第十四章用益物权

民法典物权编第十四章用益物权，讲述了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权等方面。

第十四章 用益物权

• 用益物权的概念与特征
• 土地承包经营权
  • 概念与特征
  • 土地承包经营权取得
  • 承包人的权利与义务
  • 发包人的权利与义务
  • 土地承包经营权的消灭
  • 其他方式的承包
• 建设用地使用权
  • 概念与特征
  • 产生与期限
  • 建设用地使用权的内容
  • 建设用地使用权的消灭
  • 在集体所有的土地上设立的建设用地使用权
• 宅基地使用权
  • 概念与特征
  • 宅基地使用权的变动
  • 宅基地使用权的内容
• 居住权
  • 概念与特征
  • 居住权的设立
  • 居住权的内容
  • 居住权的消灭
• 地役权
  • 概念与特征
  • 地役权的取得
  • 地役权的内容
  • 地役权的消灭

用益物权的概念与特征

• 用益物权是对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用和收益的权利
• 特征
  • 用益物权以对标的物的使用、收益为其主要内容，并以对物的占有为前提
  • 用益物权是他物权、限制物权和有期限物权
    • 用益物权作为他物权，其客体是他人所有之物（所有权派生，但独立存在）
    • 限制物权
      • 用益物权只是在一定方面支配标的物的权利，没有完全的支配权
      • 用益物权的限制物权性质还有一层含义，就是用益物权是在他人之物上设定的权利，实际上是根据所有人的意志在所有权上设定的负担，起着限制所有权的作用
        • 在权利效力范围上，用益物权比所有权具有较优势的效力
    • 有期限物权
      • 意义：如果允许设定永久无期限的用益物权，则所有权会处于一种有名无实的境地，有损所有权的本质
  • 用益物权是不动产物权
    • 虽然民法典323条规定：“用益物权对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”，但现实中，用益物权的标的物限于不动产，包括土地、海域以及房屋、林木等定着物。而323是为了为将来物权类型的发展留有余地
  • 用益物权主要是以民法为依据，但也有以特别法为依据的（特别法优先）

土地承包经营权

• 概念与特征
  • 土地承包经营权人依法对其承包经营的农民集体所有或国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利 ，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
  • 特征
    • 土地承包经营权是存在于农民集体所有或者国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地等的权利（标的）
    • 土地承包经营权是对农民集体所有或国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地等承包使用并收益的权利
    • 土地承包经营权是为种植业、林业、畜牧业或者其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或者国家所有的土地的权利
    • 土地承包经营权是有一定期限的权利
      • 耕地：30年/草地：30年至50年/林地：30年至70年
      • 耕地承包期届满后再延长30年，草地、林地承包期届满后依照其承包期相应延长
  • 承包地的收回
    • 承包期内，发包方不得收回承包地，也不得随意调整承包地，因自然灾害严重损毁承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业农村、林业和草原等主管部门批准
• ~取得
  • 基于民事法律行为取得
    • 创设取得
      • 承包人与发包人通过订立承包经营合同而取得承包经营权（家庭承包的承包方必须是本集体经济组织的农户）（承包合同自成立之日起生效，承包方于合同生效之日取得
    • 转移取得
      • 在土地承包经营权的流转过程中，受让人通过互换、转让，依法从承包人手中取得土地承包经营权（未经依法批准，不得将承包地用于非农建设）
    • 登记对抗主义
  • 非基于民事法律行为取得
    • 继承（林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包）
• 承包人的权利与义务
  • 权利
    • 依法享有承包地使用、收益的权利，有权自主组织生产经营和处置产品
    • 依法互换、转让土地承包经营权
      • 同一集体经济组织的土地承包经营权可以进行互换（向发包方备案）
      • 经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止
    • 依法流转土地经营权
      • 承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营
      • 土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权
      • 流转期限为5年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立
      • 当事人可以向登记机构申请土地经营权；为登记，不得对抗第三人
      • 承包方可以用承包的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包人备案
      • 受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保
    • 承包地被依法征收、征用、占用的，有权依法获得相应的补偿
    • 其他
  • 义务
    • 维持土地的农业用途，未经依法批准不得用于非农建设
    • 依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害
    • 法律、行政法规规定的其他义务
• 发包人的权利与义务
  • 权利
    • 发包集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地
    • 监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地
    • 制止承包方损害承包地和农业资源的行为
    • 法律、行政法规规定的其他权利
  • 义务
    • 维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同
    • 尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动
    • 依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务
    • 执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设
    • 法律、行政法规规定的其他义务
• 土地承包经营权的消灭
  • 承包经营的土地灭失
  • 承包经营的土地被依法转为建设用地
  • 承包经营权人丧失承包经营资格或者放弃承包经营权
  • 法律、行政法规规定的其他情形
  • 不动产登记暂行条例实施细则
• 其他方式的承包
  • 农民集体所有的土地是否可以由本集体经济组织以外的组织或个人承包
    • 只限于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地
    • 只能够通过招标、拍卖、公开协商等方式承包
    • 应当事先经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准
    • 本集体经济组织成员未在同等条件下行使优先承包权
  • 以其他上市承包农村土地的，应当签订承包合同/通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权/可继承

