导图社区 2022刘安琪经济法第五章:土地法和房地产法
这是一篇关于2022刘安琪经济法第五章:土地法和房地产法的思维导图,主要内容有第一节土地管理法、第二节城乡规划法、第三节城市房地产管理法。
编辑于2022-06-25 19:47:142024马峰理论法宪法学,中国的立法体制主要包括中央和地方两个层级。中央层级由国务院、中央军事委员会和全国人民代表大会常务委员会构成,它们负责国家层面的立法工作。涉及立法法、立法审查、立法裁决等环节,介绍了宪法的基础理论,包括宪法的制定、实施、保障、分类等。介绍了中国的国家机构设置,包括国务院、中央军委、全国人大及其常委会、国家主席、监察委员会等,以及它们之间的职权和关系。
2024马峰理论法法理学,法理学是研究法律本质、法律原则和法律体系的学科。思维导图突出了每个章节和主题的关键概念,将法理学的主要概念和章节以层次结构的方式呈现,有助于学生集中注意力并理解课程的重要内容。学生可以将思维导图作为复习工具,迅速回顾整个法理学课程的结构和要点,以备考前巩固知识。
2024杨帆三国法,介绍了国际经济法的基本概念,强调了国际条约的重要性和约束力,以及国际习惯作为国际法来源之一的特性。在“国际条约”部分,详细列出了条约的签订、批准、核准、加入、接受等程序,并提到了条约的登记和适用问题。详细说明了信用证在国际贸易支付中的作用,包括银行责任、付款义务以及信用证的种类等。这张思维导图为学习者提供了一个全面而详细的知识点,内容涵盖了三国法的各个方面,有助于学习者系统地理解和掌握相关知识。
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第五章 土地法和房地产法
第一节土地管理法
一、土地所有权和使用权
从所有权的角度,我国土地可分为国有土地所有权和集体土地所有权。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。
国家土地所有权
国家;国家土地所有权由国务院代表国家行使,国务院可授权地方政府或其职能部门行使国家土地所有权
集体土地所有权
农民集体[村集体/村民委员会;村民小组;乡(镇)农村集体经济组织作为代表]
集体土地
农用地的承包
集体所有和国家所有由集体使用农用地的承包
a.家庭承包为原则
农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地,以及其他依法用于农业的土地,采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包
b.其他承包方式
不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产
二、国土空间规划
(一)空间规划体系
将主体功能区规划、土地利用规划、城乡规划等空间规划融合为统一国土空间规划的“多规合一”制度。
(二)国土空间规划体系
经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据。
已经编制国土空间规划的,不再编制土地利用总体规划和城乡规划。
三、耕地保护
(一)占用耕地补偿制度
(二)耕地总量不减少、质量不降低
(三)永久基本农田保护制度
1.永久基本农田
(1)经国务院农业农村主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油、糖等重要农产品生产基地内的耕地
(2)有良好的水利与水土保持设施的耕地,正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田和已建成的高标准农田
(3)蔬菜生产基地
(4)农业科研、教学试验田
(5)国务院规定应当划为永久基本农田的其他耕地
各省、自治区、直辖市划定的永久基本农田一般应当占本行政区域内耕地的80%以上,具体比例由国务院根据各省、自治区、直辖市耕地实际情况规定
2.永久基本农田划定以乡(镇)为单位进行,由县级人民政府自然资源主管部门会同同级农业农村主管部门组织实施。永久基本农田应当落实到地块,纳入国家永久基本农田数据库严格管理。
3.永久基本农田的严格保护
(1)永久基本农田经依法划定后,任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田,涉及农用地转用或者土地征收的,必须经国务院批准。
(2)禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
4.禁止闲置、荒芜耕地
四、建设用地
(一)农用地转用审批
1.国务院审批
永久基本农田转为建设用地的,由国务院批准
2.其他
总体规划以内
原批准土地利用总体规划的机关或者其 授权的机关批准
具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准
总体规划以外
国务院或者国务院授权的省
(二)土地征收
1.严格限制土地征收范围
为了公共利益的需要,有下列情形之一,确需征收农民集体所有的土地的,可以依法实施征收:
(1) 军事和外交需要用地的
(2)由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的
(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的
(4)由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内,经省级以上人民政该建设活动应当纳入国民
2.土地征收的权限
由国务院批准
(1)永久基本农田
(2)永久基本农田以外的耕地超过35公顷
(3)其他土地超过70公顷
省级政府批准
其他,由省级政府批准,并报国务院备案
3.征收农用地的,应当先行办理农用地转用审批。
4.土地征收的程序
(1)批前公告
公告至少30天,听取意见
(2)听证会和修改方案
多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的,县级以上地方人民政府应当组织召开听证会,并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案
(3)达成协议及补偿
(4)申请征收
5.征收土地的补偿
(1)原则
征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障
(2)补偿内容
征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用
(3)补偿标准
征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每3年调整或者重新公布一次
(三)临时用地
(四)土地使用权的收回
(五)宅基地
宅基地使用权,是依法经审批由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住宅及其附属设施的,没有使用期限限制的集体土地使用权。
1.一户一宅及其例外
(1)农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
(2)人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取措施,按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
2.不得占用永久基本农田
3.乡政府审批
农村村民住宅用地,由乡(镇)人民政府审核批准
4.农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。
5.国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
6.国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
(六)集体建设用地入市
1.集体建设用地可入市,打破土地的“城乡二元结构”
土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
2.程序
上述集体经营性建设用地出让、出租等,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
3.“入市”土地使用权的再流转
通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。
五、土地纠纷及其解决途径
(一)土地确权纠纷
此类纠纷是指因不同主体间就土地所有权或土地使用权的归属或界限等问题产生异议而引发的争议纠纷。
