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物权法（第四章——第六章）
马工程物权法第四章——第六章思维导图，主要内容有所有权的一般原理、建筑物区分所有权、相邻关系。
编辑于2022-02-03 23:30:07- 相似推荐
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物权法
所有权的一般原理
所有权的概念和特征
概念
所有权是所有人依法按照自己的意志通过对其所有物进行占有、使用、收益、处分等方式，独占性支配其所有物，并排斥他人非法干涉的永久性权利民法典
民法典第240条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”
特征
完全性典型
所有权是典型的支配权，所有人对所有物的支配，不仅包括对物占有、使用、收益，还包括了对物最终予以处分。
原始物权性
所有权不是由其他财产权派生出来的，而是法律直接确认财产归属关系的结果
弹力性
所有权内容可以自由伸缩，因为所有人可以在某所有物上为他人设定他物权，将占有、使用、收益等权能交给他人行使，由此发生了所有权全能与所有人部分分离的情况，但只要没有发生使所有权灭失的法律事实，所有人仍然保持对其所有物的支配权，所有权并不消灭。
永久存续性
所有权不能预定其存续期间，也不因时效而消灭
民法典确立的我国所有权的体系
国家所有权
含义
指国家对全民所有的财产享有的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权利。
专属于国家所有的财产
土地所有权
城市的土地
法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地
自然资源专属于国家所有
矿藏、水流、海域
森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源
法律规定属于国家所有的野生动植物资源
无居民的海岛
文物
法律规定属于国家所有的文物
其他财产
国防资产
铁路、公路、电力设施、电信设施和汽油管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的
集体所有权
含义
指集体经济组织及其全体成员依法对集体财产享有的占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的权利。
包括
农民集体所有权
城镇集体所有权
特征
（1）所有权主体具有团体性、多元性；
由个体成员组成的集合体
是为数众多的劳动群众集体组织
（2）所有权客体具有一定的广泛性；
（3）所有权内容的限制性；
必须由集体组织的成员进行民主管理，依法行使民主权利，共同管理重大事务
集体土地可以逐步进入市场流转
单个成员不得处置集体所有发财产
严格限制农用地转为建设用地
（4）所有权行使的自主性
可由集体组织直接行使，也可由其代表行使
有权因地制宜从事生产经营活动
有权决定生产经营方式
有权独立自主参与各种民事流转活动
有权在依法纳税后独立分配盈余
私人所有权
含义
指自然人个人对合法取得的不动产和动产，以及财产权益享有的占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的权利。
民法典266条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。 民法典第267条 私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
特征
所有权主体的私人性
所有权客体是合法取得的动产、不动产及投资收益
所有权由私人或其授权的人在合法范围内行使
所有权保护的平等性、全面性
法人所有权
民法典第269条
营利法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。营利法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用法律、行政法规以及章程的规定。
民法典第270条
社会团体法人、捐助法人依法所有的不动产和动产，受法律保护。
所有权的取得
原始取得
含义
又称最初取得、固有取得，是指非依他人既存的权利而取得所有权。
包含三种情况
①一物之上原不存在任何人的所有权，主体第一次或最初取得该物的所有权
②物上原存在他人的所有权，但法律上不予承认，而是依法律或国家权利而强制取得，如没收财产、时效取得等；
③法律上承认原物上的权利，但新物权人不依据原权利人的意志而依法取得新的物权，如国家征收财产、添附等。
类型