建设用地使用权

• 概念与特征
  • 建设用地使用权因建筑物或者构筑物及其他附属设施而使用国家所有的土地的权利
  • 特征
    • 建设用地使用权是存在于国家所有的土地上的物权
    • 建设用地使用权是以保存建筑物或者构筑物及其他附属设施为目的的权利
    • 建设用地使用权是使用他人土地的权利
    • 地上建筑物或者构筑物及其他附属设施灭失，建设用地使用权也不消灭，建设用地使用权人仍有依原来的使用目的而使用土地的权利
• 产生与期限
  • 产生
    • 划拨方式（县级以上批准）
      • 土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得建设用地使用权，而不必向土地所有人交付租金及其他费用（严格限制）
      • • 国家机关用地和军事用地
        • 城市基础设施用地和公益事业用地
        • 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地
        • 法律、行政法规规定的其他用地
        • 《划拨用地目录》
      • • 以营利为目的，非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，有偿
        • 以划拨方式取得，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再附合该目录的，应当适应有偿制
    • 出让方式
      • 国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金，土地使用者取得建设用地使用权
      • 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让）
      • 协议
        • 市、县人民政府国土资源行政主管部门代表国家作为出让方，与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同的行为
        • 出让金
          • 出让金不得低于按国家规定所确定的最低价
          • 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和
          • 由基本低价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基本低价的70%
        • 付清土地所有权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权
        • 土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续
      • 招标
        • 市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，更具投标结果确定国有建设用地使用权人的行为
      • 拍卖
      • 挂牌
        • 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在制定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果或者竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为
    • 流转方式
      • 土地使用人将建设用地使用权再转移给他人，如转让、互换、出资、赠与等
      • 应当向不动产登记机构申请转移登记
      • 禁止流转
        • 以出让方式取得土地使用权，不符合（城市房地产管理法）第三十九条规定的条件的
          • 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件
            • 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书
            • 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的
            • 转让房地产时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书
        • 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
        • 依法收回土地使用权的
        • 共有房地产，未经其他共有人书面同意的
        • 权属有争议的
        • 未依法登记领取权属证书的
        • 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形
      • 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批——由受让人办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
        • 转让方因转让房地产获益的，应当上缴国家或者作其他处理
  • 期限
    • 通过土地划拨及乡（镇）村建设用地程序取得的建设用地使用权，是无期限的
    • 出让取得
      • 居住用地70年/工业用地50年/教育、科技、文化、卫生、体育用地50年/商业、旅游、娱乐用地40年/综合或者其他用地50年
• 登记生效

建设用地使用权

• ~内容
  • 建设用地使用权人的权利
    • 占有和使用土地
    • 权利处分
      • 转让、互换、出资或者赠与，但法律另有规定的除外
        • 附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分
      • 抵押
        • 其地上的建筑物或者构筑物及其他附属物设施也随之抵押（繁殖亦然）
      • 出租
        • 将建设用地使用权连同地上的建筑物或者构筑物及其他附属设施租赁给他人使用并收取租金，在建设用地使用权出租后，建设用地使用权人（出租人）仍需向土地所有人履行义务
      • 划拨取得处分的条件
        • 1.土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人 2.领有不动产权证 3.具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明 4.签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金
    • 附属义务
      • 建设用地使用权人可以在其地基范围内进行非保护建筑物或者构筑物及其他附属设施的附属行为，如修筑围墙、种植花木
  • 建设用地使用权人的义务
    • 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用
    • 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政不管部门批准
• ~消灭
  • 因为使用期限届满而未续期（住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期）
  • 被依法收回
    • 为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要，确需使用土地的
      • 应当予以补偿，并回环相应的出让金
    • 土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获得批准的
    • 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨地国有土地
    • 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的
    • 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权（不可抗力、政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外）
  • 土地灭失
• 在集体所有的土地上设立的~361
  • 乡（镇）村公益用地使用权
  • 企业建设用地使用权
  • 集体经营性建设用地使用权

