对资产的指定(包含隐形指定）
物理可区分
实质性替换权（整个期间而且不考虑合同开始日未来事件）
存在一定期间
一定期间不一定是时间也可能是量
控制
对控制的判断：
（1）客户能够获得在合同期间几乎全部来自该资产的收益（各种使用用途上带来的收益）
（2）客户是否有权主导该资产的使用
客户无权、出租方有权→不属于租赁
客户有权主导→属于租赁
双方都无权，若该资产经过客户设计→属于租赁
2.租赁的分拆与合并
分拆
承租人
当合同满足①承租人可单独使用该资产并易于获利②与其他资产不依赖、不关联
可拆分作为单独合同处理；也可以简化处理
简化处理：统统作为租赁
当合同中包含租赁和非租赁时，不知道单独价格，应作为租赁处理
出租人：必须分开处理
合并：①基于相同目的，构成一揽子交易；②一份或多份合同的价格取决于其他合同；③多份合同合在一起构成让渡资产使用权（一份）
3.租赁期
指承租人有权使用该资产并不可撤销的期间
考虑
（1）续约选择权&终止租赁权
（2）租赁开始日：出租人将资产提供给承租人供其使用的日期
区别于租金起付日、免租期
（3）不可撤销的期间：该期间对双方均有约束才叫不可撤销
重新评估：合同开始日承租人会就当日的情况，对租赁期作出判断，但当日后发生承租人可控范围内的变化时，承租人应当重新评估租赁期
4.会计处理
承租人（融资租赁）
（1）租赁负债（尚未支付的现值）
①固定或者实质固定的付款额—租赁激励
②取决于指数/比率形式浮动的租金
取决于指数/比率：按照租赁开始日的指数/比率计算浮动付款额现值
取决于绩效：不计入租赁负债，当期发生日计入损益
③购买选择权的价格：租赁开始日应当就是否购买选择权进行评估
④终止租赁权的对价：租赁开始日评估，并折现计入租赁负债
⑤担保余值
（2）折现率
租赁内含利率（指的是出租人的）
承租人的借款增量利率
（3）使用权资产
公式=租赁负债初始确认金额+已支付的付款额-租赁激励+初始费用+弃置费用
①在租赁之前参与建造或设计而支付的款项，不属于使用权资产
②租赁资产的改良支出，属于长期待摊费用
（4）初始会计分录
(5)后续计量
租赁负债应当重新折现
①实质付款额发生变动：折现率不变
②担保余值发生变动：折现率不变
③取决于指数的发生变动：折现率不变
④取决于比例的发生变动：修订后折现率
⑤购买选择权、续租/终止权变动：修订后的折现率
使用权资产的后续计量
成本模式 当月或下月计提折旧
一旦提减值，不得转回
（6）租赁变更的处理
变更后作为单独租赁处理
同时满足①增加了至少一项资产的使用权范围/期限
②增加的部分有单独对价，价格调整适当
变更后不作为单独租赁处理
范围缩小/期限缩短：调减使用权资产（涉及期限变更后折现率）
比如：租赁面积缩小一半，产生新的租赁付款额；则原租赁分为两部分处置，50%终止，使用权资产的账面与租赁负债账面差异计入资产处置损益；同时根据新的付款现值调整剩余50%
其他：直接调整使用权资产的账面价值
出租人
区分融资租赁&经营租赁（标准）
（1）租赁期届满，资产所有权转移给承租人
（2）承租人有购买选择权
（3）租赁期占资产使用寿命的75%（旧资产不使用）
（4）租赁收款额现值几乎相当于该资产公允价值（90%）
（5）资产的特殊性，如果不做较大改造，只能承租人用
（6）承租人撤租，风险承租人承担
（7）资产余值公允价值波动利得和损失由承租人承担
（8）选低于市场水平可以续租
融资租赁
①应收融资租赁款-租赁收款额=尚未支付的租赁付款额总额+担保余值；②应收融资租赁款-未实现的融资收益=租赁收款总额（非现值）-（公允价值+初始费用）
租赁内含利率
R:付款【年金现值系数】+担保余值【复利现值系数】=公允价+初始直接费用
会计处理
租赁变更
作为单独合同（同承租人）
不作为单独合同