劳动生产、收益、先占、添附、国家征收、没收、取得实效、拾得遗失物 漂流物、发现埋藏物 隐藏物、善意取得
继受取得
含义
又称传来取得，是指基于他人既存的所有权及权利人的意志而取得某物的所有权。在继受取得中，由于对标的物的所有权系因继受而来，基于权利人不得将大于其所有权的权利让与他人的法理，存在于标的物上的一切旧的负担得继承存在，而转由取得人继承。这是继受取得与原始取得在法律效果上的重要差异。
类型
买卖合同、赠与、互易、继承遗产、接受遗赠、其他合法原因
类型解释
①先占
含义
是以所有的意思，先于他人占有无主的动产，从而取得所有权的事实。
注：
标的物是无主动产
必须以据为己有的意思取得占有
禁止流通物，如无主的武器、毒品，不能因先占取得所有权；他人享有先取特权的不适用先占，如依法对特定水面享有渔业权的人，对该水面的水产动物享有独占的捕捞权，该水面的水产动物不适用先占
②添附
含义
不同所有人的财产或劳动成果合并在一起，从而形成另一种新形态的财产。
添附的方式
混合
掺和难以分开形成新财产
原则上各动产所有人按其混合时的价值共有混合物
混合后的动产可区分主物和从物的，由主物所有人取得所有权，从物所有人可取得与原财产相当的补偿
加工
将他人财产改造为更高价值的新财产
“以材料主义为原则，加工主义为补充”
附和
密切结合 形成新财产 但可分开
动产与不动产的附和
动产与不动产附合 1.新的财产应归不动产所有人所有，动产所有人可以取得与其动产相当的补偿。 2.由于不动产所有人取得动产所有权是依事实行为，而非依法律行为继受取得，故存在于该动产上的一切负担均归于消灭。 3.动产所有权也因附合而消灭，不动产上的所有权扩及于附合物上，其附合物不能单独为权利的客体。
动产与动产的附和
动产与动产附合 1.动产与动产附合后形成的物称为合成物，各动产所有人依附合时的价值共同享有合成物的所有权，各共有人之应有部分依附合时的价值比例确定。 2.附合的动产中，如可区分主物和从物，则由该主物所有人取得合成物的所有权。主物所有人在取得合成物所有权时，应对从物所有人做出适当的补偿。
不动产与不动产的附和
不动产与不动产的附合 1.如增建房屋与原不动产价值悬殊时，附合物的所有权归原不动产所有人； 2.如价值相当，应由双方当事人共有附合物的所有权。
法律规定
非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。
所有权的归属
当事人达成协议→归一方或归双方
不能达成协议→归价值量大的一方，但给对方补偿
取得新所有权一方恶意→对方有权请求补偿并要求赔偿因添附造成的损失
民法典
第322条 因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。
③拾得遗失物
含义
因拾得遗失物（包括遗失漂流物、发现埋藏物、隐藏物），会在失主与拾得人（或公安等有关部门）之间产生法定的权利义务关系。
拾得人义务
1、向失主返还遗失物及孳息（返还原物请求权、不当得利返还请求权、无因管理请求权）拾金不昧
（1）、第312条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
（2）第314条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
小结：不涉及第三人的，请求权没有时间限制。涉及到第三人的，请求权的行使时间有限制。
2、拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门，有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取，不知道的应当及时发布招领公告。
3、妥善保管遗失物：因故意和重大过失致损应承担赔偿责任。（前提是善意占有，非恶意占有）
拾得人权利
1、必要费用返还请求权（保管费、维持费、饲养费、通知费）
2、权利人悬赏寻找遗失物的，拾得人完成了指定行为，双方即成立悬赏广告之债。（不论拾得人是否知悉广告、是否有行为能力）
边缘问题
1、无人认领的遗失物的处理：自发布招领公告之日起一年内无人认领的归国家所有
2、其他参照拾得遗失物的有关规定，法律另有规定的，依照其规定。
④发现埋藏物、隐藏物
构成要件
须为埋藏物、隐藏物
须为动产，但人类的遗骸不在其内 须为埋藏、隐藏的物，埋藏、隐藏，是指包藏、隐没于他物之中，不易从外部窥视或目睹的状态，至于埋藏隐藏的时间、原因在所不问。 须为所有权归属不能判明的物。埋藏、隐藏物并非无主物，而属有主物，但在现在，其所有权的归属不能判明。所以文物不在其内，也有别于遗失物
须经发现而占有
法律规定
民法典第319条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。