宅基地使用权

• 概念与特征
  • 农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地建造个人住宅及其附属设施的权利
  • 特征
    • 宅基地使用权的主体是农村集体集体组织的成员
    • 宅基地使用权的用途权限于村民建造个人住宅及其附属设施，譬如厨房、院墙等
      • 不得讲宅基地使用权出卖或转让
      • 任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让宅基地使用权
      • 本农村集体成员之间转让宅基地使用权，受到法律保护
    • 宅基地使用权实行“一户一宅”制
      • 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准
      • 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准
• 宅基地使用权的变动
  • 取得
    • 农村村民要获得宅基地使用权，应通过申请并获得有权机关的批准
    • 取得条件
      • 须具备村民资格（必须是无宅基地、家庭人口众多确需分户居住的）
      • 申请人提出申请
        • 向所在地的农村集体经济组织——同意——将申请提交乡（镇）土地管理部门——到现场查看——填写建房用地申请表——乡（镇）人民政府审核后报县级人民政府土地管理部门审批
      • 可以作为宅基地的土地，应符合乡（镇）政土地利用总体规划，尽量利用原有的宅基地和村内空闲地
  • 转让
    • 转让行为应征得本集体经济组织同意
    • 受让人为同一集体经济组织内部成员
    • 受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权的分配条件
  • 消灭
    • 因自然灾害灭失的，宅基地使用权消灭——应当重新分配宅基地
    • 还包括集体经济组织收回宅基地或者国家征收而使得农户失去宅基地
• 宅基地使用权的内容
  • 占有和使用宅基地
    • 宅基地使用权人有权占有宅基地，并再宅基地上建造个人住宅以及与居民生活相关的附属设施
  • 收益和处分
  • 宅基地使用权人出卖、出租住房后，再申请宅基地的，土地管理部门将不再批准

居住权

• 概念与特征
  • 居住权是指对他人住房及其附属设施占有、使用的权利（是旨在满足居住需要的权利。在实践中，为了帮助离婚中生活困难一方，或为了通过以房养老来解决养老问题，都可以设立居住权）
  • 特征
    • 居住权是物权而非债权，与租赁权不一样，相比于债权具有稳定性，使用期限可以是权利人的终身（租赁不得超过20年）
    • 居住权是对他人住房占有、使用的用益物权（内容是以生活居住为目的而占有、使用他人住房——为了解决具有赡养、抚养关系的人的居住问题）
      • 有约定时，可以出租
    • 居住权有强烈的人身属性（基于特定人的生活需要而设立的权利）
• 居住权的设立
  • 基于民事法律行为设立
    • 双方法律行为
      • 书面形式订立居住权合同
        • 当事人的姓名或者名称和住所
        • 住宅的位置
        • 居住的条件和要求
        • 居住权期间
        • 解决争议的方法
        • 登记
    • 单方法律行为
      • 以遗嘱方式设立居住权（自被继承人死亡时生效——宣告）
  • 基于人民法院、仲裁委员会的生效法律文书设立
• 居住权的内容
  • 居住权是为满足生活居住需要而使用他人住房，故而，居住权人及其家庭成员均可使用住房
  • 有约定时，居住权人可以出租住房
• 居住权的消灭
  • 基于民事法律行为消灭居住权
    • 抛弃
      • 权利人可以抛弃居住权。抛弃居住权需向所有权人为之，且办理注销登记才发生效力
    • 合同
      • 约定居住权存续期间的，居住权自期间届满时消灭/未届满，但当事人双方协商一致解除合同
  • 基于民事法律行为以外的原因消灭居住权
    • 标的物灭失
    • 权利人死亡
    • 混同
      • 《民法典》将居住权作为一种他物权规定，只允许在他人住房上设定居住权，当所有权人与居住权人同一时，居住权因之消灭
      • 实践中，在以房养老而设定居住权的场合，允许所有权人为自己设立居住权，然后再将设有居住权的房屋卖出，更有利于居住权制度功能的发挥，符合社会需要