即融资变经营，在融资租赁时，已经将该资产做处置，如果变为经营租赁需要以变更生效日前的租赁投资净额作为账面价值，将该资产入账
①出租人作为融资租赁相当于出售该资产；②出售的损益即资产的公允价值与账面价值之差；③公允价值+初始费用与（租赁付款总额+担保余值）（注意：这里的非现值，因为现值两者相等，NPV=0)之差计入未实现的融资收益；④在每期摊销利息费用的时候计入“租赁收入”
经营租赁
正常对该资产进行折旧的计提
初始费用直接资本化
租金采用直线法直接确认为租金收入
存在免租期：不扣除免租期的情况分摊合同收入
可变付款额：发生时计入当期损益
5.特殊租赁
5.1转租赁
5.2售后回租
定义：出租人在资产出租给卖方兼承租人之前已经取得了对相关资产的控制，才属于售后回租
资产转让：属于销售行为
（1）区分转让资产的利得和损失
（2）计量售后回租所形成的的所有权资产
（3）销售价与公允价不同时
（1）售价＞公允价：大于的部分为对方提供的融资租赁款
卖方兼承租人： ①确认对方提供的借款（长期应付款的本金） 融资款本金=资产出售价-资产当日公允价 ↓ ②分拆租赁付款总现值中归属于借款&租赁的部分 △与租赁相关的付款额现值（类似于本金）=∑租赁付款额现值-融资款本金 ↓ ③分拆每期付款额中偿还借款部分&租赁部分 △借款部分=每期付款额×融资款本金/∑租赁付款总现值 △租赁部分=每期付款额-借款部分 ↓ ④确认使用权资产的入账金额 ☆=账面价值×与租赁相关的付款额现值/资产的公允价值 ↓ ⑤确认出售利得和损失 ☆不能确认为利得的部分=（资产公允价值-账面价值）×与租赁相关的付款额现值/资产的公允价值 ☆可以确认为利得的部分=公允与账面之差-不能的部分 ↓ ⑥会计分录 (1)确认融资款 借：银行存款 融资款本金 借：长期应付款 （2）确认使用权资产&出售利得 借：银行存款 （出售价-融资本金=资产公允价） 借：使用权资产 （第④步） 借：租赁负债-未确认的融资费用 （③*租赁期-②） 借：累计折旧 贷：固定资产 贷：租赁负债-租赁付款额 （③*租赁期） 贷：固定资产 贷：资产处置损益 （⑤） （3）付款期 借：租赁负债-租赁付款额 ③ 借：长期应付款 （③-当期利息） 借：财务费用 （租赁的利息费+借款的利息费） 贷：银行存款 （每期付款额） 贷：租赁负债-未确认的融资费用 （②*利率） 卖方&承租人处理 以资产的公允价值入账，并形成确认长期应收款 借：固定资产 （公允价值） 借：长期应收款 贷：银行存款 每期收款 借：银行存款 （每期收款额） 贷：租赁收入 （②） 贷：财务费用/利息收入 （借款的利息） 贷：长期应收款（③-利息）
（2）售价＜公允价：为提前预付的租金
资产转让不属于销售
卖方兼承租人：取得的销售款作为长期应付款（借：银行存款 贷：长期应付款）
卖方兼出租人：支付的款项作为长期应收款（借：长期应收款 贷：银行存款）
5.3生产商或经销商作为出租人（融资租赁）
总原则是：该租赁行为与普通（类似出售资产）不同，应执行类似收入准则
确认的收入=min（公允价值，收款额现值）；租赁收款总额与收入之差作为未实现的融资收益
确认的成本=资产账面价值-担保余值
初始费用作为销售费用
租赁负债改变，相应调整使用权资产的账面价值以及未确认的融资费用
这种情况的变动均需要在承租人的可控范围内
应收融资租赁款=尚未支付的租赁付款额现值+担保余值现值
=尚未支付的付款额（不折现）+担保余值（不折现）-（该资产的公允价）
销售价与公允价不同时
超额售价=售价-公允价（代表对方提供的融资款现值）
租赁付款额现值=与付款有关的现值+融资款现值
倒推得出：与租赁有关的现值=付款额现值-超额售价
融资款在未来期间的付款额（年金）=超额售价/租赁付款额现值*总计付款额
与租赁相关在在未来期间的付款额（年金）=总计-融资未来付款年金