法律效力
（1）交还所有人或其继承人
（2）上缴国家——物质奖励
⑤善意取得
概念
善意取得又称即时取得。指无处分权人将其动产或不动产交付于买受人，若受让人在取得该财产时（交易时）出于善意，即可取得该财产的所有权或其他物权，原所有权人丧失所有权的法律制度。
法律规定
第311条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。 当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。 ▲受让人取得不动产或者动产的所有权或其他物权，原权利人丧失该财产的所有权，不得向受让人主张返还； 《民法典》第311条 ▲在原所有人与无权处分人之间产生债的关系，原所有人可就自己的损失向其选择行使债务不履行的损害赔偿请求权、不当得利返还请求权或者侵权损害赔偿请求权。
构成要件
无处分权人处分他人财产
受让人受让财产时须为善意
以合理价格有偿转让
转让的标的物已经完成过户登记或者交付。（完成了法定的公示方法）
转让合同有效
不动产善意取得
构成要件
房屋的不动产登记薄发生权属登记错误
▲按份共有或共同共有的不动产登记在一个或部分共有人的名下 ▲因履行无效合同产生的登记错误； ▲因其他原因发生的登记错误 ▲已经通过民法典229--231条取得的不动产所有权，但尚未办理宣示登记，登记名义人以自己的名义实施无权处分的
登记名义人以自己的名义实施无权处分
第十五条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权： (一)登记簿上存在有效的异议登记； (二)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意； (三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项； (四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误； (五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
受让人受让财产时须为善意
善意的认定
1、受让人仅需于受让不动产时为善意即可，即仅需于依法完成不动产物权转移登记之时为善意即可，嗣后变更为恶意的不影响善意取得的发生。 2、在证明责任的分配上，推定受让人受让时为善意，真实权利人主张不构成善意的，承担举证责任。 十四条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。 真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
受让人以合理的价格受让
已经为受让人办理房屋的过户登记
动产善意取得
构成要件
标的物系委托物（盗脏、遗失物等属于占有脱离物，不适用善意取得）
占有委托物
基于原占有人的意思取得占有之物。如租赁物、保管物、借用物、运输物、承揽物、试用买卖物、保留所有权买卖物、质押物等。 民法典第312条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
动产占有人以自己的名义实施无权处分
受让人受让财产时须为善意
受让人以合理的价格受让
已经为受让人完成动产的交付（占有改定除外）
以下三种动产不适用善意取得
货币和有价证券（占有即所有）
禁止流通物：毒品、武器、淫秽物品
占有脱离物：盗脏、遗失物、漂流物、埋藏物、隐藏物、失散的动物
善意的认定
善意的要素
受让人不知道转让人无处分权、受让人对不知无重大过失
善意的时点
善意的时点：受让时，及交付动产时，嗣后变成恶意的不影响善意取得的构成 ▲在证明责任的分配上，推定受让人受让时为善意，真实权利人主张不构成善意的，承担举证责任。
恶意的认定
司法解释
受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定为受让人具有重大过失。
认定
1、交易的对象：受让人签订合同的转让人是否是专门是专门从事标的物经营活动的主体 2、交易的场所：是否在公开市场取得，是否有发票或办理了相关手续。非公开市场一般认定为恶意。 3、交易的时机：如果第三人曾与转让人进行过交易或者与转让人非常熟悉，表明其知道转让人对交易的财产不具有处分权。 4、其他因素：如转让人形迹可疑
1、以不当的低廉价格买受其物
2、让与人属于可疑身份的人
3、近亲属之间的授受行为
4、善意取得人通常对受让的情形记忆犹新，但被告拒绝为此项陈述的，推定为恶意
5、取得人明知让与人为无权处分人
交付的认定
1、交付方式有限制：让与人需以现实交付、简易交付、或指示交付的方式完成交付。占有改定除外，不发生善意取得的后果。