地役权

• 概念与特征
  • 不动产使用人为提高不动产的效益而使用他人不动产的权利
    • 并不局限于土地
  • 特征
    • 地役权是使用他人土地的权利
      • 地役权的客体主要是土地，并以该土地属于他人所有或者使用为要素
      • 内容是以此土地供彼土地之役
      • 为其便利而使用他人土地之地，称需役地；为该土地便利而供其使用的土地，称供役地
    • 地役权是为自己土地的便利的权利
      • 便利
        • 以供役地供使用，如通行地役权
        • 以供役地供收益，如用水地役权
        • 避免相邻关系的任意性规范的使用
        • 禁止供役地为某种使用，如禁止再领地建高楼，以免妨碍眺望
      • VS相邻关系
        • 产生依据不同
          • 相邻关系是基于法律的直接规定，而地役权则是基于合同的约定
        • 权利性质不同
          • 相邻关系不是一项独立的民事权利，而是基于所有权内容产生的效力扩张或者限制，地役权则是一项独立的他物权
        • 对抗效力不同
          • 相邻关系具有对抗第三人的天然属性，地役权只有经过公示之后，才能取得对抗第三人的效力
    • 地役权具有从属性和不可分性
      • 地役权的存在必须是需役地与供役地同时存在
      • 地役权虽然是一种独立的他物权，并非需役地所有权或者使用权的扩张，但它仍应当与供役地的所有权或者使用权共命运，这就是地役权的从属性
      • 从属性表现
        • 地役权必须与需役地所有权或者使用权一同转移（地役权不得单独转让）
        • 地役权不得与需役地分离而为其他权利的标的，如果在需役地上设定其他权利，则地役权亦包括在内
      • 不可分性
        • 地役权为不可分的权利，即地役权不得被分割为两个以上的权利，也不得使其一部分消灭，但如果需役地的地役权的行使，依其性质只关于需役地一部分，则分割后需役地的该部分存续
        • 在供役地分割时，地役权仍就分割后的各地块存续，但依地役权的性质，其行使只关系供役地一部分的，则地役权仅对该部分存续
• 地役权的取得
  • 基于民事法律行为的取得
    • 地役权合同
      • 地役权合同特点
        • 地役权合同是双务合同
        • 地役权合同可以是有偿合同，也可以是无偿合同
        • 地役权合同是要式合同，必须采用书面形式订立
      • 地役权自地役权合同生效时设立。地役权未经登记，不得对抗善意第三人（支付了对价且不知道其所受让的土地为地役权的供役地的其他民事主体）
      • 地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限，超出则超出部分无效
      • 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，为经用益物权人通体，土地所有权人不得设立地役权
    • 让与
      • 地役权的让与应与需役地的让与共同为之
  • 基于民事法律行为以外的原因取得地役权
    • 继承取得（非经登记，不得处分）
• 地役权的内容
  • 地役权人的权利
    • 土地使用
      • 在地役权的目的范围内使用供役地，自然是地役权人的最主要的权利
      • 只要不是性质不相容，同一供役地上，还可以设定数个地役权
    • 为附属行为
      • 地役权人为达到地役权的目的，而不得不实施的行为
  • 地役权人的义务
    • 地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方法为之，这样就使得通过地役权增加需役地价值的同时，不至于过分损害供役地的效用
    • 地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设施，应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏而受到损害（）在不妨碍地役权行使的限度内，应当允许供役地人使用
• 地役权的消灭
  • 土地灭失
  • 目的事实不能
  • 供役地权利人解除地役权关系
    • 地役权人违反法律规定或者共同约定，滥用地役权
      • 不按土地约定用途使用土地，经供役地权利人多次警告而不改正
      • 地役权人超越地役权合同约定的范围使用供役地，妨害供役地权利人正常的生产和生活，虽然供役地权利人多次交涉仍不改正；
      • 地役权人利用供役地从事违法犯罪活动
    • 有常利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用
  • 抛弃
  • 存续期间的届满或者其他预定事由的发生