土地确权纠纷处理方式如下:
1.协商:土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决。
2.政府处理:协商不成的,由人民政府处理。
(1)单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;
(2)个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
3.诉讼:当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起30日内,向人民法院起诉。
注意此处为以政府为被告的行政诉讼。
4.在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。
(二)土地侵权纠纷
土地侵权纠纷处理方式如下:
1.土地侵权纠纷,由当事人协商解决。
2.协商不成的,可由自然资源主管部门进行行政调处。
注意,在土地侵权纠纷中,自然资源主管部门的调处并非必经程序,这一点与土地确权纠纷中必须经由政府处理不同。
3.当事人对行政调处不服的,可以以对方当事人为被告提起民事诉讼;当事人也可以不经行政调处直接提起民事诉讼。
(三)土地承包经营纠纷
1.当事人可以通过协商解决,也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解解决。
2.当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的,可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。
3.当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的,可以自收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。逾期不起诉的,裁决书即发生法律效力。
第二节 城乡规划法
一、规划的种类
二、建设用地优先发展项目
1.城市的建设和发展,应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设。
2.镇的建设和发展,应当优先安排公共服务设施的建设。
三、出让方式建设项目的规划许可
1.出让合同中内置规划条件
在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。
2.申领建设用地规划许可证
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
四、土地用途管制制度
国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
第三节 城市房地产管理法
房地产开发用地
(一)出让
出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为(有期限限制+支付土地出让金)。城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让,但法律另有规定的除外
出让方式
①拍卖、招标及协议
②协议方式受限
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式
使用年限
①出让土地使用权的最高年限
a.居住用地70年
b.工业用地50年
c.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年
d.商业、旅游、娱乐用地40年
e.综合或者其他用地50年
②续期
a.土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前1年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金
b.土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前述规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回
出让合同
由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面出让合同
土地用途
①出让地可流转
出让方式取得土地使用者,可将其享有的土地权利转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动
②出让地用途变更
土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金(两个同意+一个补签)
(二)划拨
划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照城市房地产管理法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制(无期限限制+无出让金)
分类
①土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用
a.征收集体所有的土地
b.使用其他单位正在使用的国有土地
②无偿交付给土地使用者使用
a.使用国有的荒山、荒地和滩涂
b.使用市区内未有收益的空地
行政行为
由县级以上人民政府依法批准划拨
用途特定
下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨
①国家机关用地和军事用地
②城市基础设施用地和公益事业用地
③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
④法律、行政法规规定的其他用地
房地产交易
房地产转让
1.房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
2.房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。
3.以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
转让条件
①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。
②按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
③转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
土地用途变更
土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金(两个同意+一个补签)
4.划拨土地使用权,转让房地产的条件
以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。
(1)需要办理土地出让手续的情形
有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
(2)不办理土地出让手续的情形
以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
5.下列房地产不得转让
(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合已经取得土地使用权证书并完成开发投资总额25%规定的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)依法收回土地使用权的;
(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(5)权属有争议的;
(6)未依法登记领取权属证书的。
商品房预售制度
1.商品房预售,也就是我们常说的“期房销售”,是指房地产开发商(即预售人)将期房预先出售给购房人(即预购人),由预购人根据预售合同支付房款;在期房竣工验收合格后,交付购房人占有使用,并由预售人负责将房屋所有权及其占用的出让土地使用权转移至预购人名下的房地产买卖形式。
2.商品房预售的条件
预售人(商品房出卖人)应当符合下列条件:
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。
(2)持有建设工程规划许可证。
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
(4)取得预售许可证明
(5)商品房预售合同备案
三证,两金,一备案