2、机动车、船舶、航空器的善意取得得以交付为生效要件，不以登记为生效要件。
第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。 第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持： (一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效； (二)转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销
善意取得的扩张适用
抵押权、质权、留置权、用益物权均可适用
取得实效
含义
指民事主体公开、持续地占有他人财产或者行使某种他物权，经过一定的期间，取得该物所有权或者他物权的制度。依据取得时效取得所有权，为原始取得。
民法典中没有规定取得实效制度，在现实生活中，取得实效是存在的。
构成要件
（1）须有为自己取得权利的主观意思
（2）须有符合条件的占有或权力行使的事实状态
（3）须以他人的财产或他人财产的用益为取得权利的客体
（4）占有或权利行使事实状态须经过一定时间
法律效力
构成取得实效，即发生占有人取得占有物的所有权，或者用益人取得用益物的用益物权。
建筑物区分所有权
建筑物区分所有权的概念和特征
概念
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
特征
（1）权利主体身份的多重性
（2）权力上的复合性
（3）专有所有权具有主导性
取得专有权即取得共有权及共管权
专有权的大小决定共有权及共管权大小
只需登记专有权
（4）流转上的一体性
三种权利结为一体，不可分离。转让专有部分时，共有和共同管理权一并转让。
专有部分的所有权
含义
建筑物区分所有人对建筑物中属于其独立所有的部分予以占有、使用、收益、处分的权利。
特征
（1）专有权具有所有权的效力；
业主转让其专有部分时，其他业主没有优先购买权；若管理规约规定业主不得转让其专有部分所有权，该约定违反物权法定，不产生物权效力。
（2）专有权受到较多法律限制；
不得违法住改商，不得危及建筑物的安全；不得损害其他业主的权利
（3）专有权在复合权利中居于主导地位
专有部分
含义
专有部分是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。
构成要件
必须有构造上的独立性
必须有使用上的独立性
通过登记公示表现法律上的独立性
具体认定
（1）业主专有的住宅或经营性用房（地板、天花板和四壁围成的空间）；
（2）买卖合同（或附赠合同）明示由业主独有的（建设区划内规划用于停放汽车的）车位、车库；
（3）买卖合同明示由业主专有的绿地；
（4）具有参考性构造上和使用上的独立性强，可以登记的摊位；
（5）买卖合同明示归业主专有的露台。
车库车位的归属
民法典
《民法典》275条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 276条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。
车位的归属
1、占有业主共有的道路或其他场地用于停车形成的车位，属于业主共有。（小区绿地、道路、架空层、屋顶平台、人防工程等) 2、规划内的车库车位的归属由建设单位和业主约定。包括出售、出租和附赠。 3、当事人对建设区划内的车库车位问题没有约定或约定不明的，应在查明事实的基础上，视不同情况而定：如果车库车位的建设成本未分摊至业主购房费用中，而是建设单位自行负担的，权属归建设单位。如果建设成本已分摊至业主购房费用中，即使彼此没有约定，也应该属于业主。此外，以上事实应由建设单位负举证责任，如果无法证明，也应属全体业主共有。
住改商
民法典
民法典279条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。 第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
小结
否决住改商的原告应当具有法律规定的业主身份
必须是业主的合法权益受到或可能受到侵害，如共有权、专有权
损害与住改商的业主行为之间具有法律上的因果关系
业主身份的确定
第一条 依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。
权利和义务
权利
所有权、相邻权
义务
第一，尊重建筑物区分所有权的性质以及建筑物专有部分的自身性质和用途，按照本来的用途使用专有部分，不得擅自改变专有用途。
第二，正当维修和改良的义务
第三，容忍他人行使专有权的义务
共有权
概念
区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。
这种共有既不是按份共有，也不是共同共有，是一种特殊的共有形态。
共有权由专有部分决定，并从属于专有部分的所有权，不能单独存在、转让、继承。
法律规定
第274条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第275条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第281条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。 紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。 第282条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
法定共有的范围
1、建筑物的基本构造部分（支柱、屋顶、梁、柱、外墙、承重墙、地下室） 2、建筑物的公共设施（楼梯、走廊、电梯、给排水系统、公共照明设备、蓄水塔、消防设备、大门、通信网络设备、避难层、设备层、设备间） 3、建筑物占用的地基使用权（建设用地使用权或宅基地使用权）、小区里的空地（但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或城镇公共道路、绿地占地除外） 4、建筑区划内的绿地（城镇公共绿地或明示属于个人的除外 5、建筑区划内的道路（城镇公共道路除外） 6、建筑区划内的其他公共场所和公用设施和物业管理用房。 7、占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位 8、建筑物及其附属设施的维修资金 9、利用共有部分产生的纯收入
内容
共有权人的权利
第一，共用部分的使用权
第二，共有部分的收益权
第三，共有部分的改良的权利
共有权人的义务
（1）依共有部分本来用途使用共有部分
（2）按持分比例（业主专有部分占建筑物总面积的比例）分担共同的费用与负担履行义务
法律规定
第273条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 民法典283条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
区分所有人的管理权
含义
建筑物区分所有人的管理权，又称为建筑物区分所有人的成员权，是指全体所有人基于专有部分的所有权从而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。
永续性权利
一般事项的表决
民法典278条：第二百七十八条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 民法典278条： 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
重大事项的表决
重大事项的范围
重大事项的范围： （一）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （二）改建、重建建筑物及其附属设施； （三）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
表决比例
应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。且经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
业主对物业管理享有的权利
自行管理权
自主聘任权
解聘权
监督权
相邻关系
相邻关系的概念和特征
概念
相邻关系指相邻不动产的所有人或使用人因对不动产行使所有权或使用权时应当给予便利而发生的权利义务关系。
相邻权指相邻方享有的要求他人给予方便的权利。
原因
为何只有不动产发生相邻关系？
不动产是指性质上不能移动或虽可移动但移动就会改变其性质或者大大降低其价值的物。
动产则可随意移动，其价值不受影响。
特征
1、相邻关系的发生以两个或两个以上的不动产相互毗邻为前提。
直接毗邻
间接毗邻
2、相邻关系的主体是相互毗邻的不动产的所有权人或使用权人
3、相邻关系的内容主要是一方有权要求另一方给予必要的便利，而另一方的权利因此受到限制。
必要的便利：指非从相邻方得到便利，就不能正常行使其所有权或使用权。
4、客体主要是行使不动产权利所体现的利益
5、产生的依据是法律规定
相邻关系的种类
（1）因用水、排水产生的相邻关系
相邻用水、排水和流水关系是相邻关系的重要内容。其基本规则是民法典第290条规定， 即“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利”，“对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向”。 对水资源的利用，应依 “由远及近、由高至低”的原则依次灌溉、使用，任何一方不得擅自堵塞或排放。 不动产相邻各方，必须解决排水问题。如果相邻一方必须通过另一方的土地排水，另一方应当准许。排水人应当对对方的土地等财产采取必要的保护措施，防止造成对对方的权利损害。如果一方造成损害，不论是不可避免的损害，还是过错而造成对方的损害，甚至是有造成损害危险的行为，该方都有义务停止侵害、消除危险、恢复原状，造成损失的还应当予以赔偿。
（2）因通行产生的相邻关系
《民法典》第291条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。 实践中的具体表现：邻地通行权 历史通道 邻地通行权 相邻一方的土地处于另一方土地包围之中，或者由于其他原因，相邻一方必须经过相邻方使用的土地通行的，另一方应当准许；对邻地享有通行权的人，应当选择对相邻方损害最小的线路通行；在邻地通行造成相邻一方损害的，应当依法赔偿相邻方的损失。 历史通道 由历史原因形成的必要通道，所有人、用益人或者占有人不得随意堵塞或妨碍他人通行； 需要改造的，必须与通行人事先协商一致；如果另有其他通道可以通行，并且堵塞后不影响他人通行，则可以堵塞历史通道。
（3）因建造、修缮建筑物及管线铺设发生的相邻关系
相邻土地及建筑物利用关系 《民法典》第292条： 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。 实践中的具体情形：临时占用、长期使用 临时占用 相邻一方因建造、修缮建筑物或者其他管线，需要临时占用他方土地、建筑物时，他方应 当允许。占用方应按双方约定的范围、用途和期限使用土地或房屋；使用完毕后，应当及时清理现场，恢复土地、建筑物的原貌。一方因此给他方造成损失的，应当给予赔偿。 长期使用 相邻一方因建造、修缮建筑物或者其他管线，必须通过另一方所有或使用的土地、建筑物 而架设电线，埋设电缆、水管、煤气管、下水道等管线时，他方应当允许。安设管线应选择对 相邻他方损害最小的线路和方法为之。由此而造成的损失，应当由安设方给予赔偿。
（4）因通风、采光产生的相邻关系
建筑物通风、采光和日照： 相邻各方修建房屋或其他建筑物，相互间应保持适当距离，不得妨碍邻居的通风、采光和日照。 民法典第293条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 建筑物的共用墙、伙巷等 对相邻建筑物，或者同一建筑物内分属不同所有者的共用墙、伙巷、空地、通道、房顶、大门等，应当按照相邻地界关系和共有财产原则处理。
（5）因保护环境所产生的相邻关系
排放污染物的限制 相邻各方应当按照 《环境保护法》的有关规定，排放废水、废气、废渣、粉尘以及其他污染物，注意保护环境，防止造成污染。 修建、堆放污染物 相邻一方修建厕所、粪池、污水池、牲畜栏厩，或堆放垃圾、有毒物、腐烂物、放射性物 质等，应当与相邻人不动产保持一定距离，并采取防污措施，防止对相邻方的人身和财产造成损害。 有害物质侵入 有害物质包括煤气、蒸汽、臭气、烟气、煤烟、热气、噪声、震动和其他来自他人土地的类似干扰的侵入。除上述列举的物质以外，在环境保护法规中经常提到的废气、废渣、废水、垃圾、粉尘、放射性物质等，均应包括在内。
（6）因挖掘土地、建造建筑物等发生的相邻关系
相邻地界关系
越界竹木根枝
相邻一方在地界一侧栽培竹木时，应与地界线保持适当距离，以预防竹木根枝越界侵入对方土地。相邻一方种植的竹木根系或者枝丫越界的，如果不影响他人，则相邻另一方应当容忍；如果影响他人生活和生产，他方有权请求竹木所有人或管理人刈除越界的根系和枝丫；如果所有人或者管理人拒绝刈除，相邻他方有权刈除越界的根系、枝丫，如果刈除根枝花费过巨，则有权请求赔偿。超越地界在他方土地上种植的竹木，应依法归他方所有，种植人无权取得该竹木的所有权。
越界果实
相邻一方越界的树木枝丫结有果实，该果实归树木所有人所有。但是，越界枝丫结有的果实自落于邻地的，则属于邻地所有人所有，但如果邻地是公地，不适用这一规则。应当注意的是：第一，邻地包括相邻的田园、水路，但不以直接毗邻为必要；第二，自落，是指果实因风吹或者成熟而自然坠落，邻地权利人自己或者指使他人摇动果树而致果实坠落者，不得认为是自落。
处理相邻关系的原则
民法典第288条：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”
有利生产和方便生活原则
团结互助和公平合理原则
守法和尊重习惯原则
依法补偿原则
处理相邻关系的原则